「有楽町線」延伸がついに決まり、注目されはじめた東陽町エリア。5年ぶりに、駅徒歩10分以内で待望の新築マンションが分譲されました！
マンションの特徴
物件概要
パークホームズ東陽町
東京都江東区東陽5
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩6分
総戸数：11階建て97戸
専有面積：33.03㎡～78.55㎡（※一部住戸にトランクルーム面積0.59㎡～1.62㎡を含む）
駐車場：5台
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
竣工予定：2025年3月上旬
（出典：パークホームズ東陽町 公式ＨＰ）
周辺環境
東京駅から東に4.3ｋｍ圏、中央区に隣接した江東区の東陽町周辺エリアは、住環境と生活利便性を両立した場所。複合商業施設「東京イースト21」（徒歩6分）「江東区役所」（徒歩4分）などの利便施設や、「都立木場公園」（徒歩6分）に代表される自然にも囲まれた暮らしやすいエリアです。
この地に住めば、どんな楽しい暮らしができそうでしょうか。当マンションから徒歩5分にある「シェルゼ木場公園」の記事を参考にしてみてください（参考記事）。
５年間で変わったのは、コロナ禍を経て都心部のマンション人気がより高まったこと。近隣で言えば、豊洲、有明など「湾岸エリア」と、木場、門前仲町、清澄白河、住吉と言った「深川エリア」人気の上昇はすさまじいものがありました。合わせて、5年前、湾岸エリアを含め多かった新築分譲は、めっきり少なくなりました。
もうひとつ大きかったのは「有楽町線」延伸が正式に認可されたことです。乗換が無い東京メトロ線内で最大の乗降客数をほこる「東陽町」駅（2022年度、東京メトロ調べ）が、2030年代中頃には複数路線の駅に生まれ変わります。駅の周りや、沿線の街づくり構想が進み、街の注目度、不動産人気は更に上昇していくでしょう。
江東区の中枢になる東陽町エリアは、歩道や車道が広く安心して生活できる環境が整備された開放的な街並みが特徴です。大手企業の本社や支社も多く、平日の朝夕はビジネスマンでごった返しています。
特に「パークホームズ東陽町」が建つ東陽五丁目は、駅近でありながら、門前仲町や清澄白河、木場公園からみて「永代通り」と「四ツ目通り」の内側に位置する、純「深川エリア」として人気のポジション。当マンションの立地の強みになります。
ハザードリスクについて。「東陽町」駅の北側エリアは比較的リスクが高く、マンション周辺も、洪水、高潮時には最大2～3階相当分の浸水リスクが指摘されています（関連記事）。
ランドスケープデザイン
敷地は、南東２方向を接道した角地で、セットバックすることで、それぞれ15m程の離隔が取れています。
（出典：パークホームズ東陽町 公式ＨＰ）
東側は道路を挟んで建つマンションとお見合いに。西側にもマンションが隣接しているので、東西に開口部を設定できないが、南向きだけでは戸数を稼げない。であれば、北側はまだプライバシー性を確保できるため、「内廊下」設計にして南向きと北向きに開口部を設け、ハンデがある北向きは1LDK設定を多くした。
以上は私の想像ですが、南側以外は囲まれた場所なので、ランドプランの設計に苦慮したことでしょう。
南東側には「都立深川高校」の校庭があるため開放的で、敷地に向けて明るく陽光が降り注いできます。
南側の環境も、道路を挟んで６階建てのビル、５階建ての賃貸マンション以外は抜けているので比較的良好です。６～７階くらいからは抜けてきて、眺望も楽しめるでしょう。低層階も、冬至付近以外は日当たり良好だと思います。
北側には日本郵便（株）東京支社のビルがあります。北向きは９階建てのため、ほとんど住環境は潰されてしまうでしょう。こちらは離隔が20ｍ以上取れるでしょうか。プラス面は、バルコニー前が会社なので、プライバシー性が確保できること。それと日中は、南側からの太陽光が会社の建物にあたり反射光がバルコニー面を照らしてくれて、住戸内が明るくなる季節もありそうです（中層階以上、春から秋にかけて、陽が高い晴れの日など）。
ファサードデザインは趣を凝らしています。木調の大庇や茶系色の縦のマリオンが特徴的な外観に、エントランスホールの木の飾り棚に折り上げ天井などの内観も、木を活かしたデザインが素敵です。
（出典：パークホームズ東陽町 公式ＨＰ）
東陽町から木場あたりは元々が埋め立て地ではなく湾岸エリアで、木場に貯木場があり、昔から木材流通業などがさかんでした。2020年に誕生した「フラッツ ウッズ 木場」（徒歩5分）は、次世代木造技術を初適用した「竹中工務店」施工の単身者向け住宅。まさにそんな土地柄も意識して造られたのだと思います。街並みの中に、このような地域を意識した建築物が増えるのは、マンションと街、両方の「格」を上げてくれる望ましいことです。「四ツ目通り」を渡った区役所の少し奥には、竣工時話題になった高級レジデンスの「ザ・パークハウス東陽町翠賓閣」も建っています。
最新の構造ながら木の暖かみを感じさせる建築物です。
