プレシス小岩ヴェルデ　モデルルーム訪問　間取り　価格

街が大きく変貌を遂げ、新築分譲も増えている小岩エリア。今回は、「プレシス小岩ヴェルデ」のマンションギャラリーを訪問しました！

物件概要

プレシス小岩ヴェルデ
所在地：江戸川区東小岩5
交通：JR中央・総武線「小岩」駅から徒歩6分
京成電鉄本線「京成小岩」駅から徒歩15分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
敷地面積：922.39㎡
建築面積：525.45㎡
延床面積：2,991.26㎡
総戸数：地上8階建38戸
専有面積：50.44㎡～73.55㎡
駐車場台数：敷地内に8台（機械式駐車場6台、平置1台、福祉対応駐車場1台）
売主：一建設
施工：小川建設
建物竣工予定：2026年1月下旬
入居予定：2026年2月下旬

※LIFULL HOME'Sを通じて訪問しました。通常の見学者と同じ扱いで、デベロッパーから報酬を頂いておりません。記事の事前確認は無し、事実誤認以外の修正は応じない約束をしています。

プレシス小岩ヴェルデに住むメリット

「プレシス小岩ヴェルデ」は、駅徒歩6分の利便性の高さと穏やかな住環境を両立した快適な立地が強みで、日当たりが良く抜け感がある明るい住空間が魅力のマンション。

直近、小岩駅周辺の新築分譲を見ると、駅近の立地と住居系エリアを両立したポジションで、南向き中心のプランは稀にみる好条件です！

マンションの特徴・良さ

立地、交通アクセス、周辺環境の特徴

小岩エリアは、JR総武線各駅停車と快速を使って「東京」駅へ20分前後でアクセスできる場所。加えて、バス便の良さがポイントで、駅南口からは羽田空港、成田空港、ディズニーリゾート、葛西臨海公園までリムジンバスで移動できるため、平日の出張で活躍してくれ、休日の楽しみ方の幅も広がります。

「小岩」駅の近くに暮らすメリットは、他の駅周辺と比べて段違いに生活が便利なこと。複数の商店街、商業施設があり、外食する環境も、買い物する場所も駅周辺に揃っています！

2023年リニューアルした駅ナカ複合施設「シャポー小岩」（徒歩7分）には「スターバックスコーヒー」「無印良品」はじめ、人気のテナントが70以上入居。外出の帰り際に「こいわ生鮮市場」「成城石井」などで買い物をして帰ってこられます。

　他にもマンション周辺には「ヤマイチ東小岩店」（徒歩5分）「業務スーパー小岩店」（徒歩5分）など日常の生活に便利なスーパーが揃っています。また、「ピカソ 小岩駅前店」（徒歩5分）は24時間営業なので、何かと重宝するでしょう。

現在、駅周辺では再開発が進行中。北口にも南口にも、新たなスポットが今後増えていく期待感が高まっています。特にマンションは「南小岩七丁目第一種市街地再開発事業」の近くになるので、周辺の発展も楽しみです。

マンションが建つ場所は、話題性がある賑いの中で暮らしながら、穏やかで明るい住居系エリア。マンションの南側には公園などもたくさんあって、低層の住宅地が広がっています。

立地で特に良いと感じたのは、「小岩警察署」（徒歩3分）がすぐ近くにあること。この場所で暮らす安心感があります。他に、各種病院、図書館、郵便局などが徒歩10分以内に集まっています。

通学指定校
江戸川区立小岩小学校（徒歩8分）
江戸川区立小岩第一中学校（徒歩10分）

江戸川河川敷は、子供も大人も散策したり伸び伸び遊べるスポットになっています。東エリアの中でも菖蒲で有名な「小岩菖蒲園」（徒歩17分）に、子供たちが伸び伸び育ってくれそうなスポーツやレクリエーション活動ができる「小緑地江戸川グラウンド」（徒歩17分）。

気になるハザードマップについて。敷地周辺は、江戸川区内では比較的浸水リスクが低い場所。万が一の洪水や高潮時、1階相当の浸水リスクが指摘されています。

他、マンションを検討する際は、事前に最低限の下調べをしておきましょう（参考記事）。

ランドプラン・共用部の特徴

「プレシス小岩ヴェルデ」は、敷地の北側が「小岩サンロード」に面しています。メインエントランスは南側ですが、駅への動線に近い北側にもサブエントランスが設けられています。

敷地南、北西、北東3か所にあるエントランスはすべてTebraキー操作ができるロックが設置。エントランス、エレベーターはTebraキーをもっているだけで開閉、操作が可能です。加えてエレベーターは、キーをかざさないと乗れません。来訪者は、部屋の中からは操作してもらいエレベーターに乗れる仕組み。防犯面もしっかりしています。

