エリア初「ザ・パークハウス」ブランドのマンションが誕生します。オンライン事前案内会に参加しました。
この記事の目次
ザ・パークハウス曳舟の特徴
物件概要
ザ・パークハウス 曳舟
所在地：東京都墨田区東向島２
交通：東武伊勢崎線「東向島」駅徒歩5分
東武伊勢崎線「曳舟」駅徒歩7分
京成押上線「京成曳舟」駅徒歩7分
総戸数：11階建て99戸
駐車場：20台
竣工：2023年12月上旬
売主：三菱地所レジデンス
施工：南海辰村建設
立地・周辺環境
マンションが建つポイントは、「東京」駅から北東方面へ約6.2km圏の都心近接立地。
「東向島」駅（徒歩5分）、「曳舟」駅、「京成曳舟」駅（それぞれ徒歩7分）の3駅を利用でき、「押上」駅周辺も生活圏に入るポジションです。
押上、曳舟一帯は、過去20年において大規模な再開発が行われ、街の価値、不動産相場が大きく上がったエリアです。
「押上」駅周辺には、2012年「東京スカイツリータウン」が開業し、国内屈指の世界的な観光スポットになりました。
「曳舟」駅周辺は、約11.2haものエリアの中で再開発が行われ、京成押上線の高架化、歩道の拡張、「イトーヨーカドー」や新しい商業施設、タワーマンションが数棟建設されるなど、綺麗な街並みに生まれ変わりました。
最寄り駅周辺、マンションが建つ「水戸街道」と「明治通り」の交差点、街道沿いには、コンビニエンスストアや飲食店などの商業施設が多数点在していて、便利な生活環境になっています。
マンションに近い、主な商業施設です。
セブンイレブン（徒歩1分）
ローソン（徒歩4分）
グルメシティ東向島店（徒歩4分）
オーケー曳舟店（徒歩7分）
イトーヨーカドー曳舟店（徒歩7分）
コモディイイダ東向島店（徒歩7分）
指定校は以下。
第三寺島小学校（徒歩3分）
寺島中学校（徒歩9分）
ランドスケープデザイン
従前は三菱UFJ銀行があった場所で、規模感あるマンションが建つ敷地が少ないエリアでの好立地。開放感ある角地です。
まず、外観のデザインが目を惹きます。
『The I アイデンティティ、その美学を。』
当マンションのコンセプト『Ｉ』を建物のコーナーに見事に表現し、その両側にガラスを配したデザイン。ガラスはCタイプの洋室の窓になっています。
ガラスと石貼りの重厚なエントランス。
1階部分は共用部に充てられます。「ラウンジ」は、ソファやテーブル、ワークもできるサードプレイスとして機能します。
他には、「宅配ボックス」「防災備蓄倉庫」「ペット足洗い場」「AED」「屋内自転車置き場」「シェアサイクル」が設置されます。
自転車置き場が屋内なので、風雨による自転車の劣化を軽減してくれます。エリアの特性上「シェアサイクル」は重宝する共用サービスになるでしょう。
簡易的な平面図を見る限り、24時間出せるゴミ置場も棟内にあるため、外に出なくて済みます。
住戸は2階からの設定。内廊下設計と合わせ、カメラ付きインターフォン 「玄関前防犯カメラ」が標準装備！城東エリアの板状タイプの新築では、ほとんど見られなくなった、非常に大事な設備になります。
他、説明会では、3つの最新設備が紹介されました。
・顔認証セキュリティシステム
鍵を持ち歩かずにマンションを出入りできる、安全性と利便性を両立した最新のシステムが採用されます。アプリでの解除、操作もできるため、財布をスマホ代わりにしている人は、近隣への買い物、お出かけならスマホ１つ持てば出かけられます。
・IOTシステム「リブスマート」
生活空間がオンラインと繋がり、スマホ1つで照明、テレビ、浴室など各設備機器を操作できます。帰宅して『ただいま』と言えば、エアコンや浴槽のお湯張りを自働で行ってくれるように設定できるなど、自分好みの快適生活にアレンジできる便利なシステムになりそうです。
・防音、省エネ設備
