これはいい！僕独自の視点で東京23区3,000万円台のおすすめマンションを見つけました！マンションブランドや人気の街に囚われている人に、ぜひ読んでもらいたいです。
この記事の目次
都内23区3,000万円台で買えるマンション
不動産市場が過熱する中、東京都23区内、3,000万円台で購入できる3LDKファミリータイプのマンションを調べたところ、8つの物件がヒットしました（関連記事）。
その中で1件、気になった物件があったので、実際に足を運んでみることにしました。都内23区で駅徒歩10分以内の立地、上野駅まで直通10分で3,000万円台ってホント？？公式HPで見たり、物件資料を取り寄せて何度見返しても、中々良い。定期借地権でもありません。
実際に出向く朝を迎えて、グーグルマップで現地を調べたわけです。
そしたら、え？
画像出典：YAHOO!JAPAN地図
この地図上の大きな違和感。巨大建築物。これなに？・・・・というわけで、マンション立地が、「東京拘置所」の目の前だということに気が付いたわけです。資料にもどこにも拘置所のことなんて載ってなかったので。ああ、そうきたか！安いはずだ3,000万、そりゃそうだよな、これはないな・・・。と一気にテンションが下がり、現地に行くのもやめようと思ったほどでしたが、いったん偏見は捨てようと、とりあえず現地へ出向いてみました。
マンション概要
まだ、建築中でした。てっきり完成物件で販売中かと。はやとちりしていました(^^;
ソライエ葛飾小菅
東京都葛飾区小菅
東武スカイツリーライン「小菅」徒歩9分
東京メトロ千代田線「綾瀬」徒歩11分
8階建て191戸
分譲：東武鉄道
施工：長谷工コーポレーション
2018年9月竣工予定
いやいやいやいや、これは・・・、、結論から言ってしまうと、ココいいです！行ってみて良かった！
こんなに魅力がありました！
① 東京都心部から近く、便利な複数路線に支えられた交通利便性
② 低層住宅地ならではの明るく静かな住宅価値
③ 『この土地』特有の安心感と整備された開放的な周辺環境
④ 大河川や公園、緑地が沢山ある豊富な自然環境
⑤ 長谷工のがっちりマンションで、3,000万円台という物件価格
マジで僕、欲しくなっちゃいました。
優れた交通利便性
東京駅から9.6㎞圏に、今秋建つこのマンション。優れた交通利便性を確保しています。
まず鉄道ですが、2路線を使用できます。
画像出典：suumo新築マンション首都圏版2018.1.9号
徒歩9分の東京スカイツリーライン「小菅」が最寄駅ですが、徒歩11分の東京メトロ千代田線「綾瀬」も利用できます。10分で上野、13分で秋葉原、20分以内で、茅場町、大手町まで出られるという恵まれた立地です。
徒歩10分ほどで2路線使用可能は本当に便利です。どちらか一方が人身事故で止まっても安心ですし、時々の生活シーンで便利に移動手段を使い分けられます。それと1分で出られる「北千住」は、つくばエクスプレス、常磐線も利用できるビッグターミナルなので、品川、羽田方面、また旅行への移動手段としても機動力を発揮します。北千住は昨年の「長谷工アーベスト」住みたい街ランキング8位にも選ばれ、都心へのアクセスの良さから注目されているエリアです。
更に細かいことですが、「小菅」駅は小さい駅なので、徒歩9分という表記が実際に歩く実質値になります。駅までの徒歩表記については、ホームや改札ではなく駅舎の入口までなので、都内の大きい駅や地下鉄だと、駅舎入り口や地上入り口から改札を抜けてホームまで、徒歩表記よりも1～3分ほどプラスで時間を必要とする駅も多いのですが、小菅駅までは、マンションエントランスから実質9分でホームまで上がることができます。この9分は思ったより近いです。
車での移動についても便利なエリアです。首都高速6号三郷線と中央環状線の交わる小菅ジャンクション付近に位置していて、千住新橋の首都高入り口がすぐです。
都心や観光地へ、鉄道、車でのアクセスがとても便利な立地が大きな魅力です。
恵まれた住環境
「東京拘置所！」という暗い先入観を覆してくれたのは、まさに様々な側面から住まいを支える恵まれた住環境でした。
南側が開けた物件立地
まずマンションの立地ですが、「第二種住居地域」という「第一種低層～～」まではいかないまでも、大型の商業施設や飲食店を建てることができない住宅地を支援する用途地域に建ちます。法的な制限もそうですが、何より恵まれているのは、物件立地の前面の南向きが、小さい戸建て住居の集合体になっている細切れな区画であるということです。
要は、細切れの戸建て住居が将来一同に退去することは考えづらく、半永久的に、たとえ1階住戸であっても日当たりと採光が望める環境にあるということです。
自然豊かな周辺環境
この界隈、公園、河川、緑地といった、無数の自然と住宅が共存しています。
