今回は、江戸川区瑞江の「プレディア瑞江」を紹介します。
この記事の目次
物件概要・特徴
プレディア瑞江
所在地：東京都江戸川区東瑞江1
交通：都営新宿線「瑞江」駅徒歩6分
総戸数：27戸（うち事務所1戸）
駐車場：5台（平置き4台、身障者用平置き1台）
専有面積：35.45㎡～81.96㎡
竣工予定日：2024年5月竣工済
引渡可能年月：2024年9月下旬予定
売主：JR西日本プロパティーズ
販売提携（代理）：ビーロット
施工会社：風越建設
（出典：プレディア瑞江 公式ＨＰ）
デベロッパーは、前身が1966年創業。2017年にJR西日本、三菱重工業のグループ会社となって営業を開始。マンションは、2018年に「プレディア」ブランドを発表してから中部、近畿、九州地方など幅広く進出し、直近では町屋や西葛西など、東京の城東エリアでも分譲が増えてきました。
「プレディア瑞江」は、駅の南側、徒歩6分の好立地に建ちます。上記物件と同様に竣工後販売なので、実際の部屋を見ながら住まいを検討できるのは良いですね。
（24年5月撮影）
外観は小ぶりで、白を基調に鮮やかなブルーのバルコニーパネルが特徴的なデザイン。共用部については、防災備蓄倉庫、24時間対応のゴミ置き場、宅配ロッカーなど最低限の施設が用意されています。駐輪場が屋内なので、風雨などから自転車の劣化を軽減してくれます。
プレディア瑞江の特徴・住むメリット
生活利便性・交通利便性の高さ
「瑞江」駅周辺に点在している商業施設を身近に利用できる生活利便性、駅に近い交通利便性の高さが、本物件に住む大きなメリットになります。
徒歩10分以内にはスーパーがたくさんあります。
「ビッグ・エー 江戸川南篠崎店」（徒歩3分）
「ヤマイチ 江戸川店（徒歩3分）
「ライフ 瑞江店」（徒歩6分）
「サミット 瑞江店」（徒歩7分）
コンビニやドラッグストアも複数店舗あり、便利な生活環境。専門店が入居する駅前のショッピング施設「ラ パーク 瑞江」（徒歩7分）には、総合ディスカウントストア「ドン・キホーテ ラ パーク 瑞江店」や、100円ショップの「セリア生活良品」も入居しています。
飲食店は、ファーストフードやファミレスが一通りそろっていて、外食環境の充実も、駅の近くに住むメリットのひとつ。
マンション周辺は明るい住宅地で公園も多く、子育て環境の良さもファミリーが選びやすいポイントです。
駅周辺には、複数の大手学習塾があり、教育環境も良好と言えます。
通学校
鎌田東小学校（徒歩9分）
瑞江第三中学校（徒歩3分）
マンションを検討する際は、周辺環境、ハザードマップなど最低限の下調べをして臨みましょう（参考記事）
明るい住空間とプライバシー性・防犯性の高さ
角住戸率が88％（Cタイプ3戸を除く）、内廊下設計で、明るい室内空間とプライバシー性の高さがマンションの強みです。
角住戸を選べるのは小規模物件のメリットで、ほとんどの部屋が明るい室内空間になります。現在は4方が開けた開放感ある住環境ですが、住戸の向きである南西、北東方面の住環境が、将来的に悪化する懸念が少ないのも安心して住めるポイントです。
タワー以外では中々ない内廊下設計も見どころ。外部や棟内の他フロアから視線を遮るのでプライバシー性を保て、快適な暮らしを実現してくれるでしょう。玄関のインターフォンもモニター付きなので、防犯性も高い住まいになります。
（出典：プレディア瑞江 公式ＨＰ）
主な設備・仕様は以下。
玄関モニター付きインターフォン
人造大理石カウンタートップ
TES（ガス温水式）床暖房
食洗洗浄乾燥機
浄水器一体型水栓
保温浴槽
Low-Eガラス
トイレ手洗いカウンター
キッチン、洗面台ともソフトクローズ機能
住戸内設備IoT対応
直床
天井高2,300mm～2,400mm
主な間取り、予定価格
主な間取りと予定価格です。
Aタイプ 65.90㎡
（出典：プレディア瑞江 公式ＨＰ）
3階 5,358万円（坪単価269万円)
4階 5,458万円（坪単価274万円)
