住吉の最有力物件「ジオ深川住吉」を紹介します。東京イーストエリアの中でも、オススメのマンションになります！
この記事の目次
マンションの特徴と良さ
物件概要
ジオ深川住吉
東京都江東区扇橋2
東京メトロ半蔵門線、都営新宿線「住吉」駅徒歩5分
総戸数：15階建て190戸
駐車場：57台
売主：阪急阪神不動産
施工：不二建設
竣工年月：2018年2月
「ジオ深川住吉」は、人気の江東区「深川エリア」小名木川沿いに建つ、ファミリー向けの大規模マンションです。特徴や良さを詳しく見ていきます。
都心部4.5km圏、2路線利用可能「住吉」駅徒歩5分の立地
マンションは、東京メトロ半蔵門線と都営新宿線の2路線を利用できる「住吉」駅へ徒歩5分の好立地。
「大手町」駅へ直通10分、「新宿」駅（直通21分）、「渋谷」駅（直通26分）などもダイレクトアクセスが可能で、ビジネス、ショッピングやエンタメ、グルメなど、都心の主要スポットへ気軽に出かけられる快適ポジション。更に時短生活を叶えてくれる駅近立地です！
2030年度中頃には、有楽町線が「住吉」駅まで延伸する予定。豊洲、銀座方面まで直結で出られるようになれば、ますます東京ライフは楽しく便利になり、沿線の街や不動産市場の活性化も期待できます。
ゆとりの住環境を実現する水辺と一体化した街区プロジェクト
当マンションは、住居棟がある敷地を中心に、公道を挟んで南側の敷地、東側の敷地を一体開発。
北側が小名木川に面し、東側をマンションの機械式駐車場、南側の敷地を自主管理公園にすることで、周囲からの離隔を確保し、開放的な住環境を創り出しました。
住居棟は、南向き、東向き、北向きの3棟構成です。
北向き棟「キャナル」。
住戸は、50㎡台の2LDK設定のみ。日当たりは望めませんが、対岸まで遮る建物が無いリバーサイドの眺望と開放感が味わえます。
南向き棟「パーク」。
陽だまり公園（自主管理公園）を南側に設けることで、一部住戸を除いて前面の建物まで39mの距離を確保し、低層階へも日当たり、採光をもたらします。
東向き棟「フロント」。
4階くらいから抜けてくる住戸が多く、こちらも住環境は良好です。バルコニーから北側に小名木川を眺めることもできます。
住人のコミュニティを育む充実した共用施設
東向き住居棟の1階エントランスを入ると、ラウンジが出迎えてくれます。
メインの共用施設「コモンリビング」は、集会室やキッズスペース、貸切でパーティルームとして利用できるので、家族が増えれば、同じ幼稚園や小学校に通う子供や親同士の交流をさかんにしてくれるでしょう。Wi-Fiを設置しているので、ワークや子供が大きくなれば宿題をする空間にもなります。他には、共用トイレ、ベンダー（飲料自販機）も用意されています。
住居棟に囲まれた中心部には、枯山水風のデザインを施した中庭も。生活を送る中で、住まいに愛着をもたらしてくれる場所になるでしょう。
南向き住居棟の屋上には、ウッドデッキで仕上げたテラス「みはらしの庭」が設置されています。今時、屋上に出られるマンションは少なくなってきています。
棟内キッズスペース、屋外でも安心して乳幼児の子供を遊ばせられる自主管理公園があり、子育てファミリーにとって快適なマンションとなります。自主公園内に「かまどベンチ」や「簡易トイレ用マンホール」を設置するなど、地域における防災公園の役割も担います。
他には、電気自動車・ハイブリット車用充電コンセントボックスも共用設備として備わっています。
管理費は（195円/㎡）と抑えられています。
Ｂ1タイプ（70.52㎡）
管理費、13,750円
初期の修繕積立金、7050円
インターネット使用料・他月額、660円
（※分譲時）
質の高い共用部・専有部の造り込み
マンションがコストカットし始めた頃の分譲において、設備面は非常に充実しています。
主な設備と仕様。
ルーバー面格子
玄関前カメラ付きドアホン
マグネット式防犯センサー
（住戸の玄関ドアと面格子のない窓）
食器洗い乾燥機
ディスポーザー
キッチン天然御影石天板
ローシルエットトイレ
