ヴェレーナ大泉学園　モデルルーム訪問　間取り　価格

今回は遠征して、23区の最西端に近い場所に建つ「ヴェレーナ大泉学園」を紹介します。

マンションの特徴・良さについて

物件概要

ヴェレーナ大泉学園
東京都練馬区大泉学園町2
西武池袋線「大泉学園」駅徒歩13分
総戸数：地上6階建42戸
専有面積：55.04m²～84.63m²
駐車場：10台
売主：大和地所レジデンス
施工：新日本建設
竣工予定年月：2026年2月下旬
引渡し可能年月：2026年3月下旬

※LIFULL HOME'Sを通じて、マンションギャラリーを訪問しました。通常の見学者と同じ扱いで、デベロッパーから報酬を頂いておりません。記事の事前確認は無し、事実誤認以外の修正は応じない約束をしています。

ヴェレーナ大泉学園を選ぶメリット

「ヴェレーナ大泉学園」は、駅周辺にある商店街や複数の大型商業施設を利用でき、楽しさと利便性を享受できる「大泉学園」駅の北側ポジション。

マンションは、穏やかな住居エリアに位置し、開けた明るい住環境に建ちます。近隣でも目立つヴェレーナらしいユーロデザイン、ゆったり目の住戸としっかりした設備仕様で、生活満足度が高いレジデンスになりそうです。

目の前に開通予定の都市計画道路「放射7号線」や、近隣に都営大江戸線の延伸計画もあり、今後、街の発展性が見込めることも本物件の将来性を占う上での強みになります。

以下、詳しく見ていきましょう。

周辺環境・立地

西武池袋線の中でも乗降客数が4番目に多い「大泉学園」駅（西武鉄道Webサイト2023年度）は、準急が止まるので停車本数が多く利便性が高い駅。乗り入れが実現してから、「池袋」駅周辺だけでなく都心部への移動もスムーズになりました。

駅前は再開発が行われ、大型商業施設が複数ある綺麗で賑やかな街並み。駅の北側に少し歩けばシネコンが入る複合施設もあり、週末も家族で十分楽しめるエリア。沿線の中でも、当駅最寄りの住まいを積極的に選びたいと感じました。

駅からマンションまでは、桜並木を中心に景観が良く歩きやすい道のりです。

マンション周辺の用途地域は、第一種低層住居専用地域と第一種住居地域にまたがり、明るく穏やかな住宅地。「放射7号線」道路が開通すれば、生活環境は向上すると思います（※）。今までも、23区西側や多摩地区で新しいバイパスが開通すると、ロードサイドに利便施設や飲食チェーン店などが集まって賑やかな一体になるのを目の当たりにしてきました。

マンションより更に北側は、図書館や公園、小学校が点在する子育てしやすいエリア。野菜の無人販売所など懐かしい風景が残っていますが、畑の跡地には宅地開発が進み新しい住宅地が生まれています。大江戸線の延伸が決まれば、更にエリア一体の生活利便性が高まる期待感があります。

23区東エリアと比べて、武蔵野台地の地盤は盤石です。ハザードマップ上でも、大泉学園2-18地点は内水氾濫も洪水もリスクほぼ0とされています。他、マンションを選ぶ際は、最低限の下調べをしておきましょう（参考記事）。

ランドスケープデザイン

敷地は南側が道路予定地に面し、斜面をまたいで南北に長い敷地で、建物は南向きと西向きの2棟設定（下記、配置図の向きが誤っていますね。画像下側は西向きです）。

メインエントランスは、西向き棟の斜面を上がりきった敷地北側になります。駅寄りの敷地南側1階部分にはサブエントランスと、自転車を風雨から守ってくれる屋内駐輪場を設置。他、共用部は、24時間対応のゴミ置き場や「食デリ」対応の宅配ボックス、ペット専用の足洗い場などが用意されます。

