今回訪問した「ローレルコート船堀」はツインプロジェクト。前編では主な概要とエアリーステージ、後編ではブリーズステージの特徴を紹介します（※）。
この記事の目次
ローレルコート船堀の特徴
物件概要
ローレルコート船堀
エアリーステージ
東京都江戸川区松江5
都営新宿線「船堀」駅徒歩7分
用途地域：準工業地域、近隣商業地域
総戸数：地上11階建45戸
駐車場：11台
売主：近鉄不動産
施工：イチケン東京支店
建物竣工時期：2024年11月下旬予定
引渡可能年月：2025年1月下旬予定
駅徒歩7分のエアリーステージと駅徒歩8分のブリーズステージは、共用部を乗り入れて利用することができず、管理も別々になります。
※LIFULL HOME'Sを通じて、マンションギャラリーを訪問してきました。通常の見学者と同じ扱いで、この記事を書くにあたりデベロッパーから報酬を頂いておりません。また、記事の事前確認は無し、事実誤認以外の修正は応じない約束をしています。
アクセス・ロケーション
マンション（ブリーズステージのエントランスを起点）は、「東京」駅から東に約9.1km。都営新宿線「船堀」駅が最寄りです。
都営新宿線は、東京メトロ銀座線以外全ての地下鉄に乗り換えられる便利な路線。「船堀」駅からは、「新宿」駅へ直通31分（通勤時）で移動できます。「住吉」駅で半蔵門線に乗り換えれば「大手町」駅も約24分の近さ。
都営新宿線沿線に住むメリットの一つが、通勤時の混雑が比較的緩いことで、朝の半蔵門線も比較的空いているため、新宿方面も大手町方面の通勤も、他の路線と比べると快適です。
「船堀」駅の周辺は、道路や歩道が広く開放的な住環境。ファミリー層から高齢者まで暮らしやすい明るい街並みが広がります。
駅周辺は、「タワーホール船堀」や「TOKIビル」などの文化施設、商業施設が集まり、賑やかな生活環境。全長約1.5ｋｍの「船堀グリーンロード」や、桜の名所で知られる「新川」を中心に、水と緑が豊富で自然にも恵まれた暮らしやすいエリアです。
大規模再開発を控える船堀
2028年には、江戸川区役所が駅の北側に移転されてくる予定で、船堀が名実ともに江戸川区の中心地に！（移転は2031年1月に延期。※2023年12月末発表により追記しました）。
日鉄興和不動産と東京建物、権利者によって推進される、21階建ての北棟（江戸川区役所庁舎）と、26階建ての南棟（商業・業務・住宅約400戸）からなる約2.6haもの複合開発。新しいカフェや飲食店、駅から庁舎への歩行者デッキが整備されるなど、もともと景観豊かな船堀の街並みが、更に洗練された都市空間へと生まれ変わります。
（出典：日鉄興和不動産 2023年10月10日 リリースより）
また、船堀エリアは、東京都の高台まちづくりのモデル地区に設定されたことから、庁舎を中心とした防災拠点の確立、避難場所の確保や歩行者デッキを利用した避難動線の取り組むとしています。ハザードマップ上、マンションの立地を含む駅周辺は、大規模災害時3～5ｍ（住戸2階程度）の浸水リスクが想定されているので、住人にとって心強いポイントになります。
住まいを検討する際は、周辺環境のチェックなど最低限の準備をしておきましょう（参考記事）。
マンション周辺の住環境
マンションは、再開発の場所と同じ駅の北側に位置し、駅周辺に集まる商業施設のほとんどを10分圏で利用できるため、良好な生活環境です。
新江戸川区役所の区画まで徒歩4分（エアリーステージ）と徒歩5分（ブリーズステージ）が大きな強み。
駅からマンションまでは、「船堀街道」沿いのグリーンロードと「新大橋通り」で歩きやすく、再開発街区が駅の動線上にあるので、生活利便が高まります。
マンション周辺は、「新大橋通り」から一歩入って比較的静かな環境。住宅地の中には、リサイクルセンターなどの工場や中小の会社も点在し、江戸川区の「船堀駅前地区まちづくり基本構想」でも示されているように、住宅と工場の共存が図られています。