防音や断熱に優れたYKKapの「エコ内窓Biew」（※一部除外あり）が、住戸内の快適性を高めてくれます。
設備仕様の詳細は、次回のモデルルーム訪問時に共有したいと思います。
間取り・予定価格帯
99戸のうち、約8割が1LDK、2LDK住戸になります。
タイプ別
1LDK、20戸（44.91㎡、52.47㎡）
2LDK、59戸（55.00㎡～55.33㎡）
3LDK、20戸（69.84㎡、70.00㎡）
向き
南東向きが5列
北西向きが4列
北東向きが1列
南東向きは、低層階から日当たりが良好、4、5階からは東武伊勢崎線の高架の上を抜け、開放感ある眺望も楽しめます。角住戸2列に3LDK住戸。
北西向きは、水戸街道を挟んで14階建てのマンションが建っているので、ややお見合い気味ですが、離隔はしっかり確保されています。また、対面にある建物に反射した太陽光の間接光が住戸内まで照らしてくれるため、採光条件は悪くないでしょう。
北東向きは、1LDK一列のみの設定になります。
主な間取りと予定価格帯は以下です。
南東向き
Ｉタイプ（69.84㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲
（出展：ザ・パークハウス 曳舟 公式ＨＰ）
Ｇタイプ（55.24㎡、2LDK）
6階、5,700万円～5,999万円の範囲
（出展：ザ・パークハウス 曳舟 公式ＨＰ）
Ｊタイプ（70.00㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲
（出展：ザ・パークハウス 曳舟 公式ＨＰ）
北西向き
Ａタイプ（44.91㎡、1LDK）
6階、4,000万円～4,399万円の範囲
（出展：ザ・パークハウス 曳舟 公式ＨＰ）
北東向き
Ｂタイプ（52.47㎡、1LDK）
6階、4,700万円～4,999万円の範囲
予定価格帯での平均坪単価はざっとですが、南東向きが350万円前後、北西向き、北東向きが300万円前後。
南東向きが若干強めの印象でしたが、エリア内での新築分譲の希少性、南面開放の抜け感ある住環境、パークハウスブランドの造り込みの価値も含め、こんなものかなとも思えました。ファミリータイプに限って言えば、「曳舟」駅最寄の徒歩5分圏内のタワーなど築浅の有力物件は、坪単価350万円前後まで上昇しています。板状タイプでも直近300万円前後。ただし、この明治通りを堺に相場に乖離があるのも事実。
上記価格帯の中では、低いところで決定して欲しいですね。6階、南東向きの眺望、日当たり良好な環境の角住戸、70㎡が7,400万円（坪単価350万円以内）なら、条件は悪くないと思います。
80%が2LDK以下の住戸設定なので、ターゲット層は「曳舟じゃなくてもいいんじゃない？」に出演している20代～30代前半と見られるDINKS世帯から若年のファミリー中心になるでしょう。
当マンションのメリット
『住むなら、しもきた（下北沢）とか吉祥寺とかかな？』
『曳舟なんかどう？』
『え…曳舟？…曳舟じゃなくてもいいんじゃない？』
エリアの紹介動画に出ていたカップルの冒頭の会話です。
すまいよみがお答えします。
都心部各所への便利なアクセス
都心部への圧倒的な近さと、複数路線の利用による多彩なアクセスが便利すぎて、一度住むと離れられなくなります。
東武伊勢崎線の「曳舟」駅利用で「大手町」駅へ19分で、「大手町」駅の地下通路からは「東京」駅の新幹線ホームへの乗り換えが快適！
京成押上線の「京成曳舟」駅を利用すれば、「日本橋」駅、「新橋」駅、「東銀座」駅へも直通で移動でき、「成田空港」「羽田空港」への直通アクセスも可能！
ビジネスや海外旅行などアクティブな日常生活を支えてくれ、どこへ行くにも何をするにも気軽に着手できてしまうアクセス環境の高さが、曳舟エリアに住むメリットの一つ。
