門前仲町の駅徒歩5分以内に、60㎡以上のファミリータイプのマンションが誕生します。2013年以来の分譲です！
この記事の目次
事前の価格予想
気になるのは価格・・・。
近隣の築浅中古マンションです。
プラウド門前仲町ディアージュ
徒歩9分
2018年築
シティハウス門前仲町
徒歩5分
2012年築
坪単価380〜400万円
70㎡所有権8,500万円前後の相場観です。
近隣の新築
クレヴィア両国国技館通り
駅徒歩2分が坪単価450万円
70㎡換算で9,500万円
豊洲では坪単価500万以上でも売れていますし、亀戸でも400万円近くで抽選になっています。
以上を踏まえ、借地権付きを加味して、坪単価400万円以上は行くのではと予想していました（22年3月時点）。
「ヴェレーナグラン門前仲町」の特徴
物件概要
ヴェレーナグラン門前仲町
所在地：東京都江東区牡丹2
交通：東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩3分
都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩7分
ＪＲ京葉線「越中島」駅徒歩8分
総戸数：12階建て75戸
専有面積：62.54㎡～107.77㎡
駐車場：13台
入居(予定)日：2023年9月下旬
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
一般定期借地権（地上権）
（一部抜粋）
周辺環境・立地
駅近、交通利便性、生活利便性、娯楽性、自然、公園、閑静な住環境、子育て環境。
江東５区のマンションを見ている私にとっては、立地が最高のマンションです。これにつきますね。利便性と住環境を両立した、これ以上ない立地です！
電車でも、自転車でも、都心部や周辺の要所まで手軽に移動でき、機動力を発揮できる門前仲町。
日本橋、八重洲、丸の内界隈までは自転車でもすぐ出られる距離です。
「門前仲町」駅は、東京メトロ東西線と都営大江戸線の2路線が利用できます。東西線の利用で、隣の「茅場町」駅では日比谷線、2つ隣の「日本橋」駅では銀座線、都営浅草線、3つ隣の「大手町」では丸の内線、千代田線、半蔵門線、都営三田線への乗り換えで都内要所、首都圏各所へ短時間での移動。
更には、大手町から地下道を「東京」駅まで歩けば、JR各線、新幹線にも乗り換えが可能です。
都営大江戸線を利用すれば、六本木、新宿、上野方面へも直通で移動でき、高い交通利便性を発揮する贅沢なポジション。
その門前仲町駅2番出口から徒歩3分。永代通りを木場方面に歩いて、路地を南に曲がって「石島橋」を渡るとマンションの立地という近さだからこその大きな価値。
首都圏各所の娯楽施設まで、どこに出るにも、荷物が多い日も、日帰り、旅行、ビジネス、出張、何をするにしても、悪天候の日でも億劫になることなく、すぐ移動できてしまう、すぐ移動したくなる、徒歩3分×門前仲町の立地の価値。
まさに10年ぶりの分譲になる希少性あるファミリータイプのマンションになります。
徒歩8分のJR京葉線「越中島」駅を利用できるのは、「夢の島公園」がある「新木場」、「葛西臨海公園」、大型リゾートがある「舞浜」方面に直通で出られる、子育てファミリーにとってもメリットに。
大横川は、春になれば桜の名所。
日常の飲食や買い物は、永代通り沿いの「深川仲町通り商店街」や、木場駅周辺の生活利便施設の両方の商業集積地を利用できて困ることはありません。なんといっても門前仲町には、様々なジャンルの美味しい飲食店が揃っています。夜が「良い意味で」楽しい街！私もたまに仲間同士で門前仲町に集まって飲んだりしています。ビジネス街の大手町、丸の内界隈だからこそできる楽しみ。
加えて、シネコンやレストラン街などが入居する大型商業施設「深川ギャザリア」も徒歩10分で歩ける距離。ギャザリア内には大型スーパーの「イトーヨーカドー」が入居しています。他にも近隣にはスーパー「オオゼキ」「赤札堂」があります。
