今回は、日暮里・舎人ライナー沿線に分譲中の「アルファスマート高野」を紹介します。※
この記事の目次
アルファスマート高野の特徴・良さ
物件概要
アルファスマート高野
東京都足立区興野2
日暮里舎人ライナー「高野」駅徒歩9分
総戸数：地上9階建89戸
駐車場：20台
売主：あなぶきホームライフ
施工：長谷工コーポレーション
完成予定年月：2024年11月中旬
引渡可能年月：2024年12月下旬
（出典：アルファスマート高野 公式ＨＰ）
※LIFULL HOME'Sを通じて、マンションギャラリーを訪問してきました。通常の見学者と同じ扱いで、この記事を書くにあたりデベロッパーから報酬を頂いておりません。また、記事の事前確認は無し、事実誤認以外の修正は応じない約束をしています。
「アルファスマート高野」の良さを、詳しく見ていきます。
都心部近接の立地と1馬力でも検討しやすい価格帯
「アルファスマート高野」は、「東京」駅から北へ約10km圏、日暮里・舎人ライナー「高野」駅徒歩9分の場所に建ちます。
沿線から東京都心部へは、短時間で移動できる快適さです。「西日暮里」駅ではJR山手線、京浜東北線、東京メトロ千代田線に接続していて、主要駅へ以下のような移動時間。
「上野」駅（22分）、「大手町」駅（26分）、「池袋」駅（28分）、「東京」駅（29分）、「品川」駅（38分）、「渋谷」駅（44分）など ※通勤時間帯の所要時間
西日暮里や日暮里の新築分譲は、坪単価450万～500万円程度の相場ですが、日暮里・舎人ライナーを9分乗るだけで、東京23区、東京駅10キロ圏内、駅徒歩10以内のファミリータイプがほぼ半分の坪単価になります。パワーカップルでなくても検討しやすい価格帯。ライナーの朝の混雑状況や足立区の今までのイメージなどが影響しているのかもしれませんが、もう少し評価されて良いエリアだと考えています。
子育てに適したロケーション
「高野」駅（徒歩9分）や「江北」駅周辺（徒歩15分）、「尾久橋通り」沿いは、飲食チェーン店、ホームセンター、電気量販店などが集まる便利な生活環境。
沿線、マンション周辺は、子育てをしながら家族での幸せを育めるエリアです。
大型商業施設「アリオ西新井」（徒歩17分）が徒歩圏。シネコンや100超の専門店が揃い、ファミリーで賑わっています。「西新井」駅西口には商業施設や大型公園が集まっていて、子供ができれば出かける頻度が高まるでしょう。
沿線には約63haもの広大な「都立舎人公園」があります。子供達がのびのび転げ回って遊べる「舎人冒険の丘」、バーベキュー広場、野鳥を観察できるスポットなど、都心部近くにいながら自然の中で思い出がたくさんできる場所です。
教育がユニークで知られる小中一環教育校「興本扇学園」（東校舎徒歩9分、西校舎徒歩11分）が通学区なのも、子育てしやすい大きなポイント。
また、「西日暮里」駅（直通9分）周辺では、タワーマンションや大規模商業施設などからなる再開発が控えているので、生活は更に便利になりそうです。
（出典：東急不動産 公式ＨＰ）
周辺のハザードマップに触れておきます。荒川と利根川が氾濫した際、1階程度の浸水リスクが指摘されていますが、江東5区の中ではリスクが比較的低いエリアです。
他、マンションを検討する際は、周辺環境など最低限の下調べをしておきましょう（参考記事）。
家族の利便性を高めるランドプラン
現地周辺は、当マンションを中心に、保育園、駐車場、提供公園（予定）などで綺麗に整備された区画。
その中で、3,000㎡を超えるマンションの敷地が、ファミリーの生活利便性を高めてくれます。館銘板をあしあらったゲートと、奥まったエントランスアプローチは、自宅に愛着を持てる贅沢な空間。アプローチには植栽も施されていて、帰宅したときに一息つける時間を創ってくれます。
（出典：アルファスマート高野 公式ＨＰ）
エントランスホールはガラス面を広く取り入れ、緑を眺められる回廊が特徴的です。ホールに置かれる「複数の」家具がポイントで、来訪者応対や待ち合わせができるだけでなく、ファミリーや子供が集まって交流が生まれるスペースにもなります。
（出典：アルファスマート高野 公式ＨＰ）
共用施設でコミュニケーションがとれたり、ゆとりある時間を過ごせるのは、広大な敷地が生み出す当マンションの価値になります。
他には、メールコーナー、宅配ボックス、24時間対応のごみ置き場、集会室と共用トイレなどか用意されます（集会室の運営詳細は未定でした）。
駐車場は20台分。全台平置きが良いですね。また、車は敷地北側、自転車は南側、歩行者は西側のエントランスと動線がしっかり分けられた設計で安全性を高めています。
眺望や日当たり良好、ゆとりある住空間
専有部は3LDK中心。
2LDKが9戸
3LDKが77戸（2LDK+S含む）
4LDKが3戸
平均専有面積は68㎡超を確保しています。
ここ数年、沿線での分譲は、60㎡前半からの3LDKがファミリータイプの主流でしたが、アルファスマートは広さを重視し、穏やかな住環境でのゆったりした暮らしにコンセプトを振っています。
周囲は低層の戸建て住宅や駐車場のため、南向き、西向きとも、住戸位置によっては2階くらいから抜け感が出てくるため明るい住空間になりそう。
