センチュリー東綾瀬　モデルルーム訪問　すまいよみ寸評

2022年5月15日 2023年7月4日

すまいよみ

物件概要

センチュリー東綾瀬
所在地：東京都足立区東綾瀬2
交通：東京メトロ千代田線・JR常磐線「綾瀬」駅徒歩16分
東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩14分
ＪＲ常磐線「亀有」駅徒歩17分
総戸数： 40戸
入居時期：2023年3月下旬（予定）
売主：伏見管理サービス株式会社
施工会社：新日本建設株式会社

このマンションに住めば、どんな生活が送れるでしょうか。

綾瀬の北側エリアといえば、広大な「東綾瀬公園」（徒歩4分）が、周辺住人にとって欠かせない大きな存在。乳幼児連れのファミリー層から年配者まで、毎日、たくさんの人が草木を観察したり、体を動かしたり、思い思いの時間を楽しんでいます。「東綾瀬公園」の周りには多くの保育園や幼稚園があり、平日の朝は、そこらかしこで園児と先生の集団を見ることもできて、ほっとする場所柄です。

約2kmにもわたる広大な「東綾瀬公園」は、日々の生活に潤いを与えてくれる大きな存在

マンション周辺は、「八か村落しファミリー公園」など緑道や公園が点在し、良好な子育て環境を形成しています

綾瀬駅までの主な徒歩動線になる「八か村落し親水緑道」（徒歩1分）や、「八か村落しファミリー公園」（徒歩2分）など、マンション周辺には緑地や公園が多く、少し足をのばせば、「北綾瀬」駅前の「しょうぶ沼公園」や「中川公園」など緑豊かなスポットが揃っています。通学区の「東綾瀬小学校」も徒歩2分と近く、何度か現地周辺を訪れれば、感性豊かに子育てができる暮らしやすさを実感できると思います。

商業施設は、「セブンイレブン」（徒歩2分）「マルエツ」（徒歩3分）くらいしかありませんが、会社帰りは、「イトーヨーカドー」（徒歩17分）や「東急ストア」（徒歩17分）など綾瀬駅周辺にたくさんある施設を利用できます。荷物が多い日は、綾瀬駅前からマンションの前を通るバス便が頻繁にあるため、それほど不便さは感じないでしょう。

少し広域に目を向けると、当マンションは、「綾瀬」「北綾瀬」「亀有」の3駅を利用できる、ちょうど中間に位置します。

千代田線の始発駅「綾瀬」「北綾瀬」を使えるメリットは、座って「大手町」まで20分足らずで移動できること。始発駅や複数路線利用可能な駅周辺に1度住むと、快適すぎて離れらせません。両駅の周辺は再開発も進んでいるので、より便利な街になっていく期待感もあります。

休日は、「リリオ亀有」や「アリオ亀有」（徒歩23分）などの大型商業施設に、たくさんの商店街を抱える「亀有」方面まで遊びに行くことが多くなると思います。

大規模公園や大型商業施設を身近に利用できる、日々楽しく生活できるエリアです。

マンションの立地は、東側と南側の2方向を接道した開けた場所。北側は、「八か村落し親水緑道」に隣接しています。

共用部は、宅配ボックスやゴミ置き場、防災倉庫など必要最低限。

住戸設定は、東向きと南向きで、周辺には低層の住宅地が広がっているため良好な住環境です。南向きは道路を挟んで前建てまで8mを確保し、低層階から日当たりが確保できそうです。4階くらいから上層階は、建物の上を抜けた眺望がこのマンションの大きな魅力になります！東向きは、2車線道路を挟んで12m以上離隔がとれているため、こちらも低層階から開放的な明るい住戸になりそうです。

マンションの造りは手を抜いていません。ディスポーザや、共用廊下側の窓に可動式面格子はありませんが、「食器洗い乾燥機」「タンクレストイレ」「トイレ手洗いカウンター」を標準装備、サッシは、防音効果が高い「T-2等級」を採用しています。LDと隣の洋室を仕切るウォールドアが天井までのトールタイプなので、開ければ開放的な一体空間に。バルコニーに出れば、住戸との隔て部分もしっかりコンクリートにしていて、重厚感とプライバシー性を確保しています。

以下、主な間取りと第1期価格です。

平均坪単価は、250万円前後。

綾瀬エリアは、新築の供給、中古の売出しともに豊富で、需要より供給が勝っているエリアとみています。徒歩10分前後の新築が、坪単価250万円アップ、グロス5千万円台後半で苦戦しており、直近の築浅中古は、徒歩10分以内でも坪単価200万円台前半、グロスで4千万円台中盤。そこそこの専有面積があっても5,000万円台になると、成約まで重ための印象です。

坪単価でみると、この駅距離で250万円は正直高いと思いましたが、グロスでは、専有面積を削って4,000万円台前半の訴求しやすい価格帯にしています。確かに、城東エリアでは、住環境や間取りなどバランスが良く価格で訴求できれば売れている新築マンションも多いのですが、環境重視型の綾瀬北側エリアで、3LDKが4千万円台といっても50㎡台～60㎡台の広さ。豊かな自然環境の中で、たくさんの子供を育てたいファミリー層に届くか？一方、子供はいないけど、DINKSでこの立地か？賃貸などからの検討者の反響が気になりますね。

狙い目は、モデルルームにもなっているＢタイプ、5階の4,300万円。アウトフレームによる家具が置きやすい整形された洋室（1）と、LDと洋室（2）を一体化すれば開放感ある空間、日当たりと抜けた眺望は、広さを我慢できれば、なかなか良さそうだと思いました。間取りも、1番使いやすいシンプルな田の字型で無難かと。それと東向き、ワイドスパンのＥ2タイプですね。こちらも中層階が4,500万円以内であれば、検討しやすくなります。

上記58㎡住戸で、月々のランニングコストは以下。

管理費：13,120円
修繕積立金：5,800円

最後に、マンションを選ぶ際は、事前に注意すべき最低限のことを押さえておきましょう（参考記事）。