外観デザインは、落ちついたダークグレーと明るいベージュを使い分けたコントラストが格好良く穏やかな住宅地に映えそう。できあがりが楽しみです！

南向き住戸は、整備中の道路を挟んで第一種低層住居専用地域が広がるため、空が抜けた開放感を味わえます。1階から日照もしっかり確保できるでしょう。

西向きは、戸境がしっかりコンクリートで覆われた住戸（Ａ,Ｂタイプ除く）のプライバシー性やワイドスパン住戸の高い居住性(Ａ,Ｂ,Ｃタイプ)が魅力です。

平均専有面積は約68㎡。70㎡以上の住戸が半数以上で、ゆったり暮らせる間取りが特徴です。

1階（西向きは2階）住戸のオープンエアスペースが大和地所レジデンス空間づくりの特徴。

折戸式のフレキシブルウィンドウを開ければリビングダイニングとのシームレスな空間に！家の中で大好きな空間になるでしょう。

住戸の設備・仕様

設備仕様がしっかりしています。

キッチンは、天然御影石天板を採用、サイドもキッチンの面材と合わせた美しいパネル仕上げでLDKの空間を上質に仕上げてくれます。ウルトラファインバブル熱源機は、肌に優しいだけでなく、水垢軽減など水回りを綺麗に保ってくれる役割も。個人的には市販のものを後付けで快適に使用しているので、非常に羨ましいです。

他、浴室ミストサウナ、二重床・二重天井の仕様などが生活する上での満足度を高めてくれます。食器洗い乾燥機やLDのTES温水式床暖房も標準装備です。

天井高は2,400mm。共用廊下側の居室の窓にルーバー面格子が無いのは惜しいところでした。

主な間取り、価格

第1期1次の間取りと販売価格です。

西向き

Aタイプ、72.30㎡
3階、7,198万円（坪単価328万円）

Ｂタイプ、71.20㎡

Cタイプ、66.01㎡
4階、6,998万円（坪単価350万円)

Dタイプ、55.04㎡
3階、5,798万円（坪単価347万円）

E1タイプ、63.91㎡
4階、6,698万円（坪単価346万円）

Fタイプ、63.91㎡
5階、6,698万円（坪単価346万円)

南向き

Gタイプ、70.00㎡

Ｈタイプ、70.29㎡
3階、7,298万円（坪単価343万円)

Iosタイプ、68.87㎡
1階、6,898万円（坪単価330万円）

Ｉタイプ、68.87㎡
3階、7,198万円（坪単価345万円)

Ｊタイプ、72.33㎡

Lrタイプ、84.63㎡

平均坪単価は約340万円でした。グロスでは南向きの方が高いですが、坪単価はほぼ同じ。

月々のランニングコストは以下です。

Aタイプ（72.3㎡）
管理費、19,010円
修繕積立金、8,310円

ヴェレーナ大泉学園　デメリット

本物件のデメリットは、駅から距離があることです。そこそこ距離を歩いた上で、何回か信号待ちをする動線も億劫に感じました。徒歩5分以内に商業施設が少なく、生活の中で不便を感じることもあるでしょう。ここは「住環境の良さと価格」を強みとしたときにトレードオフとなる要素。

ランドプランについて。エントランス、宅配ボックス、メールコーナーが駅方面とは逆の敷地北側に集まっています。荷物や郵便物の確認、ゴミ出しをする時、ところどころ不便に感じそうです。敷地形状やまたがっている用途地域、南向き住戸を多く確保するための影響かもしれません。ただし、サブエントランス（駐輪場出入り口）が敷地の南寄りにあるので、駅と行き来する出入だけなら不自由はありません。

最後に、西向き棟は敷地西側に建つマンションが被ってくる面が多いので、南向きと比べると少なからず日照や採光に影響が出てきそうです。グロス価格で南向きの方が高い住戸が多いので、好みや価格とのバランスで選ぶと良いでしょう。

まとめ、最後に

この数年でマンションの相場は大きく高騰しました。今現在も地価や人件費などマンションにまつわるコストが上昇し続けており、数年後の新築マンションの価格も下がる要素が無いのが現実です。

私がよく見ている23区の最東端、東京メトロ東西線沿線の葛西エリアでは、徒歩10分以内が坪単価400万円、徒歩12分が370万円前後で分譲されています。

本物件は、23区アドレス、沿線の中でも人気の「大泉学園」駅最寄りで坪単価340万円前後、3LDKが6千万円台後半〜7千万円台前半のまだ手に入れやすい価格帯。東京都心部までは少し距離がある場所ですが、更に発展性があるエリア特性もプラスαのポイントになります。

東京23区で住まいを探されている一時取得者層、若年層のご検討者は、検討しやすい新築マンションだと思いました！

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