都内でも有数の大型公園「木場公園」や、ファミリー、小中学生で賑わう「牡丹町公園」「古石場川親水公園」もあり、子育てファミリーにとっても便利に楽しく暮らせるポジションです。
門前仲町といえば、「富岡八幡宮」「成田山 深川不動堂」ですが、季節の節目はとても賑やかです。コロナ禍の前は、子供が神輿をかついだりする元気な地域の姿がありました。深川不動堂まで続く参道には、昔ながらの飲み屋、甘味処、最近できたカフェ、縁日が並ぶなど、楽しいひとときを過ごすことができるスポットになっています。
歴史観を感じる場所以前に散策するのが楽しい場所です！
隣街は、少し洗練された「清澄白河」、家族で賑わう「豊洲」それぞれ運動がてら徒歩で遊びに行ける距離。
通学区の小学校は「数矢小学校」。永代通りを渡っての通学にはなりますが、人気がある小学校です。中学校は「深川第三中学校」になります。
他にも、マンションを選ぶ際は、事前に最低限押さえておきたい7つのことを参考にしてください。
ランドプラン
マンションの敷地は、北側を大横川の「水辺の散歩道」、南、東、西の三方を接道、恵まれた南東角地です！
西側に5階建て、東側にも道路を挟んで6階建てのマンションがありますが、南側は広めの一方通行道路に面し、その先は比較的低層の住宅地が広がるため、良好な日当たりを確保できます。北側は、大横川対岸まで開放され、共用廊下側の部屋の採光条件も良さそう。
エントランスは2箇所。外観正面のデザインを活かした敷地南側「越中島駅」方面に「メインエントランス」、「門前仲町」駅方面に近い敷地東側に「サブエントランス」を設け、利便性を高めています。それぞれのエントランスを入れば、「中庭」が出迎えてくれます。特に、桜の季節は、中庭の背景に大横川の桜が彩りをもたらしてくれそうです。
（出典：ヴェレーナグラン門前仲町 公式HP)
（出典：ヴェレーナグラン門前仲町 公式HP)
外観デザインが格好良く、毎日眺めています！
黒を基調とした建物に対して縦にビシッと走るベージュ色のマリオンは、コントラストがきいて建物全体のシャープさを演出するだけでなく、住戸間の境目をコンクリートで仕切り、プライバシー性を高める役割も。ガラス手摺りが黒のベースを引き立て黒光りする様がたまりません！両側角住戸のバルコニーには丸みを持たせ、商業建物らしくない建築美を感じさせる意匠。コーナーサッシと、コーナーサッシから競り出た翼のような3層の庇部分で丸みをしっかり引き立て、洗練されたデザインになっています！バルコニー側と、共用廊下側にはタイル貼を施し質感を高めています。
主な共用部分は、「パーティルーム＆キッズスペース（集会室）」と「多機能トイレ」「宅配ボックス」、「メールコーナー」が用意されますが、ワークスペースくらいは欲しいと思いました。それと、1階の「ゴミ置場」が、共用廊下を出て敷地内を少し歩きます。雨の日・・・。駐輪場も屋内ではありません。
（出典：ヴェレーナグラン門前仲町 公式HP)
管理員さんは、週5、夕方17:00までの勤務を予定しています。
間取り・室内空間の特徴
住戸は全75戸南西向きの設定。住戸プランは、最上階フロアのメゾネットタイプ「ラクジュアリー住戸」が4戸、2階から上の角住戸と最上階の中住戸「プレミアム住戸」が21戸、他「アドバンス住戸」が50戸で、それぞれ仕様が異なってきます（後段の住戸表を参照）。
以下は、主な設備・仕様です。
・食洗機
・キッチン天板天然石
・洗面室吊戸棚
・トイレ手洗いカウンター
・タンクレストイレ
・トイレスティックリモコン
・玄関前カメラ付きインターフォン※
（アドバンス住戸を除く25戸のみ）
・廊下、洗面室、トイレの床がタイル貼
・二重床・二重天井
・スラブ厚270mm
・天井高2,400～2,500mm
（最上階の吹き抜け部分は5,400mm）
・バルコニー奥行き2,000mm
・バルコニーオープンエアデッキ
廊下、洗面室とトイレの床がタイル貼！高級感があります。エリアの新築ではなかなか見られない仕様です。バルコニーのオープンエアデッキは、LDのフローリングとのつながり感から空間の広がりを感じられる仕様で、リビングでの一時を一層豊かな時間にしてくれます。
