久しぶりにスケールが大きいマンションギャラリーで、豪華なシアターと2タイプのモデルルームを楽しく見学することができました！
この記事の目次
当マンションのコンセプト
物件概要、周辺環境については、別途まとめています（関連記事）。
あらためて、当マンションの大きな特徴・良さは、「都心近接、東京駅6.1ｋｍ圏内 ✕ 駅徒歩3分の立地 ✕ 8,600㎡超の大規模スケール」です。
コンセプトは「東京スマートリゾート」。
都心近接、駅近のポジションにいながら享受できる緑や潤いの中で、ゆとりの時間を過ごし、伸び伸びとした子育てができる環境。
コロナ禍の生活が始まってから早2年。すでに新しいワークスタイルが確立されました。ニューノーマル時代の5つの共用部では、時代の変化を見据えた快適な生活を提供してくれます。一戸建ても良いですが、あらためてマンションの良さを実感しました。
ランドスケープデザイン
8,600㎡超の大規模ランドスケープの中には、5棟構成による361戸と、充実した共用空間がちりばめられています。
充実した共用部
マンションの顔となる「エントランスホール」は、駅に近い【サウスコート】に。2層吹き抜けの「ウェルカムラウンジ」では、コーヒーサービス（有料）が用意され、「Store600」も設置されます。
【ブライトコート】には、「コ・ラウンジ」「コ・ダイニング」「コ・スタジオ」「キッズ＆ママスペース」「みんなのトイレ」が設けられ、子育てのワンシーンや、住人同士のコミュニケーションスペースとして活躍しそうです。
キッチンカーの駐車スペースが確保されているのは今風ですね。マンションライフが楽しいものになりそうです。13階の「スカイテラス」では、眺望や風に癒やされ、マンションから近い「砂町水辺公園」付近で開催される江東花火大会の1等席になるかもしれません。
【ウェストコート】の1階「ウェルネススタジオ」には、住人が「ヒーリングガーデン」を眺めながら気軽に健康づくりやリフレッシュができるよう、専用マシンとプログラムを用意。板状マンションの共用部としては珍しい施設です。
他、1階部分は、「宅配ボックス」「ゴミ置き場」、「保育所」に充てられます。2階の「コモレビ・ワークラウンジ（集会室）」には、快適にテレワークを行う環境が整っていて、頻繁に訪れるマンション内サードプレイスになりそう。こちらにも、「みんなのトイレ」「Store600」が設置されます。
【フォレストコート】と【イーストコート】に挟まれた、中庭「プレイフォレスト」。ベンチやウッドデッキ、遊歩道などが広がり、たくさんの思い出ができる空間になるでしょう。
他、マンションの敷地内には、「来客用自転車置き場（10台）」に、テスラの「カーシェア」サービス！「みんなの洗い場」などがあります。
5棟構成の住戸棟
住戸専有部は、5棟の中に合計361戸。
南向き棟
【サウスコート】【ブライトコート】
西向き棟
【ウェストコート】
東向き棟
【フォレストコート】【イーストコート】
当マンションの気になる点は、前回の記事でも指摘しているとおり、周辺建物からの「囲まれ感」です。
あらためて、住環境の特徴を簡単にまとめてみました。
【サウスコート】（南向き）13階134戸
前面の8階建て「都営住宅」まで24mほど離隔がとれているため、低層階から日当たりは悪く無さそうです。ただし、その先に南砂町の鉄板マンション「グランエスタ」があるため、8階以上でも眺望は抜けてきません。
【ブライトコート】（南向き）12階82戸
現状、南側が空き地のため、一番条件が良いと言えるでしょう。ただし、将来まで保証されているわけではありません。
【ウエストコート】（西向き）11階65戸
1LDKと2LDK住戸が集中しているウェストコート。約34m離れた西側に9階建てマンション「ウェルフェアグリーン南砂」がありますが、高層階は抜け感がありそうです。厳密には西北向きで、南側にはサウスコートが突き出しているため、日当たりはあまり期待しないほうがよいでしょう。
【フォレストコート】（東向き）9階44戸
前面【イーストコート】の背面まで離隔は約25mとれていますが、もっと気になるのは、南側に被る【ブライトコート】の存在です。日陰によって住戸内の採光に影響が出るため、室内の明るさを確保するためには、【ブライトコート】から離れた北側の位置で、中層階より上の住戸を選びたいですね。低層階は、敷地内の安心感や前面にフォレストガーデンを臨むことができます。
【イーストコート】（東向き）9階36戸
前面に7～8階建て相当の民営の倉庫があり、離隔は20ｍもとれていないと思います。低層階は特に厳しめの住環境になりそうです。
私なら、眺望は潰れても日当たりが良さそうで、洗面室がリビング外に配置される間取りが多い「サウスコート」の中層階以上や、価格によっては、西向きや東向きの角住戸も良さそうだと思いました。
※詳しくはモデルルームでご確認ください。
タイプ別は以下です。
1LDK、44戸
2LDK、22戸
2LDK+S・3LDK、272戸
4LDK、23戸
専有部・間取りの特徴
専有部の多くは、余裕ある72㎡超の居住スペースによって、ゆとりあるリビングダイニング空間や収納を実現しています。
様々な用途に使用できるユーティリティスペース「モアトリエ」は、趣味やワークのための住戸内サードプレイスになる優れた企画です（一部住戸除く）。
一部に設定されている「ウゴクロ」は、家族構成やライフスタイルによって各居室の広さや収納を可変でき、生活が便利に楽しくなるような造りです。
今回見せてもらったモデルルームで面白いと思ったのが、「バルコニーキッチン」を採用した間取りです。通常の田の字型に比べてLD空間の面積を取られがちですが、家具の配置や生活スタイルに幅が出て、家族の団らんが更に明るいものになりそう。こちらも72㎡超の面積の賜物でしょう。
