区役所の移転を予定している「船堀」。住環境が抜群なロケーションに最大手のマンション分譲がリリースされたので、早速現地を訪問してきました！
この記事の目次
パークホームズ船堀 物件概要
パークホームズ船堀
東京都江戸川区北葛西1
都営地下鉄新宿線「船堀」駅徒歩9分
用途地域：工業地域
総戸数：78戸
専有面積：61.87㎡～80.08㎡
駐車場台数：25台
自転車置き場：156台
バイク置き場：4台
売主：三井不動産
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
竣工時期：2021年3月
このマンションの良さは、都心部に近く、駅徒歩10分以内ながら、自然溢れる周辺環境の中、閑静で明るい住宅地に建つことです。全住戸南向き、前面開放立地につき、眺望、日当たり共に抜群な住環境です！
立地・アクセス
個人的にちょっと不可解だと思っている都営新宿線の急行停車駅。「森下」「大島」には停車するのですが、「新宿3丁目」「九段下」「住吉」には止まりません。
その中でも急行が停車する「船堀」は、各駅停車でも都心部まで十数分と便利なポジションです。
都営新宿線の良さは、都心部から千葉方面に東西の伸びる各沿線の中において朝の混雑率が低いこと。最も混み合う7:40～8:40の西大島～住吉の間の乗車率156％（2018年国土交通省調べ）は、同じく首都圏東エリアから都心へ向かうJR総武線、東京メトロ東西線の『痛勤地獄』と比較した時に雲泥の差があり、日々快適に暮らす上で、新宿線沿線に住むメリットの1つになると考えています（関連記事）。
23路線に乗り換え可能な都営新宿線は、1度の乗り換えで、都内ほとんどの主要箇所へスムーズに移動できる便利な路線。大手町や日本橋など、都心の主要駅は通りませんが、東京界隈で勤めるなら、小川町や岩本町で降りて会社まで10分くらい歩いたって良いのではと思ってしまいます。
また、ゆったり座れる新型車両はとても快適で、基本的に車内が綺麗で快適！全駅にホームドアが設置されるなど安心で、人身事故などによる遅延も少ないのが都営新宿線の特徴です。
東西線や総武線があれだけ混んでいる一方で、『なぜ皆、都営新宿線沿線に住まないのかなぁ』と思ってしまいます。
周辺環境の特徴
このマンションの最大のメリットでもある環境の良さ。周辺は、公園、緑、水辺が多く、自然溢れる街並みとなっています。
マンションまでの道のりが、駅徒歩9分を感じさせません。
南口を降りて
マンションに向かって歩き出すと、木々に囲まれた緑道の木陰で真夏の暑さも和らげてくれます。
信号で船堀街道を渡っても良いのですが、「新川」にかかる宇喜多橋を側道の小道からアンダーパスし、
そのまま川沿いを歩き、橋を渡って住宅街を少し歩くと、まもなくマンション。
なんとも景色の移り変わりが楽しく、あっという間の道のりです。
近くを流れる新川は、「新川の千本桜」で有名な名所。
桜の季節は最高ですね！
マンションから少し歩けば、「火の見やぐら」を横目に見ながら、中川に出ることができ、壮大な開放感を味わえます。
このような環境が家の側にあるって、本当に癒やされるかけがえのないものなんですよね。コンクリートジャングルを一歩抜け、都心部から各駅停車でも十数分の所にこれだけの自然がある事に驚きます。一見、郊外の観光スポットに来たかのように錯覚する恵まれた環境なのです。
子供連れが遊べそうな公園も近くにたくさんあります。
子供がスポーツに興じ、高齢者も散策できる、宇喜多公園や行船公園も徒歩圏内なので、子連れから高齢者まで退屈させない土地柄です。
自然動物園も楽しいですよ♪
一方、江戸川区に住む上で、しっかり押えておくべきポイントはハザード上のリスクです。
江戸川区の西部、荒川、中川沿いにある船堀、とりわけマンション周辺は、荒川が氾濫した際、および高潮が発生した際は、最大で5m（2階部分）程の浸水リスクがあります。詳しくは区役所のＨＰで確認してほしいのですが、このマンションだけでなく、江戸川区で住居を構えるのであれば、3階以上が安心です。
生活環境で言えば、マンション周辺は生活利便施設が少なく、生活に便利な環境とは言いがたいです。6～7分歩いて、コンビニがある程度。日々の夕飯のお買い物は、駅前で済ませないと行けません。
このマンションは、利便性より環境重視です！
マンション現地
マンションが建つポイントは、新川から一歩入った低層の住宅地。閑静で開けた明るい環境になります。
