ガーラ・レジデンス船堀アヴェニュー　間取り・価格　

2022年11月1日 2024年11月19日

すまいよみ

今回は、再開発が楽しみな船堀駅の北側に建つ「ガーラ・レジデンス船堀アヴェニュー」を紹介します。船堀エリアの「ガーラ」シリーズ3棟目です！

この記事の目次

1 物件概要
2 周辺環境・立地
3 ランドスケープ・共用部
4 専有部・間取り・価格
- 4.1 東向き住戸　予定価格
- 4.2 南向き住戸　予定価格
5 当マンションに住むメリット
6 当マンションのデメリット
7 最後に・まとめ
8 23年5月19日追記
9 23年5月25日追記　完売！
10 24年3月13日追記、竣工！

物件概要

ガーラ・レジデンス船堀アヴェニュー
所在地：東京都江戸川区東小松川２
交通：都営新宿線「船堀」駅徒歩17分
総戸数：15階建て52戸
専有面積：62.54㎡～72.00㎡
駐車場：18台
竣工予定：2024年3月下旬
売主：FJネクスト
施工：ウラタ

周辺環境・立地

マンションは、都営新宿線「船堀」駅から徒歩17分の立地。駅北口から「船堀街道」沿い、フラットな一直線を歩けばマンションに着くため、途中、「新大橋通り」を渡りますが、比較的歩きやすい経路です。

マンション周辺には、コンビニが数店舗に、徒歩10分以内のスーパーでは「マルエツ」と「まいばすけっと」がありますが、駅周辺の便利な生活環境と比べると、周辺の商店街や街並みは年季が入ってきました。「船堀」駅周辺は、移転される江戸川区役所を中心とした北口の再開発があり、街の人気はますます高まることが期待されていますが、マンションからは徒歩15分前後あり、直接的な恩恵は限定的だと思います。

駅から距離がある場所にある中で、ほぼマンションの目の前にバス停があるのは非常に快適で、悪条件の日や荷物が多い日には特に欠かせない移動手段になります。JR総武線「新小岩」駅、都営新宿線「船堀」駅、東京メトロ「西葛西」駅と、各路線主要駅までの本数が多いため、生活の各場面によって使い分けられます。「小松川インターチェンジ」まですぐなので、車があれば更に生活しやすいエリア。

子供ができれば、区立東小松川小学校（徒歩4分）がマンションから近く、大通りやバス通りを渡らない通学経路は安心だと思いました。

ランドスケープ・共用部

ランドプランは、住人の動線がしっかり考えられています。1階に居住エリアを無くし、屋内駐輪場を設置することで防犯上で配慮、風雨の劣化からも防いでくれます。自転車利用が多くなるエリア特性上、大事な視点だと思います。また、歩車分離がされていて、車やバイクの出入りと住人の出入りが重ならないように安全性がふまえられています。セキュリティ面での強みも。大規模マンションだと、風除室の1箇所で直接住戸前まで来られることが多く、そもそも沢山の人が出入りするため防犯面に隙があるのですが、当マンションは、風除室のロックとエレベータ前での認証があるので、安心して生活できるでしょう。

専有部・間取り・価格

住戸は、南棟と東棟の2棟構成で全52戸。

東向き42戸（2階～15階）
Aタイプ（68.06㎡、3LDK）
Bタイプ（71.80㎡、3LDK）
Cタイプ（72.00㎡、3LDK）

南向き　10戸（2階～6階）
Dタイプ（62.54㎡、3LDK）
Eタイプ（62.54㎡、3LDK）

南側は、前面の道路を挟んで2棟の7階建てマンションが建っているため詰まった住環境ですが、季節によっては、低層階から多くの時間帯において日当たりを臨めるでしょう（モデルルームにて要確認）。

東向きは、現状、船堀街道を挟んで低層の建物が並んでいるため、抜けた環境で開放感があります。

以下、それぞれのタイプと予定価格です。

東向き住戸　予定価格

Aタイプ（68.06㎡、3LDK)
5階、4,900万円台
13階、5,300万円台

LDと洋室1の2面採光による明るい住空間と、豊富な収納が魅力のプランです。キッチンには窓もあります。ただ、北側の敷地には5階建ての建物が隣接しているため、角住戸のメリットを活かすなら6階以上が良いと思います。