その両駅とも徒歩7分で利用でき、「京成曳舟」駅へ直結する連絡通路までは5分で歩ける快適な動線になっています。
当マンションから東京駅までの距離は、同じく新宿や品川までと同程度の距離です。西側でマンションを購入すれば坪単価700万円や800万円はしますが、曳舟エリアの相場観はざっと半分以下。不動産相場の比較自体は、あまり意味が無いと思うのですが、それでも、東京駅周辺での生活や仕事に関係が深い人であれば、この位置で暮らすことが、いかに生活利便性の向上に繋がるか、加えて、エリアの伸び代、将来性が理解できると思います。
ワクワクできる魅力が詰まった生活環境
都心部に近接した押上、曳舟エリアには、たくさんの商業施設、自然豊かな大型公園や水辺の環境が集まっています。
「東京スカイツリータウン」の中の大型商業施設「東京ソラマチ」には、ショッピング施設や飲食店だけでなく、「すみだ水族館」「プラネタリウム天空」などアミューズメント施設も入居し、冬にはスケートパークがオープンするなど、1年中飽きずに楽しめる一大スポットになっています。
（東京スカイツリーと東京ソラマチ、徒歩21分）
2020年には、東武伊勢崎線の高架下を利用した複合商業施設「東京ミズマチ」がオープンしました。更に隅田川を眺めながら渡れる歩道「すみだリバーウォーク」を通って浅草エリアまでの散策も楽しく！
隅田川周辺の「墨田区立隅田公園」、「隅田川テラス」では、春に桜、夏に隅田川花火大会を楽しむこともできます。
「曳舟」駅周辺一帯は、若いファミリーで賑わう綺麗な街並みに刷新されました。駅の西側と東側に古くから存在する「鳩の街通り商店街」や「キラキラ橘商店街」は、昔ながらの美味しい惣菜屋、若い人たちが開いたパン屋、カフェなどが元気に営業しています。下町の風情と、若い人やファミリーの新しい感覚が融合し、地域活動も活発に行われています。
「曳舟」駅と「亀戸」駅を8分で結ぶ東武線の支線「亀戸線」に乗れば、亀戸の商業施設「アトレ亀戸」や「カメイドクロック」なども身近に利用することができ、JR総武線にも乗り換えられるため、ビッグターミナル「錦糸町」駅、「両国」駅周辺の施設、スポットへも遊びに行くことができます。
都心部と逆に下れば、6分ほどで「北千住」駅まで移動でき、「北千住マルイ」「ルミネ北千住」など駅前の大型商業施設を利用することができます。
荒川、隅田川、旧中川などの河川に囲まれ、風光明媚な自然、数々の娯楽施設にも恵まれた環境。
都心部へ近く、自然も豊か、文化性や歴史の色濃く、話題のエンタメスポットにも恵まれ、下町の温かさと再開発の新しさの融合の中で何をするにも飽きずに、車が無くても、無数に伸びた電車とバスの交通網、自転車さえあれば、毎日ワクワク楽しい生活できるのが押上、曳舟エリアの特徴。
産まれてから長年、二子玉川や三軒茶屋、下北沢周辺で暮らしていた出不精の私が、子供ができなくても妻と2人でこの界隈なら楽しく暮らせそうだと移り住んできました。
気軽に「東京」駅まで出向き新幹線に乗り換えて遠出したり、羽田空港まで直通で出掛けて旅行する機会が増えました。自転車を趣味にして荒川や隅田川を駆けずり回り、浅草や北千住、押上の娯楽施設、商業施設を使いこなし、時には下町の温かさに触れることも。上野にある美術館や博物館なども近くなり、気軽な暇つぶしで行ったことから感性や趣味の領域が広がった気もします。楽しい生活を送ることができ、東京ライフの奥深さ、東京の東エリアの魅力を、身をもって知ることができました。
子供の頃から長い間住んでいた西側では中々味わうことができなかった利便性、体験の奥深さ、癒やしが、東エリアにはありました。
ワクワクできる東京ライフをおくる。
『曳舟がいいです！』と自信を持って言えます。
