マンション買い替え、住み替えを検討する際、押えるべき4つの視点

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マンションの買い替え、住み替えを検討する際、事前に押えておくべき4つの視点をまとめてみました。

1、住み替え時期を考える
2、問題なく買い替えできるかを見極める
3、買い替えのための借入金額・予算を精査
4、売買活動の進め方を決める

住み替え時期を考える

マンションの住み替え、買い替えを考えるに当たり、まず第一にやるべきことは、住み替えの時期をよく考えることです。今や住まいは一生物ではない時代ですが、ハードルが低いものでもありません。

『家族が増えたので長男が小学校入学するまでに少し広いマンションを考えたい』

など、結婚、出産、子供の入園、入学など家族のライフスタイルの変化を機に買い替えを考える人が多いと思います。これについては、以下「住井はなさん」の記事がとても参考になりますので必見です。

他、住み替える動機は、『欲しいマンションができてしまった』、『経済的に余裕が無くなってしまった』など、人それぞれです。まずは家族で相談の上、住み替えに最適な時期を明確にしましょう。

経済的に有利な買い替え時期もあります。

住宅ローン減税を使い切るタイミングで買い替えれば、また住宅ローン減税の恩恵を1年目から受けられることになりますし、売却する住まいが取得時より高く売れそうな場合は、譲渡所得課税の負担が居住年数によって変わってきます。税制については、都度改正されていますので、事前によく確認しておきましょう。マンションであれば月々の修繕積立金が上がる前など、経済的に有利な条件での買い替えの視点も見ておくと良いですね。

問題なく買い替えできるかを見極める

住み替え先や時期が決まったら、実際に問題なく売買できるかの見極めが必要になります。

2つの物件を所有できる余裕があるか

現住まいに加えて2つめの物件を現金、もしくは住宅ローンを利用して購入できる人、つまり2つの物件を同時所有できる人は、「自分の好きなタイミングで買って・売って」ができるので、スムーズに住み替えができるはずです。要は経済的に余裕がある人ですね。

例えば以下のような境遇の人

・複数物件を所有するための借入与信枠がある
・Wローンでも経済的に問題が無い
・現金で買い替え先を購入できる
・現住まいの残債が無い
・残債を売却前に一括返済できる

しかしながら、私たち庶民は、現金でもローンでも複数の住まいを同時に所有できる余裕はありません。そこで、住まいを買い替る際の大きなハードルは、新旧住まいに介在する住宅ローンを上手に移行させることになります。住み替える多くの人は、自宅を売却して多くの残債を返済した上でなければ、再度新しい住まいの住宅ローンを借り入れる事が難しいからです。

現マンションを売却して残債を0にできるか

次に押えるべき事は、現住まいの売却額です。現住まいを売却して、住宅ローンを返済しないことには、住み替えの是否、新たなマンションの購入予算は決まりません。買い替えの際の購入予算は、現住まいの売却益、もしくは売却損による残債割れ、住宅ローンの月々の支払金額、自己資金の充当いかんによって左右するので、綿密に検討する必要があります。

売却相場については、日ごろから大手検索サイト「SUUMO」「ノムコム」などで、自分のマンションや周辺物件の売却情報を見ておけば、およその売却価格が想定でき、新しいマンションの購入予算をイメージ付けしやすいでしょう。

自分の部屋の住環境、特徴、メリット、デメリットは自分が一番わかっています。近隣相場やマンション内の売却実績と比較して『自分の部屋なら○○万円くらいで売れそうだ』という「感」も、仲介業者以上に的を得ていることもあります。

1番使える簡易査定は「住まいサーフィン」の「沖式自宅査定」です。階数、部屋の位置まで詳細な査定と新築時の価格が即時わかります。私の部屋の査定額も大手仲介業者に依頼した査定額と一致しました。中古マンションの購入、売却を検討している方は会員登録をしておくと便利（関連記事）。

住まいサーフィン
【公式サイト】
https://www.sumai-surfin.com/

売却想定金額から現在の残債を差し引いてローンを返済できることが、住み替えるために必須となります。完済できない場合は、そこまでして住み替えするべきなのか再検討する余地があるでしょう。それでも買い替える理由がある場合、自己資金で残った残債を埋めることができなければ、新たに購入するマンションのローンに既存の残債を組み入れる「買い替えローン」の利用も選択肢の1つになります。しかしながら、買い替えローンは借り入れ条件や審査が厳しいので、希望通りの売買活動を実行できるかといえば妥協を余儀なくされそうです。

買い替えのための予算・ローンを精査

売買できるイメージが沸いたと思いますが、できれば売却査定をしてもらった方が正確に予算を把握できます。実際に、最大手や地元密着の仲介業者1～2社に査定してもらいましょう。

例えば、以下のように査定されました。

売却査定額…5,000万円
売却時諸費用…200万円
残債…3,800万円

なんとか売却してローンも全額返済できそうです。

以上、現住まいの売却、住宅ローンの完済の目処を立ててから、新しい住まいの購入予算を決めていきます。

新しい住まいの購入予算は、月々の返済金額から、借り入れる住宅ローンの金額を逆算して決めます。月々の返済額は、低利率の変動金利で借りるか、金利が若干高めの固定金利やフラット35で借りるかによって変わってきます。

月々の妥当な住宅ローン支払い額は、ファイナンシャルプランナーに家計診断してもらうのが1番の近道です（関連記事）。

診断してもらった結果、例えば月々の支払を12万円までに決めたとします（ローンのみ、管理費等含まず）。もちろん、審査で通る範囲と仮定しています。

月々の支払いを12万円に置き、
0.5％の変動金利で30年借り入れた場合、
借入可能金額は約4,000万円となります
（※住宅ローンを取り扱う金融機関のHP上で簡単にシュミレーションできます）