何といっても、荒川河川敷。
この風景ドーーーーンときました！うわーーー！っと初めて味わう開放感。天下取ったような(^^;最高のロケーションです！！
更に物件北側の広々とした緑地公園
東側の綾瀬川
東京拘置所を囲うように整備されている親水公園と
他にも、河川敷を中心として様々な緑地やスポーツ公園などがあり、子育てや、都会にいながら喧騒を忘れて落ち着いて過ごしたい人にとって価値ある環境にあると言えます。
「東京拘置所」周辺の住みやすい価値
実際に足を運んでみるものです。冒頭でも触れましたが、地図を見てマンション前にある巨大な東京拘置所の存在を知った時、大きく気持ちが萎えました。「これは無いわ・・・」と。
ですが、ですがです！
東京拘置所の周辺は親水公園や緑地でしっかり近隣住人にとって落ち着く環境に整備されています。
また、拘置所内の敷地や周辺を囲む緑地に、更地を含む広大な土地利用をしているため、空が抜けた開放的な住環境になっています。とにかく周辺の空が広くて明るい！
何より、「治安は？」と思っていた懸念も払しょくされました。拘置所の門には当然守衛さんがいたり、マンション西側に小学校があるため、街の住人たちが、通学時間に横断歩道に立って目を光らせたり、拘置所勤務と思われる人が歩いていたり、そうなんです、逆に「何か守られている」安心感を覚えるような土地柄なのです。子供からお年寄りまで緑地や公園を元気に伸び伸びと散策したり遊んだりする姿が、土地柄の良さを表しているようでとても印象的でした。
3,000万円台という破格な価値
以上のように、都心へのアクセスの便利さと優れた住環境を両立した、都内23区アドレスのファミリータイプの広さのマンションが、この不動産高騰時代に3,000万円台です。8階建てなので、およそ4,5階くらいまでの70㎡前後3LDKタイプのお部屋が3,000万円台で狙えそうです。
詳細は前回の記事の通りです。23区のマンションなんて、今は一般サラリーマンには買えない時代です。隣の北千住では、大手デベロッパーが「東京都足立区」のアドレス、北千住徒歩5分5,000万～6,000万円前後で分譲しています。価値観は人それぞれですが、僕は、あの北千住の駅徒歩5分のとてつもない人の喧騒の中で、国道4号線から車やバスが山ほど流入してくるバス通り沿いで5,000万円以上してしまうマンションと比べると、その便利な北千住まで1分、自転車でも行けてしまう距離で、北千住を庭のように利用できるにもかかわらず、住宅市場としての価値が相対的に低い、この「小菅」という街に価値を感じずにいられません。
一言付け加えておくと、僕は投機的なお話しはしていません。オリンピック後に、または少子化が更に進んだ20年後に、スマートシティ構想で北千住の価値がもっと上がって、小菅が下がってなどという分析は、この場ではしていません。もっと上がるのでは？とか、いつになったら下がるのでは？などの類の話は、別次元の話になります。
今、この2018年の今、ファミリータイプのマンションが欲しいと思っているタイミングにいる人が、どんなマンションを選べるのかというお話をしています。家族で住むことがマンション購入の目的であるなら、将来、価値が上がっても下がっても、住宅金利が変動しても、自分の身の丈の範囲で買いたい時が買い時というのが、僕は一つの選択肢だと思っています。住み始めて、長い目で家族と満足できる暮らしができればよいと思うからです。
僕も、リーマンショック前後にマンションを何度も買い替えて、マンション相場には踊らされました。ただ、個人的に、マンションの投機や価格動向などにも、もちろん興味はあるので、また勉強しながら別の機会に、そんな記事も書きたいと思っています。
話を戻します。マンションを購入した後の話ですが、月々の管理費が安いです！9,100円～10,800万円とあります。修繕積立金を足しても20,000円以内。修繕積立金と違って、管理費は入居後に高くなることは稀なので、とても良い条件だと思います。それでも、共用施設はコミュニティラウンジやキッズスペースにキッチンスタジオ、自主管理公園や多面的なセキュリティシステムなどなど、十分に充実していますよ。我が家はそれよりおそらく低い管理体制で67㎡14,600円します。今の70㎡3LDKクラスの新築マンションは、話題の共用施設やサービス、先端の住宅設備を売りにして、15,000円から20,000円くらい平気でしてしまいます。この10,000円前後という管理費は、月々のランニングコストとして、我々庶民の味方になりますね。
お買い物・周辺商業施設は？
マンションのエントランス目の前に大きな駐車場付きのセブンイレブンがあります。