定期借地権について
定期借地権とは、土地所有者から土地を期限付きで借りて建物を所有する仕組みです。
土地は、地元企業の「前川製作所」から借り受けするようです。もともとは駐車場として貸していた土地でした。
定期借地権の主な特徴は以下。
「50年以上の借地期限」
「更新による期間延長無し」
「建替えによる期間延長無し」
「建物の買取り請求ができない」
期限内に土地を更地にして返さなければならず、一般的なランニングコストに加えて「月払地代」「解体準備金」がかかりますが、土地に対する「不動産取得税」「登録免許税」「固定資産税・都市計画税」の負担が無いメリットもあります。
何より1番のメリットは、土地所有者が手放したくないような一等地だからこそ、借りることで分譲できたことと、所有権では手に入らない価格帯です。
解体期間を含む72年の長期設定なので、若年層が検討する際も、とりあえず不安は少なく、また短期間での売却も、残期間がしっかりとれるので、比較的売りやすいです。
借地権は「地上権」を設定しているため、自由に譲渡をすることが可能で、賃貸、相続なども有です。建物は区分所有なのでリフォームも可能。
住宅ローンも一部制限がある場合がありますが、およそ問題なく借りられますし（※モデルルームで要確認）、住宅ローン減税も受けられます。
主な間取り・販売価格
主な住戸の販売価格です。
平均坪単価は、430万円前後でした。ただし、最上階を除けば約400万円です。
ラグジュアリー住戸の一例
Ｉｍｒタイプ、107.77㎡
（出典：ヴェレーナグラン門前仲町 公式HP)
プレミアム住戸の一例
ＧＯＤタイプ、72.81㎡
（出典：ヴェレーナグラン門前仲町 公式HP)
アドバイス住戸の一例
Ｄ１ＯＤタイプ、62.54㎡
（出典：ヴェレーナグラン門前仲町 公式HP)
ＥＯＤタイプ、65.72㎡
（出典：ヴェレーナグラン門前仲町 公式HP)
ＦＯＤタイプ、70.06㎡
（出典：ヴェレーナグラン門前仲町 公式HP)
月々のランニングコストです。
（62.54㎡住戸）
管理費：13,380円
修繕積立金：6,250円
インターネット使用料：1,650円
月払地代：5,945円
解体準備金：3,000円
月額合計：30,225円
当マンションの強み・メリット
利便性と住環境の良さを両立した立地
前述の通り、借地だからこそ世に出てきたかもしれない、利便性と住環境を両立した、これ以上ない立地です！この要素だけで購入の意思決定まで進められます。
日当たり良好な全戸南西向きの住戸設定
都心部隣接の駅近立地にして、日当たり良好な全戸南西向き設定ができた敷地形状と、敷地南側の環境の良さ。将来的に、マンション前面に高い建物が建つリスクも低そうです。
最上階「ラグジュアリー住戸」と角住戸「プレミアム住戸」の高い居住性
最上階のメゾネットタイプ「ラグジュアリー住戸」の4戸（Ｉｍｒ、Ｊｍｒ、Ｋｍｒ、Ｌｍｒタイプ）は、吹抜があって2階相当の高さの窓からもLDに陽光が降り注ぐ贅沢な空間。
「プレミアム住戸」 の中でも、2階より上の両角住戸（ＡＯＤ、ＧＯＤタイプ）は、LDと洋室（1）のコーナーサッシによる明るい室内空間が魅力！2面バルコニー、アイランドキッチンなど、7.1ｍのワイドスパンを活かした開放感ある住空間に仕上がっています。
3LDKが7,000万円前半～手に入る価格
人気の「深川エリア」ですが、条件の良いファミリータイプの新築は抽選になるくらいの人気です。更に門前仲町近隣では皆無。
中古市場も上昇中で、住吉、木場、東陽町などの駅近は、坪単価350万円を超え、門前仲町も300万円台後半、共働きのパワーカップルにも手が届きやすい8,000万円前後まで一気に相場を上げてきました。
そんな相場観の中、エリアで最高の条件が、最上階を除けば平均坪単価400万円、低層階なら坪単価370万円程度。中住戸の低層階であれば、3LDK住戸が7,000万円前半から手に入ります。定期借地とはいえ、門前仲町駅徒歩5分以内、60㎡以上では、2012年の「レジデンシャル門前仲町」以来の希少な新築がこの価格ですから、飛びつきますよね…。