通学指定校の「船堀第二小学校」が徒歩4分（ブリーズステージ徒歩5分）、周辺は、緑地や公園も多く、子育て環境も良好です。
ローレルコート船堀 共通
当マンションは、経済的で環境に優しいZEH-Mマンション「ZEH-M Oriented」（ゼッチ・マンション・オリエンテッド）認定を取得予定で、エアリーコートは「低炭素建築物」とダブル取得。設備面では、Low-Eガラスや専有部LEDライトなどに顕れています（住宅ローン控除の優遇措置については後述）。
また、安心して子育てができる住宅を目指し、「東京こどもすくすく住宅」認定も取得。住戸内では、面取りされた柱や壁、子供が登れないように設計されたバルコニーの室外機置き場など、細かな配慮がされています。
交差点を中心に、エアリーステージとブリーズステージを連続的な街区とする計画で、豊かな緑と洗練された建物が建つ街並みになることが楽しみです。
ローレルコート船堀 エアリーステージの良さ・特徴
ランドスケープデザイン・共用部
近年の分譲では珍しい逆梁の外観が目を惹きます。ベージュを基調とした優しい風合いに、縦に走る白のマリオンが全体を引き立て重厚感を醸し出します（関連記事）。
ホテルの展望室のような最上階のペントハウスと、敷地北側の趣を変えた2階建て部分も特徴的なデザイン。
（出典：ローレルコート船堀 公式HP)
（出典：ローレルコート船堀 公式HP)
共用施設はシンプルです。
電気自動車対応
宅配ボックス（ポスタク）
24時間ゴミ出しOK
自転車置き場は屋外
共用防災備品
風除室とエントランスホールのダブルロック、加えて玄関でのセキュリティ
（出典：ローレルコート船堀 公式HP)
共用Wi-Fiが入るエントランスホールでは、雑誌が無料で読み放題のサービス「タブホ」を利用できます。
品質の高さ、設備仕様の良さ
前回の「ローレルコート瑞江」に続いて、なかなか見られないレベルの高い設備・仕様が際立ちます！
ディスポーザー
TES温水式床暖房
食器洗浄乾燥機
キッチン、洗面台ともにソフトクローズ
ミストサウナ機能付浴室暖房乾燥機
保温浴槽
トイレ手洗いカウンター
TOTO製ローシルエットトイレ
スマートホームサービス「rimoco+」
ラクセスキー
Low-E複層ガラス
キッチン天井高2.4m （一部下がり天井部分あり）
二重天井・二重床
廊下床タイル貼り
高耐久幅約300mmの幅広シートフローリング
逆梁ダイレクトサッシ2.3〜2.4m（一部除く）
バルコニー掃き出し窓サッシ高2.1m
など
居住者にとって嬉しいのは、この規模感で標準装備されたディスポーザーです。床にタイル貼りを施した廊下、大判のフローリングなど質の高い造り込みが圧巻！小さめのバルコニーですが、洗濯物を干せるので生活機能面では問題ありません。
ゆったりした専有部
コスト増によるグロス価格抑制のために、60㎡台の3LDKが増えている現代マンション事情の中、平均専有面積75㎡超を確保しました。リビングダイニングも全戸12畳以上あり、快適な生活を追求した差別化された企画です。
広さに加えて、頭上の高さが明るい暮らしに貢献。天井高は2.4mながら、通常は下り天井になるキッチン部分もLDと同じ天井高、サッシもほぼ天井高に近い高さで、天井部の高さからダイレクトに彩光を取り込むため室内の開放感が違います！ゆったりした家族団らんを楽しめる価値ある室内空間です。
ローレルコート船堀 エアリーステージ 間取り 予定価格
主な間取りと予定価格について。
AタイプとBタイプは南向き、それ以外の住戸は東向きになります（若干南東寄り）。
Cタイプ、75.50㎡ ※モデルルームのタイプ
3階、7,800万円台（坪単価約345万円）
6階、8,500万円台（坪単価約375万円）
（出典：ローレルコート船堀 公式HP)
Dタイプ、65.63㎡
6階、7,000万円台（坪単価約355万円）
（出典：ローレルコート船堀 公式HP)
Eタイプ、75.53㎡
1階、6,900万円台（坪単価約305万円）
3階、7,500万円台（坪単価約330万円）