トイレ手洗い付きカウンター
ミストサウナ
サーモバスS
Low-E複層ガラス
バルコニー奥行き2m
バルコニー面連窓サッシ
ドアキャッチャー（全ての居室）
スロップシンク（1～3階住戸）
など
LDと隣接した洋室の間をコンクリートで仕切らず、開口部一面が「連窓」仕様だと開放感が違います。
間取りは、シンプルな田の字型のプラン。
南向き、B1タイプ、70.52㎡
共用廊下側のアウトフレーム設計や、バルコニー面の連窓サッシ仕様、バルコニー奥行き2mなど、しっかり設計されています（参考記事）。
共用部分、エレベーター周り、共用廊下に用いられた素材の質感、玄関周りに余裕を持たせたアルコープ、タイル貼りの壁、窓を囲うルーバー面格子など、重厚感を感じる造りにテンションが上がります。
周辺環境・その他
住吉エリアは都心部に近い利便性と、周辺は「小名木川」や「猿江恩賜公園」など自然に恵まれた住環境を両立したエリアです。
周辺を行き来する都営バスや自転車を利用すれば、「錦糸町」駅周辺の大型商業施設や、複合施設「アリオ北砂」、「江東区スポーツセンター」「都立木場公園」などファミリーで1日過ごせるスポットも多く、暮らしやすい場所です。
通学指定校
東川小学校（860ｍ、大人の足で徒歩11分）
深川第七中学校（1010ｍ、大人の足で徒歩13分）
災害リスク
洪水マップ、3.0m未満（1階相当が浸水）
大雨浸水マップ、白（5段階中0）
通学区の小中学校が、子供の足だと少し歩きますね。また、ハザードマップ上では、江東エリアの中において浸水リスクが比較的低い土地です。
ジオ深川住吉 デメリット
このマンションのデメリットを何点か。
四ッ目通りから近く、ほどよく抜けている環境のため、東向き、北向き住戸では、往来するバスなど大型車の騒音が、少し気になりそうです。
駅徒歩5分ながら、駅前に商業施設は多くありません。駅前の「ライフ」「島忠ホームズ」など近くに便利な商業施設もありますが、マンションから徒歩圏内にファミリーレストランや飲食店も少なく、西大島、錦糸町、亀戸の駅周辺と比較しても生活環境は見劣りします。
駅徒歩5分の表記について。住吉駅「B1出口」の地下通路が長く複雑で、新宿線、半蔵門線それぞれのホームまで2分くらい余計にかかってしまいます。
それでも、徒歩5分表記なので、＋2.3分も我慢できる所ですが、JRなど地上駅と比べると、駅近のメリットは薄れます。
造りでは、これだけの充実した設備、仕様の中で、隣住戸との隔て板が低いタイプなのは少し残念でした。
新築時の価格とリセール
このマンションの分譲時における平均坪単価はおよそ300万円、70㎡住戸の中階層で6,400万円前後でした。
2020年5月の相場
南向き、9階、68.38㎡、3LDK
6,500万円前後（坪単価313万円）
（分譲時6,370万円）
南向き、2階、70.52㎡、3LDK
6,350万円前後（坪単価297万円）
（分譲時6,200万円）
2023年12月の相場
東向き、11階、67.50㎡、3LDK
8,180万円（坪単価401万円）+33.8％
（分譲時6,040万円）
北向き、6階、55.54㎡、2LDK
6,780万円（坪単価403万円）+40.6％
（分譲時4,820万円）
住吉エリアのマンションは、コロナ禍を経て東エリアの中でも特に大きく上昇、当マンションも、23年11月現在、坪単価400万円を超えました。
最後に
東京の東エリアで、人気の江東区アドレス「深川」エリア。特に「ジオ深川住吉」は、駅徒歩5分の好立地、品質の高い築浅の大規模マンションで希少性があり、売り出されれば時間がかからず成約される人気物件です。
「メイツ深川住吉」の充実した共用施設、自走式駐車場も惹かれますが、駅近立地、周辺の良好な住環境と住空間を造りだしたランドスケープデザイン、共用部の造り込み、充実した住戸内設備、仕様など、上質な住まい設計でテンションをあげてくれた「ジオ深川住吉」を住吉ナンバー1マンションに推したいと思います。相場での売出しがあれば、即買いのマンションです！