（数年後、門前仲町駅前に最大手がタワーを計画中という噂があります）
当マンションのデメリット
中住戸の間取りと設備仕様がもう少しでした。
中住戸の62㎡、65㎡、70㎡の3LDK、LDの広さがいずれも10畳前後。
65㎡住戸と70㎡住戸の図面上の違いは、住戸スパン（65㎡住戸が6.2m、70㎡住戸が6.45m）と、70㎡住戸で洋室（3）の幅だけバルコニー側にせり出ている分、住戸の奥行きを少しだけ稼いでいることです。
65㎡住戸より、キッチンの天板が広い、洋室（1）の広さと収納量が少し多い、洋室（3）が広い（ただし、柱の食い込みがあり効率的な空間とは言えない、また、バルコニ側にせり出ているため、バルコニーの奥行きが足りない）。スパンが広い分、室内の開放感も若干違ってきそうですが、それだけです。
そもそも、家族が1番時間を使うLD空間は、62㎡、65㎡、70㎡住戸ほぼ同じ広さ…。70㎡住戸であれば通常11～12畳は欲しいところです。
リビングの狭さに輪をかけて、洋室のスライドドアも、開放してスッキリした一体空間とまでいかない仕様。「グラン」なのに、LDでの暮らしやすさを二の次に、LDで活躍するお気に入りのブランド家具を置きづらいことが、個人的に納得いかない点です。10畳とはいえ普通の田の字型間取りなので、キッチン横の廊下部分を除けば家具を置ける生活スペースは8.5畳程度で、ゆとりのある4人掛けのダイニングやソファを一緒に置けません（関連記事）。
そして、共用廊下側の居室。共用廊下に少しのアルコープ部分も設けず、インフレームした空間。その空間の窓には、可動式ルーバー格子もありません。ディスポーザーも無し。足立区の「ザ・パークハウス」ブランドは、50戸でもしっかりディスポーザー完備でした。玄関前カメラ付きインターフォンも「アドバンス住戸」は無し。
やはり「グラン」ですから、他の「ヴェレーナシティ」ブランドの焼き直しではなく、少し価格を上げても、企画段階で居住性、快適性への細かい配慮をもう少し練ってほしかったですね。
このマンションで、高い居住性の部屋を選ぶとしたら、上記であげた「ラグジュアリ－住戸」か「プレミアム住戸」の角住戸になります（スムログ関連記事）。
まとめ・最後に
当初は、期で区切って販売する予定でしたが、あまりの人気で、6/20（月）〜一気に全住戸登録可能にするようです。価格が出てない住戸でも7/3（日）まで申し込みが可能です。
既に2〜3倍相当の申し込みが入っている住戸も多く、登録期間が終われば、まもなく完売になるでしょう。
正直に言わせてもらえば、この最高の希少立地に、「グラン」ブランドの冠らしく、中住戸の居住性や仕様の細部まで、居住者視点の住空間を造りあげてほしかったと思いました。
ですが！
それを加味しても、立地だけで選んで間違いない鉄板マンションです！早々に新築市場から無くなってしまうのは寂しいですね。
22年7月13日追記 再登録受付
全戸抽選にはならなかったようですね。残り11戸、7月17日(日)まで再登録を受け付けています。以下、再登録住戸の主な価格です。
コーナーサッシの角住戸や最上階の100㎡超メゾネットタイプなどは、ほとんど抽選だった模様です。残った住戸は、1階住戸と、特徴が薄い価格重ための住戸。この間取りは70㎡のうま味がないので、私なら、9階の62㎡か65㎡を選びます。それと、1階住戸が好みの方でしたら、Htタイプ、角住戸の64.66㎡、7,398万円も面白いですね。
22年8月4日追記、完売！
1回目の登録締め切りでは若干未登録住戸が残りましたが、それでも、さすがですね。あっという間に完売しました！竣工が楽しみです。
23年10月8日追記、まもなく入居！
少し前に竣工し、間もなく入居が始まります。
想定どおり、素晴らしい佇まいに仕上がりましたね！青空にも映えます。あらためて、この条件の住まいがプライスレスなのですが、坪単価400万円前後で購入できた人は、本当にラッキーでした！
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