（出典：パークシティ小岩ザタワー 公式ＨＰ）
城東エリアで心待ちにしていた「パークシティ」の分譲がはじまります！マンションギャラリーを訪問しました。
この記事の目次
物件概要・特徴
パークシティ小岩 ザ タワー
東京都江戸川区西小岩1
JR総武線「小岩」駅徒歩3分
総戸数：地上30階建731戸（一般販売対象戸数521戸）
専有面積：36.82㎡～124.24㎡
駐車場：188台
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：日鉄興和不動産
施工：三井住友建設
竣工時期：2027年1月下旬
入居時期：2027年3月下旬
「パークシティ小岩 ザ タワー」は、「小岩」駅北口の駅前再開発エリア一画に、商・住一体型で開発される30階建てタワーレジデンスです。
（出典：パークシティ小岩ザタワー 公式ＨＰ）
「小岩」駅周辺の再開発
江戸川区小岩エリアは、「東京」駅から北東へ約13km圏の場所。
「江戸川区小岩」と聞くと、なじみが薄い、もしくは正直良いイメージを持っている人は少ないと思います。
ですが、「小岩」駅周辺の街並みは、複数の再開発事業により変貌を遂げている真っ只中。
（出典：ＪＲ小岩駅周辺地区まちづくり基本計画2019）
2015年第一弾の街区「南小岩七丁目地区」には、商業複合型のタワーマンション「アルファグランデ小岩スカイファースト」が建ちました。2021年には、「南小岩六丁目地区」に「ファスタ小岩」商業棟と「プラウドタワー小岩ファースト」が建ち、利便施設が増えました。
2023年には、駅下ショッピングセンター「シャポー小岩」がリニューアルオープンし、ますます買い物や飲食を楽しめる場所になりました。
今後も再開発は続きます。
本物件は、「JR小岩駅北口地区」再開発の一画を担うタワー。新設される交通広場と合わせて北口の風景が一変します。
他にも、南口に「ファスタ小岩」最後のピース「プラウドタワー小岩フロント」、更に「南小岩七丁目地区」にもタワーマンションが建つ予定です（関連記事）。
「プラウドタワー小岩ファースト」からデッキで直結する予定（24年6月撮影）
（出典：江戸川区 公式ＨＰ）
駅周辺の街並みは広大な規模で刷新され、城東エリアの中でも人気の街に生まれ変わりつつあります。
「東京ディズニーシー」、「羽田空港第1ターミナル」、「成田空港第1ターミナル」行きなどバス網も充実している「小岩」駅。今後はターミナルの利便性向上にも期待がもてます。
パークシティ小岩ザタワーに住むメリット
街一体開発の「パークシティ」ブランドだけで、予算が許せば買いたいマンション！
再開発エリアの一角、駅前一等地の利便性
駅前に居を構えるメリットは、交通手段にすぐ乗れて機動力が高まることと、駅周辺の生活利便施設を庭のように使いこなせること。時短生活で生活にゆとりが出ます。充実した外食環境は毎日の生活を豊かにしてくれます。
総開発面積95,000㎡近い広大な北口再開発エリア。住まい周辺の生活機能が一新される強みも。
（出典：JR 小岩駅北口地区市街地再開発組合ホームページ）
駅直結のペデストリアンデッキ（予定）ができれば、天候が悪い日でも傘をささず電車に乗れ、子供が小さくても駅まで1人で歩いていけそうです。新しい区画は道路、歩道の幅が広くなり、今より断然、安心して通行できる環境になるでしょう。交通広場ができるので、思い立ったらタクシーやバスにもすぐ乗車できる日常（2030年完成予定）。業務テナントも増え、ビジネスマンが往来するようになれば、街の雰囲気も変化していきます。
（出典：パークシティ小岩ザタワー 公式ＨＰ）
住まいは、この緑豊かな広々した最新の駅前空間にできます！
住・商一体複合施設、豊富な共用部での快適な暮らし
足元には商業施設が入居するので、手ぶらで、雨に濡れることなく買い物や用事を済ますことができます。
住・商一体開発による恩恵。
足下にはスーパーが2店舗！自宅の冷蔵庫代わりにできるだけではありません。イトーヨーカドーは、生活雑貨、日用品、ファッション関連グッズも扱っているので、子育て家族も年配者世帯も、これ以上無い便利さ。
他、住まいの足元にどんなテナントが入るか楽しみです♪
（出典：パークシティ小岩ザタワー 公式ＨＰ）
共用施設も規模感があるからこその豊富さ。
1階
店舗（15区画）
2階
店舗（8区画）、コミュニティ施設
【共用部】エントランスホール、ラウンジ、コンシェルジュ、防災センター
3階
店舗（3区画）、保育所
【共用部】ラウンジ、テラス
4階
店舗（1区画）、事務所（3区画）、屋上広場（公開空地）。
【共用部】ワークスペース、フィットネスルーム、ゲストルーム(1)(2)、ランドリールーム、だれでもトイレ、集会室、キッズルーム（屋上広場との出入りが可能）
5階
事務所（4区画）
【共用部】自転車置場、バイク置場、レンタサイクル
6階～9階
事務所（合計16区画）
23階
【共用部】スカイラウンジ（パーティルーム）
屋上
【共用部】スカイデッキ