6階、8,000万円台（坪単価約350万円）
Fタイプ、66.72㎡
1階、6,200万円台（坪単価約310万円）
Hタイプ、77.86㎡
6階、8,500万円台（坪単価約365万円）
8階、8,700万円台（坪単価約370万円）
Gタイプ、95.56㎡
2階、9,100万円台（坪単価約315万円）
10階は、下記2邸で、両住戸ともルーフバルコニー付き。
Jrタイプ、79.38㎡
10階、9,500万円台（坪単価約400万円）
（出典：ローレルコート船堀 公式HP)
Krタイプ、97.13㎡
10階、11,000万円台（坪単価約375万円）
（出典：ローレルコート船堀 公式HP)
住戸位置によって、4,5階くらいから抜けてきます。高層階は抜けた眺望が魅力！（モデルルームのシュミレーション画像で要確認）
南向きのAタイプ、Bタイプ、11階1フロアを専有した100㎡超えのLrタイプは、次期以降の発売のようです。
予定価格時の平均坪単価は約350万円でした。
以下は、当マンションと条件が近い中古マンションの相場観です（2023年11月現在）。
グローリオレジデンス船堀（築4年）
駅徒歩7分 坪単価270万円
デュオ船堀（築9年）
駅徒歩6分 坪単価240万円
クレストフォルム船堀サウスステージ（築11年）
駅徒歩6分 坪単価260万円
グローリオ船堀リエラ（築18年）
駅徒歩6分 坪単価230万円
駅周辺の有力な中古マンションは坪単価300万円を超える成約も出てきました。
中層階の平均的な住戸なら、築10年で坪単価250万円近くを維持できそうですが、江戸川区役所移転、再開発事業が控えている街力の向上、更に当物件の再開発エリア至近の強みも加味すれば、リセール面は上昇する見込みが大きいです。
月々のランニングコストは未定ですが、およそを聞いたところでは周辺のマンションより嵩みそうでした。また、管理が異なるブリーズステージよりも高くなります。
ただし、住宅ローン減税の優遇措置が、エアリーステージは、最大の控除幅が受けられる「低炭素建築物」認定になるので、コスト面では少し相殺できます。
ローレルコート船堀 エアリーステージ デメリット
前述の通り、周辺の住宅地には、リサイクルセンターなど工場や中小の会社があるので、騒音や車の往来など住環境を気にする人がいそうです。
それと共用施設について。後編で紹介するブリーズステージと比べると、棟内のサードプレイスになるような空間がありません。共用Wi-Fiが届くエリアで利用できる「タブホ」も、エアリーステージのエントランスホール予想CGや1階平面図からは、使える場面が限られてしまうと思いました。小規模なので贅沢は言えませんが、ブリーズステージの共用部が素晴らしかったのと、相互利用ができないので、なおさら寂しさを感じてしまいました。
エアリーステージ まとめ
これまでの船堀を知る人からすれば、相場は大きく高騰してしまいましたが、今の新築は、「船堀」駅徒歩17分で坪単価約250万円、新小岩駅徒歩18分で坪単価約260万円する時代です。再開発エリア至近立地で、不動産相場の上昇が期待できる先取り感もあります。江戸川区役所が移転してきて、複合開発ができあがれば、街の人気や相場の上昇だけでなく、実際の生活の幅も広がり、ますます充実したものになっていくはず。
当マンション企画のポイントは、相場の上昇、生活利便性が高い立地だけに頼らず、住まいの付加価値も高めていること。住戸のバルコニーがコンクリートの柱、梁で仕切られた重厚な逆梁デザイン。手が届かないほどのサッシ高。タイル貼りの廊下や大判のフローリングなど、快適な室内空間を保ち高効率な設備を導入したZEHマンション認定。暮らせば実感できる高いレベルの設備仕様。モデルルームでは上質空間に包まれ、テンションを上げて帰ってきました。
「ローレルコート船堀エアリーコート」は、分譲マンションに親しんだ買い替え組でも驚くくらい、暮らしの満足度を高めてくれる上質なレジデンスです！
24年12月26日追記、竣工！
