城東エリアで分譲される「プレディア」ブランドは、町屋、西葛西、瑞江に続いて4棟目。先日見学させてもらった「プレディア町屋」も素晴らしいマンションでした！
この記事の目次
プレディア小岩の特徴・概要
物件概要
プレディア小岩
東京都江戸川区西小岩２
JR総武線「小岩」駅徒歩6分
総戸数：地上14階建56戸
専有面積：65.96㎡～84.76㎡
駐車場：平置式14台
売主：JR西日本プロパティーズ
販売提携：長谷工アーベスト
施工：風越建設
建物竣工時期：2025年12月下旬予定
入居時期（引渡し可能年月） 2026年1月下旬予定
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
「プレディア小岩」は、再開発で盛り上がる「小岩」駅の駅近と、周辺が開けた明るい住環境を両立した立地。利便性が高い共用部や、快適で明るい専有部も魅力のマンションです！
周辺環境・立地
マンションは、「小岩」駅徒歩6分の好立地。駅周辺では再開発が数カ所で進んでいて、街は大きく変貌を遂げています。マンションの周辺には、駅周辺の商業施設を含めてコンビニやドラッグストアが徒歩5分以内に複数、10分以内には大型スーパーが6店舗もあります。
「小岩」駅周辺の再開発について、詳しくは「パークシティ小岩ザタワー」の記事を参考にして下さい（関連記事）。
また、西小岩（3丁目）アドレスは、戸建てが並ぶ穏やかな住宅地で、公園や河川など自然も多く良好な住環境です。
通学校は、「西小岩小学校」（徒歩5分）、小岩第四中学校（徒歩7分）が近隣にあり、特に「西小岩小学校」内の学童クラブ「すくすくスクール」は子育てに嬉しい区のサービス。子供が低学年時でも安心して共働きできるでしょう。
ハザードマップ上は、高潮や荒川、江戸川の氾濫時、最大で1階程度の浸水リスクがあるエリアです。住戸は2階からなので、一定の安心感はあります。
他にもマンションを検討する際は、周辺環境など最低限の下準備をしておきましょう（関連記事）。
ランドプラン・共用部
マンションは、「蔵前橋通り（国道14号線）」、「西小岩二丁目児童遊園」に隣接した明るく開けた場所。
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
敷地は北側が第1種住居地域、南側が近隣商業地域にまたがっています。北側を平置き駐車場にあて空地率を確保し、南側に14階建ての住棟を配置。
1階部分を、駐輪場、ラウンジ、宅配ロッカー、防災倉庫、24時間対応可能なゴミ置き場など共用部に充てています。
住戸は2階からの設定。
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
外観はグレーを主体に縦に木目でエッジを効かせたモダンな風合いが格好良いです。エントランス周りの重なった木目、大判タイルを使用したデザインも見どころ。
専有部の設備・仕様
主な設備仕様について。エリア内の板状タイプと比べると、充実しています。
ルーバー面格子
TES（ガス温水式）床暖房
キッチン「フィオレストーンカウンタートップ」
食器洗い乾燥機
タッチレス水栓
洗濯機置場上部「吊戸棚」
ミストサウナ
魔法びん浴槽
タンクレストイレ
トイレ手洗い器
二重床・二重天井
天井高、2,450mm～2,550mm
天井までのウォールドア
Low-E複層ガラス
T-2サッシ（国道沿いはT-3サッシ）
バルコニー奥行き1,800mm
IoT 機器対応
など。
ディスポーザーは無く、玄関前は音声のみのインターフォンでした。
プレディア小岩 間取り、価格
主な間取りと価格です。全戸西向きの設定。
（出典：プレディア小岩 エントリー者限定サイト）
Aタイプ 65.96㎡
4階 6,698万円（坪単価336万円)
7階 6,928万円（坪単価347万円)
8階 6,968万円（坪単価349万円)
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