全戸南向き、マンション前面が駐車場を挟んで低層の住宅地が連なる立地は、日当たりは1階から十分、眺望も3階以上から相当先まで見渡せるような抜け感が期待できる、贅沢なロケーションになります。
隣が、「第一三共開発研究センター」の広大な敷地に隣接しているため、静かすぎる夜間環境は、デメリットになるかもしれません。
1つ気になるのは、マンションの前面南側に存在する駐車場です。
東西に長い敷地なので、今後背の高い建物に取って替わる可能性は低いとは思いますが、将来的に、この「パークハウス船堀」とおなじ10階とまで言わないまでも、4，5階程度のマンションが建つくらいのリスクは認識しておくべきです。モデルルームでも確認したいポイントになります。
最後に。このマンションの南側、船堀街道から少し入った住宅街の中を、船堀駅経由の、「新小岩駅―西葛西駅間」の都営バスが所狭しと10分間隔で通っているのは、なにげに便利なところです。
周辺マンション相場、価格は？
江戸川区役所移転が予定されている船堀は、交通、生活に便利で環境も良く、名実ともに江戸川区の中心になります。
行政機能だけでなく、「タワーホール船堀」や区役所予定地が一体となって、エンタメ性を発揮できるような集積地になれば、江東5区の中でも、将来楽しみなエリアになります。少なくとも、当面、江戸川区の中で人気が落ちていく事はないでしょう。
マンションの気になる価格ですが、すでに予定価格がHP上で出ていました。さすが三井不動産ですね。
『3LDKが5,300万円台～』の表記を踏まえると、おそらく専有面積が狭い3LDK、67.51㎡の1階住戸が5,380万円として、同タイプの5階が5,680万円（坪単価＠278万円）くらいかと。平均坪単価もこのあたりを予想してみました。
直近でも、準大手、中小デベロッパーが、多くのマンションを新築分譲していましたが、パークホームズと似たような条件のマンションは、以下のような価格帯で現在分譲中です（2020年8月10日現在）。
グローリオ船堀レジデンス
船堀駅徒歩7分
南、3階、71.2㎡
5,780万円（＠268万円）
南、4階、70.03㎡
5,780万円（＠272万円）
エクセレントシティ船堀Ⅳレシェンテ
船堀駅徒歩9分
南東角、1階、70.89㎡
5,288万円（＠246万円）
南西角、階数不明、75.88㎡
5,888万円（＠256万円）
徒歩7分のグローリオレジデンス船堀とほぼ近い坪単価でしょうか。駅徒歩9分とほぼ同条件の「エクセレントシティ」よりは高い感じがします。両者と比べて、パークホームズは前面南側が開放、自然環境に恵まれた立地の価値も十分です！（関連記事）
以下は、近隣の中古物件、直近の売出例です。
クリオ船堀親水公園
船堀駅徒歩9分
築2010年
南東角、6階、75.11㎡
4,499万円（＠198万円）
（1坪＝3.305㎡換算）
他に、日々確認している中では、船堀は、駅近でも坪単価200万円の前半が目立っています。
上記、5,680万円と予想している住戸は、10年後、坪単価200万円として4,120万円。4,000万円台前半が妥当な所だと思います。ただ、中古市場に出たときに、住環境の良さや「パークホームズ」ブランドから、同条件のマンションと相対的に人気は高くなる期待感はあります。購入を検討する際は、万が一のことを考え、住宅ローンの残債が将来大きく残らないような資金計画を立てましょう。
今後、区役所の移転と共に、住宅地としての評価が更に高まっていくことに期待したいですね（関連記事）。
最後に
眺望、日当たりが約束された開放的な立地に、周辺環境の良さが光る楽しみな最大手の新築です！物件資料やモデルルーム見学を今から楽しみにしています！
21年4月22日追記、竣工！
既に竣工し、まもなく棟内モデルルーム案内に移るようです。
バルコニーパネルは、2階からクリアガラスを採用し、このマンションの特徴でもある、日当たり、眺望といった住環境を更に引き立たせてくれる仕様ですね。
ベンチが用意される植栽豊かな敷地も素敵な空間に。
奥行きがあるエントランスデザインに、館名板も雰囲気あります。
周辺の自然と良くマッチした存在感ある綺麗なマンションに仕上がっていました！
21年7月21日追記、販売中住戸
21年7月21日現在、売出中の主な住戸です。
Dタイプ、61.87㎡、2LDK
2階、4,598万円
B2タイプ、68.16㎡、3LDK
7階、5,498万円、坪単価266万円
Cタイプ、70.04㎡、3LDK
4階、5,648万円
10階、5,798万円
22年10月5日追記、全戸申込
全戸完売したようです！
マンションの購入・住み替えなど