ランドマーク性とマンション内の快適な生活
「ザ・パークハウス」ブランドの重厚な造り、目を惹くデザインは、開けた立地で耳目を集め、ランドスケープ性の高さを発揮します。
生活する上では「住む誇り」に、将来的にエリアで代表的なマンションになれば、不動産として目立ち指名買いが入りやすいマンションになる要素を十分に秘めています。
もう一つ、棟内で快適な生活をおくれるように工夫された企画が、エリアの板状タイプのマンションでは中々見られない大きなメリット。内廊下設計のため、メール便や宅配ボックスの確認、ゴミ出し、ラウンジや自転車置き場への移動など、外部の騒音や天候の悪い日に関係なく、マンション内での心地よい生活を支えてくれます。玄関前のカメラ付きインターフォンも生活の質、安心を高めてくれる希少な設備。「ラウンジ」は、コンセント、Wi-Fi環境が整えられ、ワークスペースとしても利用できます。住戸内だけでなくライフスタイルを広げてくれる棟内サードプレイスになるはず。
冒頭触れたように、区画が大きな敷地に恵まれず、上質な分譲マンションが希少なエリアにおいて、「ザ・パークハウス 曳舟」を選ぶことは、価値がある選択肢だと思います。
当マンションのデメリット
騒音や喧騒と向き合う生活
大きなデメリットは、水戸街道と明治通りの交差点、東武伊勢崎線の高架にほぼ隣接した環境での生活。
マンションの構造や設備面での対策はしっかりとられていますが、窓を開ければ車の騒音、東武線が高架を通過する音と常に向き合う住環境で、過ごしやすい季節の日に窓を開けた生活や洗濯干しなどバルコニーを利用した生活も制限されるでしょう。
マンションを出れば、車や自転車の往来が激しい交差点。喧騒の中で、安全面に配慮しながらの生活や子育てに気を遣うことに。また、バルコニーに出た際や、エントランスを出入りする際、交差点付近に滞留している車や、高架を通過する東武線の乗客からの視線が気になることがあるかもしれません。
ただし、賑やかなのは悪いことばかりではなく、人が集まり発展し続ける要所であること、人の目が多いことで防犯性が高い場所ともいえます。交差点の対岸には交番があるため、住人が住まいもろとも守られている安心感もある場所です。
採光条件が劣る住戸が多い
個人的にはゆったりした3LDK住戸が少ないのは残念ですが、そこは住まいのターゲットなので、先述のようにDINKSや若年層にもお薦めしたいマンション。
一方で、住環境のデメリットから「内廊下」仕様の設計をマストにしたからでしょう、1LDKと2LDK住戸では、開口部が少ない住戸が多いのが気になりました。「Bタイプ」と「Cタイプ」を除いて、窓面が無い行灯部屋が存在します。『2LDKだから家族3人』ではなく、各居室の広さも踏まえ、快適な生活を考えるのであれば、DINKS向きになると思います。
水害リスクが比較的高いエリア特性
マンションが建つポイントは、万が一の水害時、最大で3～5ｍ程度の浸水リスクが指摘されています。ただし、敷地の50センチ以上の嵩上げ、住戸設定を2階より上に設定するなど対策も練られています。できれば3階以上の住戸を選びたいですね（関連記事）。
最後に・今後の販売スケジュール
魅力がたくさん詰まったマンションです！
都心部への好アクセス
毎日ワクワク生活できるロケーション
パークハウスブランドの造りこみ
曳舟エリアの魅力、「ザ・パークハウス」の分譲マンションに住む強みがあります。
一方で、騒音や喧騒に晒される環境が大きなデメリットで、住み始めてから想像していた以上に悩まされる人がいることも事実。住まいの優先順位をよく考え、しっかり検討したいですね。
今後のスケジュールです。
8月～オンライン案内会
9月中旬～モデルルーム案内会
10月上旬～要望書を提出
10月下旬～登録開始
モデルルーム訪問記事に続く。