主な住戸設備です。
TES温水式床暖房
フィオレストーンカウンター
ディスポーザ
食器洗い乾燥機
非接触キー
直床
天井までのウォールドア
天井高2,500mm（一部2,450mm）
バルコニー奥行き1,900mm
標準的なファミリータイプの仕様でした。共用廊下側の洋室に可動式ルーバー格子がないのが残念でしたが、キッチンのフィオレストーン天板は良いですね！
主な間取りと価格
一部を抜粋して共有します。
【サウスコート】南向き
S-Dwタイプ、72.00㎡
11階、6,848万円（坪単価313万円）
（出典：リビオシティ南砂町ステーションサイト 公式ＨＰ）
S-Kgタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）
（出典：リビオシティ南砂町ステーションサイト 公式ＨＰ）
【ブライトコート】南向き
B-Bタイプ、72.13㎡
4階、5,978万円（坪単価273万円）
（出典：リビオシティ南砂町ステーションサイト 公式ＨＰ）
B-Cタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）
4階、5,998万円（坪単価273万円）
9階、6,268万円（坪単価285万円）
12階、6,398万円（坪単価291万円）
（出典：リビオシティ南砂町ステーションサイト 公式ＨＰ）
B-Ｅタイプ、65.79㎡
4階、5,578万円（坪単価279万円）
（出典：リビオシティ南砂町ステーションサイト 公式ＨＰ）
【ウェストコート】
W-Fタイプ、57.90㎡
8階、5,218万円（坪単価297万円）
（出典：リビオシティ南砂町ステーションサイト 公式ＨＰ）
W-Kタイプ、80.42㎡
10階、6,998万円（坪単価287万円）
（出典：リビオシティ南砂町ステーションサイト 公式ＨＰ）
フォレストコートは、多くが販売を終えていて、イーストコートの次期売出しは少し先になるようでした。
平均坪単価は280万円前後です（300万円前後を予想していました）。
近隣の新築は、住吉徒歩15分の「シティテラス住吉」、住吉・東陽町徒歩15分の「MJR深川住吉」新築が坪単価300万円、「ジオ南砂町」が同290万円ですから、価格面でも単純に70㎡で1,000万円以上はメリットが出ていると思います。価格だけでなく、エリアで駅徒歩3分の大規模、ゆとりある住戸面積となると、新築ではすでに比べる事すら難しくなる希少価値もポイント。
月々のランニングコストですが、これだけの共用施設や植栽がありながら、管理費㎡170円は特に安いです。
85.20㎡住戸で月々合計、36,252円
管理費：14,560円
初年度修繕積立金：7,660円
借地権の賃料：7,960円
原状回復積立金：4,510円
インターネット利用料：1,100円
コミュニティ費用：462円
私が訪問したのは少し前でしたが、すでに販売期が変わっているようなので、現在の販売住戸については、モデルルームでご確認ください。
一般定期借地権つきマンションについて
検討者の大きな疑問点の1つになりますから、当然説明がありました。
「更新無し」「建物買い取り無し」で、60年後に更地にして地主に返すことになります。
検討者にとってのメリットは、「好立地」が「リーズナブル」に手に入りやすいこと。所有権で購入すれば、70㎡で7,000万円（坪単価330万円）は超えてくるでしょう。
更に、ランニングコストで言えば、上記のような「賃料」「原状回復積立金」など定借物件特有の負担はあるものの、土地の「固定資産税」は地主が支払うため、その分およそ相殺され、通常の分譲マンションレベルになるのではと推察します。
また、住宅ローン減税も利用できますし、売却をする際も承諾料は必要ないと説明を受けました。
一般の人にはとっつきにくい部分もあるかもしれませんが、基本は上記のような特徴です。
30歳で購入すれば60年後は90歳。70年が理想でしたが、今でも相当元気な私の父は、90を前にして「子供に負担をかけたくない」と、そこそこの蓄えを持って自分で施設を見つけて入居しました。
将来、立地の良さで賃貸への転用も進めやすそうですし、今をコスパよく暮らしながら、その分将来に向けて蓄えたり投資に充て将来に備える、そして老後のあり方を考えていく。少子高齢化が進み、空き家問題などの社会現象が顕在化、住まいへの価値観も変わる中、将来の住まいの方向性も、60年後、人それぞれ異なってくるかもしれませんね。
まとめ・最後に
都心近接の江東区アドレス、駅徒歩3分の立地で、室内空間、収納にゆとりのある72㎡住戸が、坪単価280万円で手に入るのは大きな魅力！久しぶりにスケールが大きいモデルルームで住宅探しの楽しさも味わえました。
最初に、定期借地権のことで引っかかってはもったいないと思います。まずはマンションギャラリーで住まいの良さを実感して欲しい物件です！定借物件が自分のライフスタイルにどう影響するのか、それから営業さんに色々聞いてみるのもよいのではないでしょうか。
22年9月28日追記 竣工までラストスパート！
ここまで出来上がっていました。ビッグスケールです！
ウエストコート
サウスコート
ブライトコート
ブライトコートとイーストコート
ブライトコート2階、南向き
72.46㎡、5,608万円（坪単価255万円）
23年4月12日追記 入居開始！
すでに竣工され入居も始まっていました。外からチラッと共用施設を覗けましたが、2層吹き抜けて陽光が降り注ぐ素敵な空間でした！
24年3月1日追記、完売！
ついに完売しました！定借60年は、将来を考えると購入する層を選ぶ事は確かですが、この立地でこの価格での分譲でしたから、私は価値ある新築だと思いました。