以上を踏まえ、購入予算をめぐる資金繰りは以下を目安にします。

売却査定額…5,000万円
売却時諸費用…200万円
残債…3,800万円
自己資金…500万円と仮定
住宅ローン借入額･･･4,000万円

5,000－200－3,800＋500＋4,000
＝5,500
購入予算5,500万円
（内物件価格…5,180万円）
（内購入時諸費用…220万円、購入時手数料はたいていの場合現金で支払います。＋　家電家具引越し代金など、ここでは100万円と仮定）

買い替えで新しい住まいを購入する場合、4,000万円の住宅ローンを利用した上で予算5,200万円前後と目安がつきました。

つまり、まとめると以下。

売却査定額…現住まいの売却想定金額
売却時諸費用（4％と仮定）
残債…現住まいの住宅ローン残高
自己資金…預貯金などから購入予算に充てる金額
月々の支払負担から逆算した住宅ローン借入額
購入予算…新しい住居の購入予算
（ここでは諸費用も込みとします）
購入時諸費用（4％と仮定）
※購入時費用は中古だと仲介手数料分2～3％上がります。

他に、家電家具や引越し代金（ここでは100万円）

ただし、売却益を購入予算に組み入れる場合、売却益を含んだ借入審査はしてくれないので注意です。

上記で言えば、5,000ー200ー3800＝売却益1000万円分を予算に入れているので、4,000万円の借入で足りるところなのですが、審査は売却益相当分を含まない5,000万円で受ける必要があります。審査時、売却益は不確定要素ですから当然です。審査を通しておいて、借入決済前に売却益が入れば1,000万円分を差し引いて借り入れるか、5,000万円を借り入れた直後に繰り上げ返済をすれば良いのです。ですから、あまりに多くの売却益を予算に含めてしまうと、ローン審査が降りない可能性も出てきますので（個別相談ですが）、そこも気をつけておきましょう。

以上、およその住み替え計画、購入予算、資金繰りを把握した上で、売買活動に着手していきます。

売買活動の進め方を決める

新しい住まいを早く見に行きたいところですが、事前に売買活動のプロセスについて考えておく必要があります。

①売り先行による売買
②買い先行による売買

売り先行による買い替え

売却活動を始める
↓　　↓
売却が決定
↓　　↓
住み替え先の購入を決める

本来、住み替えを進めるためには、現住まいのローンを返済する必要があるため、住まいの売却を先行する事が一般的です。資金計画を明確にすることもできます。

売り先行の大きなデメリットは、新しい住まいが決まらない不安に加え、売却した住まいの引き渡しまでに新居が決まらない場合、一時的な仮住まいが発生するケースがあることです。仮住まいは賃貸に引っ越すための費用（引っ越し代金、敷金礼金、賃料など）と労力が負担になります。

以下のような人は、売却先行に向いています。

・早急に現住まいを手放す必要性がある
・購入先にこだわり無いが住み替え動機が強い
・残債を返済できるかギリギリな状況
・駅から遠いなど売却が難しい物件の売却
・仮住まいの経済負担や労力が苦にならない

以上のような場合は、売却先行で進めた方が安心です。

買い先行による買い替え

住み替え先の購入を決める
↓　　↓
売却活動を始める
↓　　↓
売却が決定

買い先行による売買の大きなメリットは、希望の住み替え先をゆっくり吟味した上で確保できることです。実際は、欲しいマンションができて、トントンと話が進んでいくケースが多いですね。

また、買いを決めてから売却する副次的なメリットもあって、売主の資源やコネを駆使して売却にまつわる好条件、つまり売買手数料の割引、引き渡し時期の交渉、仮住まいやWローンの回避などに尽力してくれることもあります。特に売主側の販売姿勢が積極的である場合、例えば中小デベロッパーの小規模物件、竣工後や販売状況が厳しい物件など、交渉の余地大きい場合に、有利な売却条件を引き出せることが多いです。

デメリットは、その後の売却活動において、現住まいが想定していた価格で売れず、資金計画に狂いが生じる可能性があること、また、購入先を契約した後、売却に時間がかかると、その間、住宅ローンの支払いが二重になってしまうことです。

売却仲介の契約期間である3か月を目処に、下限価格でも売却が決まらない場合、査定価格の7～8掛け程度での買い取り保証による売買締結や、買い替え特約（停止条件）による売買契約白紙を提案されるケースもあります。

以下のような人は、売却先行に向いています。

・住み替えする強い動機までは無い
・欲しい物件が見つかったら住み替えたい
・資金繰りに余裕がある
・売却しやすいマンションに住んでいる

以上、資金繰りの計画を明確にした上で、売買活動の進め方を見てきました。売買の進め方は、必ずしも境がはっきりしているわけではなく、様々な境遇の人が様々なケースで売買をするので、購入先の条件如何で同時に進めることが有効な場合もあります。住み替えの動機や、条件によってどのように進めるべきか、考えてから行動に移しましょう（関連記事：新築マンションへの買い替えがスムーズにいかない理由）

最後に

住宅ローンや金銭的な問題については、過去の住み替えの経験で履行できていたことが通用しないケースも多々出てきます。中古、新築など、売主や仲介業者当相手があってのことでもありますので、思いもかけないところで条件が合わず、住み替えを断念する事態も起こりえます。経験や思い込みに頼らず、事前に業者間との漏れなのない確認を心がけておきましょう。

住み替えを実現する上で重要な「スムーズに売却活動を進めるコツ」に続きます
（関連記事）。