プラウドタワー小岩フロント　モデルルーム訪問　間取り　価格

今回は「プラウドタワー小岩フロント」を紹介します。すでに1期申し込み期間を過ぎてしまいましたが、次期販売のご参考にして下さい。

物件概要・マンションの特徴

物件概要

プラウドタワー小岩フロント
東京都江戸川区南小岩6
JR総武線「小岩」駅徒歩3分
総戸数：地上33階建367戸（非分譲住戸9戸含む）
専有面積：55.76㎡～97.57㎡
駐車場：100台
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：野村不動産、MIRARTHホールディングス、清水建設
施工：清水建設
竣工時期：2025年11月下旬（予定）
入居時期：2026年3月下旬（予定）

「プラウドタワー小岩フロント」は、「小岩」駅南口の「南小岩六丁目地区」再開発エリアに建つ33階建てタワーマンション。

再開発エリアは、3つの街区にまたがります。

FIRSTAⅠ、商業施設「FIRSTA koiwa」
FIRSTAⅡ、商業複合タワー「プラウドタワー小岩ファースト」
FIRSTAⅢ、住宅エリア（当タワー）と商業エリア

小岩駅周辺で進む再開発事業、周辺環境については、「パークシティ小岩ザタワー」の記事もご覧ください（参考記事）。

ランドプラン・共用部

駅南口出てすぐの「FIRSTA koiwa」からエスカレーターを2階に上がって屋根付きのデッキでサブエントランスへ。2階には防災センターがあります（24時間の有人管理）。

メインのエントランスは1階。70店舗以上が入居する駅中商業施設「シャポー小岩」（徒歩1分）のＡ出口（東京方面側）が道路挟んで向かい側にあるので、改札出て買い物しながらほぼ傘いらずで帰れる便利さ。

エントランスホール、ラウンジは二層吹抜で、来訪者の応対などができそうな空間になりますが、コンシェルジュカウンターはありません。

主な共用施設です。

プライベートブース（2階）
コミュニティラウンジ（3階）
スカイラウンジ（31階）
ゲストルーム（31階）

先行のプラウドタワー小岩ファーストと似たような構成ですが、こちらには低層階の住人でも眺望を楽しめるスカイラウンジがあります。

制震構造の内廊下設計で、各階にトランクルーム（一部住戸に抽選で割り当て）と、ゴミ置場を設置。

エレベーターは分速210m。ファースト（22階建て）が分速105mだったので快適です。

住戸の主な設備・仕様

設備は、パークシティよりスペックが高いもの（※）を含め充実しています。

玄関カメラ付きインターフォン
TES温水式床暖房
キッチン御影石天板
食器洗い乾燥機
ディスポーザ
洗面室御影石カウンタートップ（※）
浴室ミストサウナ｢MiSTY｣
トイレ手洗い器・カウンタートップ（※）
ローシルエットトイレ
LD天井高約2,600mm（※）
二重床・二重天井
二重サッシ（※M・N・O・P・Q・R・S・T・U・V・Wタイプ除く）
バルコニー奥行き、1,700mm（南東向き）～1,900mm（南西向き）

など。

第1期、間取り、正式価格

第1期販売住戸、正式価格です。

南西向き

A1タイプ 79.22㎡
16階 11,590万円（坪単価484万円)
18階 11,650万円（坪単価486万円)
19階 11,680万円（坪単価488万円)
20階 11,710万円（坪単価489万円)
21階 11,740万円（坪単価490万円)
22階 11,770万円（坪単価491万円)
23階 11,800万円（坪単価493万円)
24階 11,830万円（坪単価494万円)
26階 11,880万円（坪単価496万円)
27階 11,910万円（坪単価497万円)
28階 11,940万円（坪単価498万円)
30階 11,990万円（坪単価501万円)

C1タイプ 79.36㎡
31階 11,998万円（坪単価500万円)

C2タイプ 72.70㎡
16階 8,770万円（坪単価399万円)
17階 8,800万円（坪単価400万円)
18階 8,830万円（坪単価402万円)
19階 8,860万円（坪単価403万円)
21階 8,910万円（坪単価405万円)
22階 8,930万円（坪単価406万円)
23階 8,950万円（坪単価407万円)
24階 8,970万円（坪単価408万円)
25階 8,990万円（坪単価409万円)
26階 9,010万円（坪単価410万円)
27階 9,030万円（坪単価411万円)
28階 9,050万円（坪単価412万円)
29階 9,070万円（坪単価413万円)
30階 9,090万円（坪単価414万円)