5階 5,558万円（坪単価279万円)
6階 5,658万円（坪単価284万円)
7階 5,758万円（坪単価289万円)
Hタイプ 60.39㎡
8階 5,288万円（坪単価289万円)
Jタイプ 44.07㎡
9階 4,478万円（坪単価336万円)
Bタイプ 75.47㎡
（出典：プレディア瑞江 公式ＨＰ）
2階 6,488万円（坪単価284万円)
3階 6,638万円（坪単価291万円)
4階 6,988万円（坪単価306万円)
Erタイプ 81.96㎡
5階 7,488万円（坪単価302万円)
Fタイプ 56.63㎡
7階 5,328万円（坪単価311万円)
Iタイプ 35.45㎡
8階 3,188万円（坪単価297万円)
D1タイプ 74.52㎡
1階 5,988万円（坪単価266万円)
Dタイプ 74.52㎡
（出典：プレディア瑞江 公式ＨＰ）
3階 6,538万円（坪単価290万円)
4階 6,838万円（坪単価303万円)
5階 6,938万円（坪単価308万円)
6階 6,938万円（坪単価308万円)
Gタイプ 55.17㎡
7階 5,488万円（坪単価329万円)
8階 5,588万円（坪単価335万円)
9階 5,688万円（坪単価341万円)
Cタイプ 70.20㎡
2階 5,928万円（坪単価279万円)
3階 6,028万円（坪単価284万円)
4階 6,328万円（坪単価298万円)
平均坪単価は約300万円でした。価格については後で触れますが、安いと思いました。
月々のランニングコストは以下。
Ｃタイプ、70.20㎡
管理費 23,469円
（インターネット利用料869円含む）
修繕積立金 8,520円
月額合計、31,969円
70㎡超えの住戸では、将来的に修繕積立金が4万円程度になりそう。管理費を含めて、ランニングコストも近隣の中古マンションに比べて嵩みそうですが、現在、マンションにまつわるコストが高騰しているので、現在の新築はどこも高くなる傾向にありますし、中古物件も値上げしなければ運営が難しくなる時代です。価格が安いので、その分相殺できると割り切るという考え方も。
プレディア瑞江 デメリット
間取りが気になりました。特にファミリー層が検討する3LDKではトリッキーな形の部屋が多く、実質的な生活有効面積がとれていません。
例えば、Dタイプ74.52㎡。この規模感でLDKが13.2畳。一般的な間取りなら、LDだけで13.2畳あってもよい面積です。
Bタイプ75.47㎡も同様。LDKで14畳ですが、他、洋室の広さとの兼ね合いも踏まえて、LDKで17畳くらいはほしいです。さらに、廊下部分もLD11畳に含まれているため、実質の有効スペースは9畳程度でしょう。75㎡ある3LDKでのLD面積としてはさすがに狭いです。
ですので、単価が安く感じますが、少なくとも上記2タイプは、私なら3畳＝1.65坪、4.86㎡程度差し引いて考えます。つまり、Ｂ、D両タイプとも約70㎡程度とみなします。
それと、LDの天井高2,400mm（一部2,300mm）、直床が残念でした。
それでも、まさに分譲されようとしている駅徒歩8分の「ローレルコート瑞江 パークフロント」の予定価格時坪単価が340万円前後ですから、駅徒歩6分の立地で今の新築としては十分安いと考えます。
まとめ・最後に
竣工済みなので、旧相場のような分譲価格。駅徒歩6分の立地と住環境の良さ、検討しやすい価格で選べてしまう分譲です。内廊下設計、角住戸、設備仕様などスペックも悪くありません。
総じて小規模マンションながら複数の相談がきている理由がわかります。この売出し価格ですから、将来的なリセールも悪くないでしょう。購入価格が他の物件、相場と比較して安いことは圧倒的に有利です。
同じ専有面積なら広々とした居住空間のマンションが他にもある事、専有面積の割に思っていたよりも狭いと理解した上で、実際の部屋を見学して気に入れば、検討しやすい新築マンションだと思います。