「横十間川」の水景と重なって都心にいることを忘れさせてくれます。
共用施設は、トレンドに逆らってほぼ無し。宅配ボックスや24時間対応のゴミ置場など基本的な機能が用意されるくらいです。
「内廊下」設計は、プライベート感を高めてくれますが、間取り（居住性）を少し難しくしてしまっています。つまり、窓がない部屋を多く企画してしまいました。
97戸中、1LDKが58戸、2LDKが19戸、3LDKが20戸とファミリー向けのタイプが少ないだけでなく、2LDKは、LD以外の２つの居室のうち１部屋は窓が無いプランがほとんどなので、正直、私のような家族３人でも、誰かの居室に窓無し部屋を充てるのは憚られます。2LDKはDINKS向けですね。3LDKで家族3人から4人向け。共用施設も少なく、ファミリー向けのマンションとは言えません。
主な設備です。
「TES温水式床暖房」「Low-E膜コーティングのエコガラス（一部住戸除く）」「人造大理石カウンター」「食器洗浄乾燥機」、一部の住戸に「トランクルーム」など。残念ながらディスポーザーはありません。セキュリティは、マンション出入り口とエントランスホールのダブルロックです。
先行の「ザ・パークハウス東陽町翠賓閣」「プラウド東陽町サウス」などと比べると見劣りします。
第一期1次販売住戸・間取り
第一期1次販売住戸は29戸。以下、価格表です。
南向き
南向きは11階建て。一期1次売出しの間取りです。
57Ｆタイプ（57.19㎡、2LDK）
53Ｇタイプ（53.75㎡、2LDK）
71Ｉタイプ（71.88㎡、3LDK）
74Ｊタイプ（74.95㎡、3LDK）
70Ｐタイプ（70.24㎡、3LDK）
78Ｑタイプ（78.55㎡、3LDK）
北向き
北向きは9階建て。売出しの間取りは2タイプのみ。
33D2タイプ（33.33㎡、1LDK）
51Eタイプ（51.51㎡、2LDK）
予定価格から下げてきました。例えば、「71Ｉ」タイプの６階が、10,200万円台→9,480万円。さすがに、東陽町で駅前でもない70㎡の中住戸が「億」は、負のインパクトが大きかったようです。
第一期1次販売住戸29戸の平均坪単価は約440万円でした。1LDKも3LDKも単価が変わりません。今回は、29戸中24戸が南向きでしたが、北向きは1LDKだけみると単価が10％程度低いです。全体では410～420万円程度になるでしょうか。
近隣中古マンションの、およその成約価格相場です。
プラウド東陽町サウス
東陽町駅徒歩4分（2018年築）
坪単価370万円
シティテラス東陽町
東陽町駅徒歩5分（2016年築）
坪単価360万円
ザ・パークハウス東陽町翠賓閣
東陽町駅徒歩8分（2019年築）
坪単価380万円
メイツ深川住吉
住吉駅徒歩7分（2020年築）
坪単価380万円
イーストゲートスクエア
住吉駅徒歩10分（2013年築）
坪単価360万円
71Ｉタイプの6階を9,480万円で購入したら、5～10年後でも8,500万円程度では動きそうです。あくまでも現相場の予想で、東陽町は将来さらに面白そうですけどね。
管理費は㎡377円、初年度以降の修繕積立金は㎡147円でした。
71Iタイプ（71.88㎡）住戸で以下。
管理費、27,100円
修繕積立金、10,570円
管理にまつわるコストも高騰している時代なので言いたくありませんが、ディスポーザー、共用施設ほぼ無しでこの管理費は重たいです。
最後に・まとめ
東陽町エリアは、駅周辺に築古から築浅まで有力の中古マンションが多く、需給バランスで言えば、人気の住吉や門前仲町、清澄白河より需要の方が若干劣るエリアです。相場程度で出せばすぐ売れるエリアではありませんが、直近では上記3件の東陽町中古物件「パークハウス」「シティテラス」「プラウド」で、グロスでも8,500～9,000万円前後で成約されています。
近隣の築浅中古の相場を見て、新築だから「9,000～1億円は妥当で売れるはず」と思うのは早計で、実際、新築が無かったこの5年間で、9,000万円以上の成約は2物件しか確認できませんでした（東陽町駅徒歩10分以内、築15年以内）。
それでも、豊洲、門前仲町、木場、清澄白河など都心部寄りの隣街の相場に勢いがあること、先述のように、街の将来性が明るい事などから、東陽町も人気が上昇し続けると予想しています。
現状、3物件と比較した時に、「パークホームズ東陽町」は、純「深川エリア」を名乗れる立地の強みもあり、閑静な住宅地の中で、中層階以上は抜け感もあって住まいの満足度は高いでしょう。
「パークホームズ」ブランドの良さは、ブランドイメージや安心感だけでなく、舞浜の人気リゾートやららぽーとなど、三井不動産グループのサービス、優待を受けられる住人特典の充実度にもあります。この点も住み始めれば大きなプラスになってくる要素。
三井不動産には、もう少し特徴付けを期待したかったところですが、少なくとも南向きの2LDK、3LDKプランは、検討しがいがあると思いました。
「第一期1次」の登録受付期間は7月28日～8月4日です。