ゆったり目のホール、ラウンジは、天然石やタイルが施された質感が高い空間。ソファとテーブルが置かれるのが良いですね。来訪者応対やエントランス付近での待ち合わせも面倒なくできます。

他、24時間対応のごみ置き場、宅配ボックス、ペットの足洗い場などが設置されます。駐輪場と駐車場は建物内でこちらも安心感があります。

居住空間、設備仕様の特徴

専有部は、50.44㎡～73.55㎡、1LDK+2S、2LDK～3LDKのタイプが用意されています。

配棟は南向きと西向き。全38戸中24戸が角住戸。

当マンションのハイライトは、敷地の南側が「第一種住居地域」になっていて南向き開放の明るい住空間を実現していること！当敷地が「近隣商業地域」にまたがっているため、マンションは8階建てにできましたが、南側は、道路を挟んでいて低層の住宅が並びます。前建てまでは、10～15m程度離隔が取れていて私道や駐車場などもあるため、2、3階でも十分開放感があり、4階くらいからしっかり抜けてきます。

南側の住戸からは江戸川の花火大会が見えるかもしれません。特に、両角住戸の3LDKプランは良いですね。両方とも70㎡を超えているので、明るい室内空間で居住性が高い間取り。

西向き住戸は、4階建てのビルと低層の住宅に向いているので、5階くらいから抜けてきます。北西角住戸は、北側が3階から抜けてくるので、室内は明るそうです。ただし、西側の低層の住宅には、すでに建て替え看板が立っていて、北側の敷地も更地になっています。高い建物は建たなそうですが、周囲の住環境については、詳しくモデルルームで説明してくれるので、確認してみてください。

以下、住戸内の主な設備仕様です。

TES温水式床暖房
食器洗浄乾燥機
洗濯機上部、トイレ上部に吊戸棚
トイレ手洗いカウンター
天井高2400mm
二重床・二重天井
床スラブ厚、約200mm
バルコニー奥行き

など。

電子錠がオプションで、およその価格を聞いたところ、私ならつけたいと思いました。

キッチンだけでなく、洗面室の棚もソフトクローズで開閉する丁寧な仕上がり。洗濯機上部には吊戸棚が標準です。また、トイレは自動開閉するTOTOの「ネオレスト」がいいですね♪

プレシス小岩ヴェルデ　間取り　価格

主な間取りと予定価格です。

Aタイプ　73.55㎡
2階、8,600万円台

Bタイプ、52.29㎡
2階、5,900万円台

Cタイプ、67.84㎡
2階、7,700万円台

D1タイプ　71.03㎡
2階、8,300万円台

Gタイプ、50.44㎡

予定では、平均坪単価は約395万円だそうです。

月々のランニングコストは以下です。

Dタイプ、71.03㎡
管理費、16,710円
修繕積立金、7,100円
月額合計、23,820円

管理費が抑えられています。インタネット利用料が管理費に含まれているのは良いですね。

30年先までの修繕計画をチラッと見せてもらいましたが、将来的な維持費の負担感はそれほど大きくないと感じました（あくまで予定です）。

プレシス小岩ヴェルデのデメリット

分譲中のタワーと比べる人が多いと思いますが、タワーのスペックや共用施設の利便性などを求める人には物足りないでしょう。

西向き住戸、低層階の住環境について。この価格帯だと、やはり駅近立地と南向きの開放感が価値になってきますので、ちょっと厳しい印象でした。価格はまだ未定でしたので、価格とのバランスを見て検討したいですね。

最後に、まとめ

「プレシス小岩ヴェルデ」は、「駅近、再開発至近、南向き中心の住環境」が大きな魅力で、しっかりしたパッケージング。地元だけでなく広域の人、DINKSからファミリーまで検討しやすいマンションです。

分譲中のタワー2棟は、立地やスペックが高いですが、価格とランニングコストも本物件とは乖離があります。例えば、「プラウドタワー小岩フロント」の第3期のE1タイプ（71.83㎡）は、9千万円台後半（坪単価450万円前後）のイメージ。条件が似ている本物件のDタイプ（71.03㎡）は、抜けてくる中層階で8千万円台半ばから後半で1,000万円程度の差がありそう。加えてこちらは角住戸です。

タワーに興味がなく、余計な共用施設が必要ない人にとっては、特徴、価格面でも差別化になり、この立地で南向き住戸はなかなか良いのではないでしょうか！