おそらくなんですけど、このセブンしばらく無くならないと思うんですよね。なぜなら、現時点でも、拘置所で働いている人、併設されている社宅の人、それから、拘置所への差し入れ？需要？みたいなもので賑わっているような気がするのですが、加えて、この191戸というマンションが今後建つので、きっと無くならないのではと踏んでおります。
ちょっとした食料品は、小菅の駅前、マンションから徒歩8分ほどのところに「東武ストア」があります。しかし何といっても、北千住が庭なので、丸井からパルコから様々な飲食店まで、北千住でお買い物や楽しい事の大体が済んでしまいそうです。
肝心のお部屋は！？
肝心のマンションです。長谷工が作るのでしっかりして安心できるマンションであることは間違いないと思います。作成しましたよ、間取り図を。これが今回相当苦労しまして。。。6時間ほどかかりました…。
67.8㎡、3LDK、4階のお部屋で3,798万円です（公式HPより）。
様々な3,000万円台の住戸がありましたが、代表的な間取りとして取り上げてみました。6メートルスパンのマンションを代表するシンプルな間取り。多くは望めませんが、気になったところをちょこっと。
・良い箇所
67㎡で、リビングダイニング12畳、主寝室6畳、洋室5畳×2部屋を確保しているのはすごいと思いました。LD12畳はありがたいですね。特に、LDと隣の洋室がウォールドア（可動式間仕切り）で隣接しているため、家族人数が少ない時は一体化して、17畳の大空間にすることができます。これだけで、一般的な間取りに住む中では十分ゆったり過ごすことができます。
・残念な所
このマンションの他の住戸と同様、ＬＤは部屋内部へ柱のでっぱりがないのですが、主寝室は部屋への柱の浸食があります。これが7畳くらいの規模の部屋であればよいのですが、夫婦2人で使用する部屋としてぎりぎりの6畳の広さで柱が侵食してくると、ダブルベッドの置き方、またベッドを置いた以外のスペース活用に不便さを感じてしまうことになります（関連記事）。
他、細かいことは抜きで。全然良質な間取りが多い長谷工のマンションですよ！都内23区3,000万円台ですからね！
物件の気になったポイント
ズバリ一つ。物件が2つの首都高速路線に囲まれていることです。
画像出典：YAHOO!JAPAN地図
何が問題かというと、首都高速の高さと交通量の多さです。
ちょっと距離はありますが、物件南側。
結構高いんですよね。おそらく、建物5階～6階分くらいはあるかと。マンションからの距離があるので、日当たりや採光には問題ありませんが、眺望の面で妨げの要因になります。おそらくですが、6階より上の部屋を選ぶときれいな荒川などドーンと見渡せる素晴らしい眺めを手に入れることができると思います（追記：最上階でも厳しいかもです・・・）。ただ6階以上だと、4,000万円台になってしまうんでしょうね。ま、ここは首都高まで距離があるので、下の階の部屋でも眺望が少し遮られるくらい気にならない程度かと思います。
そして、物件東側、綾瀬川を挟んですぐのところ。
ここは、物件から近いので、騒音が少し気になりました。このマンションは横長です。半分から西側の住戸はほとんど首都高速の騒音は気にならなくなりますので、できたら西側の方の住戸がお勧めです。
それでも少しの騒音と高速の高さを我慢すれば、東向きの住戸は、3,600万円台で、キッチンにもお風呂にも窓がある魅力的な角住戸という設定がありますよ。
どこのマンションも完璧はあり得ませんので、これくらいのデメリットは屁でもありません。
ということで、都内23区で3,000万円台で購入できる、おススメのマンションのお話でした。最近このマンションのことを思い出しては、やっぱいいよなあと妄想しています(苦笑)。とにかくホントいいですこのマンション！（宣伝ではありません）
（2019年5月18日追記）
綺麗に仕上がっていました！カッコいいですね！
何といっても、周辺の緑と空一面の青と、レンガの茶色のコントラストが映え、バルコニーパネルの水色がアクセントとして効いています。周辺は本当に空が広く清々しい自然豊かな環境です。マンションの竣工とともに取り囲んだ緑地、公園が更に整備されていました。エントランスが2つあり、メインエントランスから小菅駅まで徒歩9分。サブエントランスから綾瀬駅まで徒歩11分になります。日当たりは抜群ですが、やはり最上階の8階でも、前面の首都高速の高さを越えられずですね。
竣工して、まもなく1年が経ちますが、まだ販売住戸は残っているようです。
南西角、1階、78.62㎡、4,498万円
南、2階、70.36㎡、3,898万円
南、1階、70.23㎡、3,938万円
南、2階、75.40㎡、4,298万円
1階、2階の安めの部屋がでているので、おそらく上層階もまだ売れ残っているのではないでしょうか。色々こだわりを捨てれば、23区駅徒歩10分以内で3,000万円台～。値引き交渉もできるかな。環境も良くて意外と便利。本当に良いマンションだと思いますよ。
