突然ですが、墓地の目の前に住むことを想像できますか。「え？？ここに建ってるの！？・・・」。新婚当時、僕は、初めてのマンションを探していた時にこのマンションに出会い、そう思いました。でも今は違います。今回は、このお墓の前のマンションの価値について書きたいと思います。
「第一種低層住居専用地域」×「南向きが墓地の前」という立地の価値
「パークホームズ三軒茶屋シエル・クール」 そのマンションは、東京都世田谷区野沢というアドレスに建っています。
概要は以下です。
パークホームズ三軒茶屋シエル・クール
東急田園都市線「駒沢大学」徒歩11分、「三軒茶屋」駅徒歩13分
2007年築
地上4階建て63戸
分譲：三井不動産レジデンシャル
施工：三井住友建設
このマンションの価値はずばり、「第一種低層住居専用地域」というただでさえ静かで陽当たりを遮らない用途地域に建つ生活環境レベルと、マンション南側に存在する墓地によって、更に付加された高い住環境価値にあります。
「第一種低層住居専用地域」とは
不動産に詳しくない人でも、たまに聞く言葉かと思います。なんとなく静かな、高級な住宅街かなと連想させられますが、簡単に説明すると、
街づくりは、街をガチャガチャさせないために「都市計画」によって整備されています。住宅街に突如ホテルが建ったり、低層住宅とビルが交互に並んでしまったりと、街の景観や機能を損ねないためです。
その中で、建物や土地利用の制限を設ける地域のことを「用途地域」と言います。
用途地域は、住居系や商業系、工業系など12種類の地域に分かれますが、中でも「第一種低層住居専用地域」は、「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」です。
この地域では、例えば、『10メートル（地区によっては12メートル）以上の建物を建ててはいけない』、『小さくても店舗や飲食店を作ってはいけない』など、住居環境優先のため、あらゆる規制が敷かれます。要は12種類の用途地域の中において、日当たり良好かつ、閑静な低層住戸を建てる上で、一番価値が高い地域と言えます。
以上を踏まえて、このマンションは、徒歩13分の田園都市線「三軒茶屋」駅利用で、渋谷まで4分、大手町までも約20分という好立地でありながら、人気の街が生活圏内の閑静な住宅街に位置している低層マンションという価値があります。
南向きが「墓地の前」という立地
更にです。
世田谷の「第一種低層住居専用地域」という住居における価値を、更に！高めているのが、マンションの南側に位置する「墓地」の存在です。
通常は「第一種～」と言っても、マンションの前は、高くても2階や3階建ての建物が建っていたりするのですが、写真のように、このマンション南側には墓地があります。それは目の前が空き地同然の環境ということを意味します。
周辺は低層の一軒家が所狭しと立ち並んでいますが、このマンションの南側だけは、墓地のおかげで30～40メートルほど空間が抜けているので、周辺とは比べようがない程の住戸周りの開放感があります。2階住居でも見晴らしや豊かな採光、陽当たりが望めるのはもちろんのこと、1階住居でも目の前を空が抜けている事での眺望、明るさといった良好な住環境を確保しています。通常の地域において、1階住戸はそうはいきません（ただし、西向き住戸は道路挟んで一般住宅、東向き住戸は隣の小学校に面しています）。
普通は都心や高級住宅街において、住戸の南側に建築物が無く、空き地同然という開放的な環境は、一時的にはあったとしても、そうありません。でも墓地であれば話は別です。墓地は数年で移転してその後に建物が建ったりするでしょうか？墓地がその場所にあり続ける限り、その前に位置する住宅の価値も続きます。目の前に建物が立つ心配がなく、1階住居でさえ、良好な眺望や陽当たりが半永久的に確保されるのです。
墓地の先も「第一種低層住居専用地域」なので、4階以上の高い建物はもちろん建っていません。
このマンション、当時価格は3LDK、65㎡で、5,000万円後半くらいからだったと思いますが、駒沢大学、三軒茶屋からの徒歩圏内に加え、「第一種低層住宅専用地域」という閑静な住宅街に建つ低層マンションであること、さらに三井不動産と言う最大手であることを踏まえると、若干割安な価格設定だったような気がしていました。
僕みたいに、何度もマンションを購入して住んでいる人にとっては、このマンションの価値を肌身で理解できると思いますが、初めて住宅を購入する人にとっては、メリットを理屈で説明してもらっても、お墓の前と言うことで、好みが大きく分かれそうなので、値付けが難しかったのではないでしょうか。
私は当時、手が届きませんでしたが、いまだにこのマンションの価値を忘れることができず、このマンションを購入した人は、とても良い買い物したなと羨ましく思っています。僕は墓地の前とか、あまり気になりませんので。
他に気になったポイント
久しぶりに世田谷のマンションを見ましたが、やっぱり低層マンションのデザインはよいですね。
「第一種低層住居専用地域」の面積割合が多い世田谷区ならではです。東京23区東部に引っ越してからは、高いマンションばかりで、低層の物件を見ることが滅多にありません。
一軒家が立ち並ぶ閑静な住宅街の一角に、白を基調として、バルコニーのパネルのブルーがアクセントとして生える白亜の低層マンションは、築10年がたってもまだまだ色褪せずに綺麗なままで、住宅街の中で異彩を放っています。マンションでも中々見ない独特なデザインがカッコよくて個人的に好みです。これもこのマンションが積極的に好きな理由の一つです。
肝心な「間取り」は忘れてしまいましたが、おそらくシンプルで一般的な間取りだったと思います。1LDK～4LDKというバリエーション豊かな住戸設定です。3LDKでも65㎡前後で、LDが確か10～11帖前後と小型でした。子供が2人いるようなファミリー層には少し手狭かなと思いました。
ということで、世田谷の「第一種低層住居専用地域 × 南向き前に墓地」という、格別な開放感、明るさ、日当たり、眺望が望める価値ある立地に建つ、異彩を放っているマンションのお話でした。