横から入る玄関で、各居室へのプライバシー性を確保しています。洋室（1）は巨大なウォークインクローゼットと納戸があり収納量も豊富です。
Bタイプ 69.82㎡
2階 6,898万円（坪単価327万円)
3階 7,058万円（坪単価334万円)
6階 7,338万円（坪単価347万円)
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
玄関脇には土間収納があり、収納量だけでなく、家族それぞれの趣味の物などを納められて使い勝手が良さそう。また、L字型のキッチンと、洗面室を行き来できる2WAYが特徴。
Cタイプ 67.49㎡
6階 7,128万円（坪単価349万円)
7階 7,158万円（坪単価351万円)
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
こちらは、土間と廊下から洗面室へ2WAYのタイプ。洋室（2）と（3）のウォークスルークロゼットも面白く、活発なファミリーにとって楽しい間取りです。
Dタイプ 67.45㎡
2階 6,698万円（坪単価328万円)
5階 7,078万円（坪単価347万円)
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
シンプルな田の字型ですが、全ての部屋に窓があり、通風と採光性に優れています。特に収納が豊富！子供が2人できても、部屋だけでなく収納量が後々の住みやすさにつながるでしょう。玄関前にアルコープスペースを設けてあり、ドアを開けても通行人と接触しないような余裕ある空間も徹底されています。
Ｅタイプ 73.68㎡
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
全戸、3LDK以上のファミリータイプです。
平均坪単価はおよそ340～350万円（最新の販売住戸はマンションギャラリーでご確認ください）。
月々のランニングコストは以下です。
Ａタイプ（65.96㎡）
管理費、16,065円
修繕積立金、6,650円
プレディア小岩に住むメリット・特徴
駅徒歩6分の利便性
利便性が高い立地がまず大きなポイントです。再開発で豊かになる街の駅近。再開発された綺麗で便利な北口を中心に生活がおくれるポジションです。都心部への移動も便利。
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
駅からマンションまでの動線も快適です！改札を出て、そのまま駅中商業施設「シャポー小岩」へ。「こいわ生鮮市場」や「成城石井 シャポー小岩店」で買い物をして、少し住宅地を歩けばマンションが見えてきます。最後は大通りをまたぐ（歩道橋か信号）動線が惜しいところ。
ライフスタイルの幅を広げ交流を育むランドプラン
規模感がないマンションは、共用部の企画と専有部の工夫が大事で、ここが当マンションの推しポイント！
共用部は気が利いている企画が目を惹きました。エントランスホールにはWi-Fiが完備され、ワークスペースを設置。一般的に頻度が高い共用施設だと思いますので、仕事や勉強だけでなく、専有部から出てコーヒーを持ちながらの休憩などサードプレイスになりそうです。
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
家族で待ち合わせや来客応対ができそうな家具も置かれます。ガラス越しの中庭「リンクガーデン」には、オブジェやベンチを配置。特にファミリー向けのマンションなので、子供が乳幼児の頃など息抜きにもなるスペースになるでしょう。共用部がほとんど無い小規模マンションと比べて、ライフスタイルの広がりが全然違ってきます。
（出典：プレディア小岩 公式ＨＰ）
「リンクガーデン」や隣接している「西小岩二丁目児童遊園」（徒歩1分）は、子供が乳幼児の頃、たくさん遊ぶ場所になります。棟内、近隣で同世代の子供、親同士、自然と交流を育めるでしょう。
駐車場は平置きです。台数は多くないですが、車保有者にとっては嬉しく、マンションのランニングコストにも貢献する施設。1階屋内の駐輪場は、自転車を風雨から守ってくれ、荷物の積みおろしや子供の乗り降りも快適です。