駅から直結（予定）のデッキ2階部分から入る、2層吹き抜けのエントランスホール。日々高揚感につつまれる秀逸なデザインの上質空間です。ラウンジが用意されているので、くつろぐだけでなく来客応対もできます。
コンシェルジュは木曜日から月曜日の週5日勤務で9時〜6時を予定。
子育て中の苦労を和らげてくれる場所もたくさん。
集会室・キッズルームは、雨の日特に重宝する施設。棟内のファミリーと関わりが増えてできるコミュニティは無形の財産に。何度、泥まみれの靴を洗いにコインランドリーに走ったことでしょう。共用部にランドリールームがあるので、靴を洗いに夜の小岩の街を歩かなくて済みます。
たまには、屋上のスカイデッキから東京の街並みを見渡して英気を養いましょう。
商業棟の屋上広場（公開空地）は良い場所ですね！駅の北側は、国道14号線を渡らないと子供が遊べるような場所が少ないので、遊具も設置される緑あふれるこのスペースは、小岩の街づくりに貢献する素晴らしい企画だと思いました。
（出典：パークシティ小岩ザタワー 公式ＨＰ）
共用部にはフィットネスもあります。
便利なだけでなく、子供も大人もタワーから降りずに体を動かせる環境が、棟内に用意されています。
ワンランク上の居住空間がもたらす快適な生活
マンションのコストが高騰している中、デベロッパーは、少しでもグロス価格を抑えようと専有面積や設備をカットするなど工夫をしています。
本物件は、「良い物は売れる」自信があるからこそ、ゆったりした住み心地に、付加価値を付けられた住まいです。
外部からのプライバシー性を高めたタワー形状に高層階からの眺望。
80㎡台、90㎡台、100㎡超まで用意されたゆとりある空間。
3LDKのファミリータイプは、通常6mほどの住戸スパンが多い一般的なマンションに比べて、6.6m以上のスパンを確保して広々。廊下などのデッドスペースをスリム化し効率的な生活スペースを確保しています。更にサッシ高2,170mmの開放感。幅と高さで気持ち良い室内空間を実感できるでしょう。
各フロア、ごみ置き場2箇所は、快適な生活ができる住人を少しでも増やしてくれる素晴らしい設計！
これが駅前の住まいにして実現できた希少性です。
ほとんどのタイプで洗面室がリビング外になるよう設計されるなど、細かな配慮も感じられます。
前面の環境が厳しい住戸は少ないですが、眺望や抜け感はモデルルームでよく確認して選びをしましょう。
主な設備仕様です。
玄関カラーモニター付きインターフォン
ルーバー面格子
床暖房（LDと主寝室）
ディスポーザー
カップボード（無償で選択可能）
フィオレストーンキッチン天板
魔法びん浴槽
節水タンクレストイレ
トイレ手洗い器
LOW-Eガラス
二重床
バルコニー奥行き1.800mm
LD天井高、2,550mm
サッシ高、2,170mm
オプションで電子錠を付けたいです。
また、当タワーは、高効率、断熱性を高めた「ZEH-M Oriented」認定マンションされています。政府は2030年に住まいの「ZEH基準」を目指していますので、これからは徐々にスタンダードな住まいになっていくでしょう。住宅ローンの優遇が受けられる可能性もあります。
高いレベルで維持されそうな安全性、マンション管理
空き家の増加、マンションの管理不全など、住まいの社会問題が顕在化してきています。タワーマンションの災害時における不安を煽っている記事も見かけます。
最大手「三井不動産レジデンシャル」が街ごと手がけた一大プロジェクト。維持コストはかかっても管理運営を破綻させず、将来にわたって安全、安心を維持できる模範のようなタワーになると、私は思っています。
免震構造で大地震の不安を和らげてくれます。住戸は7階からなのでハザードの心配はほぼありません。東電借室、受変電設備室が4階、非常用発電機室が5階にあり、水が流れ込んで便利になりきった住まいの機能不全を招くこともなさそうです。防災センターが設置され、24時間有人管理がされます。真夜中の火災や地震などへの対応、各住戸への指示も万全で、子供1人の留守番の際も高い安心感。
総じて、駅前だから坪単価が高いだけではない、多くの付加価値が付いた住まいに住むことができます。「パークシティ」ブランドと、周辺他の既存タワーより規模が大きく存在感がある建物、一体を見渡せる街区の規模感に感じる大きな満足感だけでも無形の価値に！
第1期1次、間取り、予定価格
第1期1次の販売住戸、予定価格です。
住戸は7階からの設定。
西向き
66Wタイプ 66.37㎡
（出典：パークシティ小岩ザタワー 公式ＨＰ）
16階 8,880万円（坪単価442万円）
17階 8,940万円（坪単価445万円）
18階 9,040万円（坪単価450万円）
19階 9,080万円（坪単価452万円）
20階 9,120万円（坪単価454万円）
21階 9,160万円（坪単価456万円）
22階 9,200万円（坪単価458万円）
23階 9,240万円（坪単価460万円）
24階 9,280万円（坪単価462万円）