D1タイプ 88.95㎡
31階 12,990万円（坪単価483万円)

D2タイプ 74.49㎡
16階 8,990万円（坪単価399万円)
17階 9,020万円（坪単価401万円)
18階 9,050万円（坪単価402 万円)
19階 9,080万円（坪単価403万円)
20階 9,110万円（坪単価405万円)
21階 9,130万円（坪単価405万円)
22階 9,150万円（坪単価406万円)
23階 9,170万円（坪単価407万円)
24階 9,190万円（坪単価408万円)
25階 9,210万円（坪単価409万円)
26階 9,230万円（坪単価410万円)
27階 9,250万円（坪単価411万円)
28階 9,270万円（坪単価412万円)
29階 9,290万円（坪単価413万円)
30階 9,310万円（坪単価413万円)

E2タイプ 60.33㎡
4階 7,440万円（坪単価408万円)
5階 7,490万円（坪単価411万円)
6階 7,540万円（坪単価413万円)
7階 7,590万円（坪単価416万円)
8階 7,620万円（坪単価418万円)
9階 7,660万円（坪単価420万円)
10階 7,690万円（坪単価422万円)
11階 7,730万円（坪単価424万円)
12階 7,770万円（坪単価426万円)
13階 7,810万円（坪単価428万円)
14階 7,850万円（坪単価430万円)
15階 7,890万円（坪単価433万円)

F1タイプ 85.36㎡
22階 12,320万円（坪単価477万円)
23階 12,350万円（坪単価478万円)
24階 12,380万円（坪単価480万円)
25階 12,410万円（坪単価481万円)
26階 12,440万円（坪単価482万円)
27階 12,470万円（坪単価483万円)
28階 12,500万円（坪単価484万円)
29階 12,530万円（坪単価485万円)
30階 12,560万円（坪単価487万円)
31階 12,590万円（坪単価488万円)

Mタイプ 91.5㎡（駐車場・トランクルーム優先権付）
32階 18,790万円（坪単価679万円)

Nタイプ 81.92㎡（駐車場・トランクルーム優先権付）
32階 12,490万円（坪単価504万円)
33階 12,990万円（坪単価524万円)

Oタイプ 80.74㎡（駐車場・トランクルーム優先権付）
32階 12,390万円（坪単価507万円)
33階 12,890万円（坪単価528万円)

Pタイプ 74.52㎡（駐車場優先権付）
32階 11,390万円（坪単価506万円)
33階 11,890万円（坪単価528万円)

Qタイプ 97.57㎡（駐車場・トランクルーム優先権付）
32階 17,990万円（坪単価610万円)
33階 18,690万円（坪単価633万円)

南東向き

G1タイプ 72.45㎡
16階 8,360万円（坪単価382万円)
17階 8,390万円（坪単価383万円)
18階 8,420万円（坪単価384万円)
19階 8,450万円（坪単価386万円)
20階 8,480万円（坪単価387万円)
21階 8,500万円（坪単価388万円)
22階 8,520万円（坪単価389万円)
23階 8,540万円（坪単価390万円)
24階 8,560万円（坪単価391万円)
25階 8,580万円（坪単価392万円)
26階 8,600万円（坪単価393万円)
27階 8,620万円（坪単価394万円)
28階 8,640万円（坪単価395万円)
29階 8,660万円（坪単価395万円)
30階 8,680万円（坪単価396万円)
31階 8,780万円（坪単価401万円)

Sタイプ 78.36㎡（駐車場優先権付）
32階 12,190万円（坪単価514万円)
33階 12,990万円（坪単価548万円)

平均坪単価は約455万円、プレミアムフロア（32階・33階住戸）を除くと約430万円でした。

第1期は92戸の売出しで、すでに7月下旬に登録が終了しました。数戸を除いてすべて申し込みが入ったようです。

パークシティ小岩ザタワーを選ぶべき？

第1期分譲が、パークシティ小岩ザタワーと同時期だったので、比較検討する問い合わせを多数いただきました。

同じ徒歩3分ですが、パークシティの方がスケールで勝ります。北口一体の開発規模、空間のゆとり、住まいの利便性、ランドマーク性が高く明らかにメリットが大きいです。

コミュニティがさかんになりそうな企画、ビジネスや商業で賑やかになりそうな点、豪華な二層吹き抜けエントランスホールやコンシェルジュカウンターがある華やかさなど、「三井に住んでいます」を実感できる、小岩No.1マンションを語り継ぎそうな存在感です。