快適な暮らしを支える専有部
専有部は、2WAYの家事動線や土間のある間取りなど工夫がされています。利便性だけでなく、子供が小さい時は2WAYをグルグル走り回ったり、それぞれの趣味で土間を上手に使ったりして、生活が楽しくなるんですよね。それと、多くが60㎡台の3LDKで生活空間は若干手狭ながら、収納の充実度に好感が持てました（収納率11％以上）。住み始めてから家族が増えて初めて収納のありがたみがわかってきます。
設備、仕様も生活満足度を向上させてくれるスペックの高さが光ります。「ルーバー面格子」で室内のプライバシー性を確保し、キッチンの「フィオレストーン天板」や「グースネック上のタッチレス水栓」は、機能性だけでなく上質な空間を感じる設備。西向き住戸なので、「Low-E複層ガラス」は西日を和らげてくれるでしょう。「タンクレストイレ」は、狭いトイレの空間をスッキリさせ、清潔感が出るので大事だと思っています。
二重床・二重天井を採用しながら天井高が2,450mm以上をしっかり確保できている板状タイプは、実はエリアの中で少なくなってきています。室内の広さだけでなく高さも居住性に関わってきますし、直床も二重床も生活音はそれほど変らないと言う人がいますが、私は、音もそうですが歩く感触なども含めて二重床の方が圧倒的に快適だと思っています。
それぞれがコストカットせずに丁寧な仕上がりだと感じました。
抜け感、眺望の良さ
そして、居住性に花をそえるのが明るい住環境です。駅から近くにいながら、住居エリアで抜け感あるポジションが魅力！
バルコニー側、マンションの西を向くと、道路を挟んで第1種住居地域と、その先は容積率が低い第一種中高層住居専用地域で低層の住宅が広がるエリア。高い建物が少ないので、低層階からでも比較的抜け感があり、上階では「東京スカイツリー」まで見渡せる抜けた眺望を楽しめる住戸が多いのがメリットです。周辺は戸建てが多いのですが、開放感を味わえるマンションの選択肢が活きてきます。
ちなみに、東向きは公園に隣接しているものの、その先にはビルがあり、駅に向けて高い建物が多くなっています。
プレディア小岩 デメリット
当マンションのデメリット、大きくは敷地に隣接している幹線道路「蔵前橋通り」の喧噪です。
防音サッシを採用しているので窓を閉めれば快適だと思いますが、過ごしやすい季節に窓を開けての生活や就寝は憚られそうです。閑静な場所での暮らしを好む人には向いていないと思います。
それと、前面にはアパートがあり、お見合いになりそうな住戸が少しだけですがあります。
ちょうど画像で住戸の区画割が見えているのですが、画像右側、角住戸のＡ、Ｂ、Ｃタイプあたりの3階までは、お見合い感が出てしまいそう。このあたりは価格との兼ね合いで検討すると良いでしょう。
住空間では、全戸3LDK以上の中で、窓無しの部屋の設定が気になりました（B、C、E、Frの4タイプ、計29住戸で1部屋ずつ）。子供が2人できれば、1人の子供部屋は通風や採光が乏しい部屋になります。
まとめ、最後に
良いですね！すぐに記事を書きたくなりました。プレディアブランドの分譲は、城東エリアでは歴史が浅いのですが、エリアの中ではスペックの高さが際だっていると感じます。特に何棟も渡り歩いてきている住み替え組でも満足度が高いマンションになります。
以下は、築10年前後、「小岩」駅徒歩6,7分の中古マンション相場推移です（およそです）。
2022年、坪単価230万円
2023年、坪単価250万円
2024年、坪単価260万円
大規模な再開発で街が大きく変わり将来性が明るい小岩エリア。当マンションの10年後の相場が上記のままとは思えませんので、変動金利で購入し金利が上昇しても残債を下回ることは無さそうです。
将来性が明るい小岩エリア、駅徒歩6分、利便性が高い共用施設、スペックが高い専有部、眺望豊かな住環境、坪単価350万円前後、グロスでおよそ7,000万円。とても良い新築分譲だと思いました。私は「プレディア小岩」をお勧めします！