南向きは1階から日当たりの良さを実感できるでしょう。中層階より上は開けた眺望が魅力！
アルファスマート高野 主な間取り 価格
主な間取りと先着順の価格です。
南向き
Fタイプ、74.66㎡
4階、5,698万円（坪単価約252万円）
6階、5,898万円（坪単価約261万円）
9階、6,198万円（坪単価約274万円）
（出典：アルファスマート高野 公式ＨＰ）
Gaタイプ、66.90㎡
2階、4,668万円（坪単価約231万円）
4階、4,748万円（坪単価約235万円）
6階、4,848万円（坪単価約240万円）
8階、5,058万円（坪単価約250万円）
Hタイプ、66.90㎡
1階、4,598万円（坪単価約227万円）
Hrタイプ、81.57㎡
9階、6,898万円（坪単価約279万円）
Iタイプ、68.40㎡
1階、4,698万円（坪単価約227万円）
2階、4,768万円（坪単価約230万円）
4階、4,848万円（坪単価約234万円）
6階、4,998万円（坪単価約241万円）
（出典：アルファスマート高野 公式ＨＰ）
Kタイプ、71.30㎡
1階、4,998万円（坪単価約232万円）
西向き
Aタイプ、68.35㎡
4階、4,938万円（坪単価約239万円）
6階、5,098万円（坪単価約247万円）
8階、5,398万円（坪単価約261万円）
（出典：アルファスマート高野 公式ＨＰ）
Cタイプ、68.10㎡
1階、4,398万円（坪単価約213万円）
3階、4,458万円（坪単価約216万円）
4階、4,598万円（坪単価約223万円）
6階、4,708万円（坪単価約228万円）
8階、4,998万円（坪単価約243万円）
（出典：アルファスマート高野 公式ＨＰ）
Dタイプ、68.10㎡
2階、4,398万円（坪単価約213万円）
（出典：アルファスマート高野 公式ＨＰ）
Eタイプ、56.54㎡
1階、3,498万円（坪単価約204万円）
3階、3,958万円（坪単価約231万円）
6階、4,238万円（坪単価約248万円）
8階、4,478万円（坪単価約262万円）
（出典：アルファスマート高野 公式ＨＰ）
平均坪単価は約240万円でした。
西向き住戸の方が若干低い設定です。
構造は直床二重天井。壁内蔵梁工法により、室内への梁のでっぱりが少なく頭上までスッキリした空間を実現しています。近年の分譲には珍しくLDと隣の洋室は独立型。ウォールドアはオプションで選択できます。
以下は、当マンションと条件が近い中古マンションの相場観です（2023年11月現在）。
パレステージ江北（築7年）
江北駅徒歩8分 坪単価190万円
築7年の中古マンションが坪単価180～190万円の中で、新築で坪単価220～230万円前後の抜け感ある西向き中層階は検討しやすいと感じました。
月々のランニングコストは以下。管理費も抑えられています。
68.10㎡住戸（B、C、Dタイプ）
管理費：11,800円
積立金：4,500円
災害積立金：300円
インターネット使用料：1,760円
月額合計：18,360円
売主の「あなぶきグループ」は、関西を中心に分譲実績が多く知名度が高いデベロッパー。2022年度売主発売戸数は全国11位でした。今回の分譲は、長谷工コーポレーションとタッグなので、造りもアフターサービスも安心感があります。例えば、通常2年～5年が多い専有部の保証期間は、「プレミアムアフターサービス」が採用され、5年～最長10年間保証されます。
アルファスマート高野 デメリット
生活環境面と専有部の設備仕様面が気になりました。
駅から少し距離があるマンション周辺の生活環境と、入り組んだ住宅地の中を歩くマンションまでの動線は、特に夜間の1人歩きが心許ないと感じました。マンション徒歩10圏内分以内には複数のスーパー、コンビニなどがありますが、「高野」駅から動線上の商業施設は「セブンイレブン足立興野2丁目店」くらいで、夜間の買い物も億劫になりそうです。
専有部では、価格面や広さを妥協しない代わりに、設備仕様面でのコストが徹底して見直されています。共用部の窓にルーバー面格子が無いことはたまに見かけるにしても、食洗機がオプション、洗面台トップにはシステム収納付きの3面鏡ではなく1枚鏡、ウォークインクローゼットも上部に棚がなく可動パイプ1段のみなど、室内空間の快適さでは、もう少し頑張ってほしかった印象。
それと、駐車場の台数が少ないと思いました。近隣には駐車場も多いので、デベロッパーが確保してくれるか要確認です。
まとめ・最後に
「アルファスマート高野」の魅力は、東京23区、都心部まで10km圏、抜け感溢れる住空間、ファミリータイプの3LDKが4千万円前半から検討できることにつきます。
東京都心部まで距離的に近いことは、東京、上野、池袋などに集まる最新のエンタメ、文化、ファッションを目の当たりにする機会が増え、生活や人生を充実させてくれることを意味します。そして、東京都は子育て支援が充実しています。直近でも、私立を含めた高校授業料の完全無償化など、矢継ぎ早に支援策を打ち出しています。足立区独自の支援と合わせて手厚い支援を実感するでしょう。
予算4千万円～5千万円で新築を検討している人は、首都圏郊外に行く前に一度検討してみる価値があるマンションだと思います。