他、プラウドと比べて優位な点。

・スーパー2店舗が住まいの足元に入居
・フィットネスルーム、ランドルーム、レンタサイクルなど充実の共用部、サービス
・ペデストリアンデッキ直結（予定）
・免震構造
・ゼッチ対応（将来的にスタンダードな住まいに。主寝室にも床暖房、住宅ローン減税優遇措置を受けられる可能性も）
・外廊下のため、窓無し部屋設定が少ない

ランニングコストは、ほぼ同じでした。修繕積立金については、プラウドが当初から多めに積み立てているかもしれず、それ自体は悪くありません。

パークシティ、71Eb、71.80㎡
管理費、32,650円
修繕積立金、9,370円
他、660円
月々合計、42,680円
修繕積立基金、937,000円

プラウド、B2タイプ、71.78㎡
管理費、31,600円
修繕積立金、14,810円
月々合計、46,410円
修繕積立基金、998,020円

同じ程度のランニングコストでも、規模感が活きているので、パークシティの方が上記のようなメリットが多く、将来的な管理、維持面も安心感が高いと感じます。

プラウドタワーを選びたい理由は？

プラウドを積極的に選ぶメリットは以下です。

・内廊下（ここはテンションが変る大きなポイント）
・南西向きが第一種住居地域の開放感（ほぼ南向きで日当たりも良好）
・入居時期が約1年早い
・価格面
・広い住戸を選べる（価格が安いから）
・天井高2,600mm（パークシティは2,550mm）

第1期の価格は、プレミアム住戸を除くとパークシティが坪単価455万円、プラウドが430万円でした。特に中住戸は坪単価50万円グロスで1千万円近く違う場合も。

（一例）

パークシティ
西向き、70Ｗタイプ（70.59㎡）
20階、9,760万円（坪単価457万円）

プラウド
南西向き、C2タイプ（72.70㎡）
21階、8,918万円（坪単価405万円)

パークシティの方がメリットが大きいので、この価格差をつけてきたのだと思いますが、これだけの差があるとプラウドを選びたくなります。

内廊下設計や南向きの開放感などパークシティにはないインパクトあるメリットもあるわけですから、パークシティに予算が届かなければ、決して妥協でなくプラウドを選べば良いと思います。私へのご相談も、内廊下と各フロアゴミ置き場セットの快適さから離れられないと言う人が結構いました。

内廊下で快適に、プライバシー性を確保して落ち着いて上質な生活を楽しみたい人にとっては、プラウドが向いているかもしれません。同じ価格ならゆったりめの住戸を選べるのも魅力です。パークシティは入居時期が3年後なので、ローンを組む都合や子育ての兼ね合いでプラウドを優先して検討する材料にもなるでしょう。

通学校の「下小岩小学校」までは徒歩11分ありますが、北口と違い住宅地を歩くフラットな通学路。25年4月より新校舎で学べます。放課後学童の「すくすくスクール」は共働き世帯にとって重宝する行政サービス。駅の南側は閑静な住宅地が広がり、北側のような歓楽街や大通りもありません。棟内コミュニティラウンジ内にキッズスペース、マンションの近くに複数の公園もあるので、子育て環境は良好と言えます。

まとめ、最後に

江戸川区の新築が、坪単価400万円以上で数戸除いて申し込みが入ったのは、かなり売れ行きが良いと思いました。

ただ、沿線では、築3年のプラウドタワー亀戸クロスが坪単価500万円を大きく超えてきています。他エリアでも、北区や大田区の新築タワーが坪単価600万円前後で分譲されている中、街がまだまだ発展途上で将来性も見えており、他タワーのリリースが控えている小岩ですから、坪単価400万円前後は魅力的に映ったと思います。ご相談のほとんどが区外からでした。

プラウドタワー小岩ファーストの中古も坪単価400万円を超えてきました。確かに徒歩1分以上の価値は変えられませんが、こちらも同じデッキで少し奥なだけです。シャポー小岩の入口の目の前で「ほぼ」商業施設直結。規模感もファーストよりあるので1分でなくても十分でしょう。こちらは新築で同じ価格帯。

第2期以降の販売にも注目していきます！

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