Bタイプ（71.98㎡、3LDK)
6階、5,100万円台
13階、5,500万円台

7.6mのワイドスパンを活かした居住性が高いプラン。廊下面積が少ないため居住空間が最大化されています。大きなメリットは、明るいワイドリビングとバルコニー面のワイドサッシです。隣の洋室を開放すれば、ウォールドアと連窓サッシによって、更に開放的な大空間になり、満足度が相当高い暮らしを実現できるはずです。住戸4隅が完全アウトフレームなので、共用廊下側の部屋まで整形された空間は形が良く、効率的に家具を配置でき過ごしやすい空間になります。収納も十分取れています。共用廊下側の部屋が、EVホール前の暗い環境になってしまうのがデメリット。

Cタイプ（72.00㎡、3LDK）
5階、5,100万円台
10階、5,400万円台
15階、5,700万円台

エレベータホールから奥まった位置でアルコープもあり、プライバシー性が高い住戸位置です。南東角住戸で、道路を挟んだ南側のマンションは7階建てなので、東向き住戸ながら日当たりが良いのが強みです。LDと寝室の2面採光も良いですね。バルコニー面のワイドサッシも住空間に開放感をもたらせてくれる設備。ただ、低層階だと、南側のマンション窓からの視線が気になるかもしれません。

総じて、東向き住戸は、それぞれ選び甲斐がある間取りだと思います！

南向き住戸　予定価格

Dタイプ（62.54㎡、3LDK）
4階、4,300万円台
6階、4,500万円台

Eタイプ（62.54㎡、3LDK）
2階、4,100万円台
4階、4,400万円台

平均坪単価は240万円前後でした（東向きは250万円、南向きは230万円）。

月々のランニングコストです。

（例）Cタイプ（72.00㎡）
管理費、11,700円
修繕積立金、5,850円
インターネット使用料。990円

以下は、主な住戸設備・仕様です。

TES床暖房
食器洗い乾燥機
トイレ手洗いカウンター
ウォールドア（天井までのトールタイプ）
Low-E複層ガラス（バルコニー面の窓を除く）
連窓、ワイドサッシ
スロップシンク

当マンションに住むメリット

当マンションに住むメリットは、居住性の高さです。10戸ある南向き住戸は、前面が詰まった環境で広さも限られているため、価格重視の検討になるかと思いますが、42戸の東向き住戸は、3面採光の角住戸とワイドスパンの中住戸の3タイプ設定で、開放感あふれる住空間になるでしょう。大規模マンションでは中々選べない間取りです。

ガーラブランドのマンションは、品質の良さも売りです。トイレには手洗いカウンター、バルコニーにはスロップシンクを設け、水回りを充実させています。ワイドサッシやLow-E複層ガラスも、エリアの同単価のマンションでは中々見られない仕様。

ランニングコストの低さもメリットに。72㎡住戸で月々11,700円、㎡162円と抑えられています。小規模マンションになると、新築では特に月々２万円を超えてくるような物件も増えてきています。住まいの維持費や日々の生活費が年々高騰している中ですから、とてもありがたいです。

当マンションのデメリット

気になった点をいくつか。

大きくは、駅から距離がある立地と小規模マンションの利便性です。

日々の仕事で電車を利用するのであれば、最寄り駅まで徒歩17分の道のりは、夏場や冬場、雨の日など億劫になり、年を重ねると段々重たくなってきますので、事前によく踏まえた上で検討する必要があります。ただし、前述のとおり、徒歩1分にあるバス停の存在がデメリットを軽減してくれるはず。

駅距離があるマンションだと、不便さを少しでも埋める共用施設やサービスが欲しいと思いました。近隣では、「プレミスト新小岩ルネ」や「イニシア新小岩ローレルコート」など、楽しい共用施設が充実している大規模マンションも分譲中です。

住環境については、好みが分かれそうです。駅から距離があれば、少しでも閑静で日当たりが良い南向きを選びたい人が多いかもしれませんが、街道沿いなので決して良いとは言えません。日当たりを長い時間確保できる南向き住戸も前建てが被っていますし、専有面積も限られています。ただ、古くから生活基盤があって良い意味で賑やかな場所なので、駅距離があっても寂しくありません。個人的には寂しい場所よりは好きな環境です。

敷地東側の環境について。現在は明るい環境ですが、「船堀街道」を挟んで駐車場と運送会社、古いアパートが建っています。当マンションの敷地と同じ建築条件（用途地域、容積率、高さ制限とう）のため、将来的に高い建物が建つリスクを踏まえておく必要があります。実際に、前面開放の眺望を掲げていた「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」のバルコニー前面には、完売後まもなくマンションが建つ計画が挙がってしまいました。

周辺のハザードマップについては、2階相当分までの浸水リスクがあります（関連記事）。