25階 9,320万円（坪単価464万円）
26階 9,360万円（坪単価466万円）
27階 9,400万円（坪単価468万円）
29階 9,480万円（坪単価472万円）
70Wタイプ 70.59㎡
（出典：パークシティ小岩ザタワー エントリー者限定サイト）
8階 9,070万円（坪単価425 万円）
9階 9,220万円（坪単価432 万円）
10階 9,320万円（坪単価436 万円）
11階 9,360万円（坪単価438 万円）
12階 9,400万円（坪単価440 万円）
13階 9,440万円（坪単価442 万円）
18階 9,680万円（坪単価453 万円）
19階 9,720万円（坪単価455 万円）
20階 9,760万円（坪単価457 万円）
21階 9,800万円（坪単価459 万円）
22階 9,840万円（坪単価461 万円）
23階 9,880万円（坪単価463 万円）
25階 9,980万円（坪単価467 万円）
26階 10,040万円（坪単価470万円）
27階 10,120万円（坪単価474万円）
28階 10,200万円（坪単価478万円）
29階 10,300万円（坪単価482万円）
69Wbタイプ 69.41㎡
7階 8,760万円（坪単価417 万円）
9階 9,060万円（坪単価431 万円）
10階 9,160万円（坪単価436 万円）
11階 9,200万円（坪単価438 万円）
12階 9,240万円（坪単価440 万円）
13階 9,280万円（坪単価442 万円）
14階 9,320万円（坪単価444 万円）
15階 9,360万円（坪単価446 万円）
P-97NWタイプ 97.14㎡
30階 18,480万円（坪単価629万円）
P-90Wタイプ 90.86㎡
30階 16,990万円（坪単価618万円）
P-85Wタイプ 85.78㎡
30階 15,700万円（坪単価605万円）
P-86Wタイプ 86.75㎡
30階 15,880万円（坪単価605万円）
P-102Wタイプ 102.66㎡
30階 18,970万円（坪単価611万円）
南向き
92SWタイプ 94.81㎡
19階 14,860万円（坪単価518万円）
20階 14,890万円（坪単価519万円）
82Sタイプ 82.5㎡
（出典：パークシティ小岩ザタワー 公式ＨＰ）
6階 10,980万円（坪単価440万円）
8階 11,130万円（坪単価446万円）
9階 11,200万円（坪単価449万円）
10階 11,240万円（坪単価450万円）
11階 11,280万円（坪単価452万円）
12階 11,320万円（坪単価453万円）
13階 11,360万円（坪単価455万円）
14階 11,400万円（坪単価457万円）
15階 11,440万円（坪単価458万円）
16階 11,480万円（坪単価460万円）
17階 11,520万円（坪単価461万円）
18階 11,560万円（坪単価463万円）
19階 11,600万円（坪単価465万円）
20階 11,640万円（坪単価466万円)
21階 11,670万円（坪単価468万円）
22階 11,710万円（坪単価469万円）
23階 11,750万円（坪単価471万円）
24階 11,790万円（坪単価472万円）
25階 11,830万円（坪単価474万円）
26階 11,860万円（坪単価475万円）
27階 11,900万円（坪単価477万円）
28階 11,940万円（坪単価478万円）
29階 11,980万円（坪単価480万円）
P-124SWタイプ 124.24㎡
30階 24,980万円（坪単価665万円）
（出典：パークシティ小岩ザタワー 公式ＨＰ）
東向き
71Ebタイプ 71.8㎡
6階 8,540万円（坪単価393万円）
7階 8,740万円（坪単価402 万円）
8階 8,890万円（坪単価409 万円）
9階 9,040万円（坪単価416 万円）
10階 9,140万円（坪単価421 万円）
11階 9,240万円（坪単価425 万円）
12階 9,270万円（坪単価427 万円）
13階 9,300万円（坪単価428 万円）
15階 9,360万円（坪単価431 万円）
16階 9,390万円（坪単価432 万円）
18階 9,450万円（坪単価435 万円）
19階 9,480万円（坪単価436 万円）
20階 9,560万円（坪単価440 万円）
21階 9,640万円（坪単価444 万円）
22階 9,720万円（坪単価447 万円）
23階 9,760万円（坪単価449 万円）
26階 9,860万円（坪単価454 万円）
27階 9,900万円（坪単価456 万円）
28階 9,940万円（坪単価458 万円）
29階 9,980万円（坪単価459 万円）
74Eタイプ 74.79㎡
（出典：パークシティ小岩ザタワー 公式ＨＰ）
16階 9,860万円（坪単価436 万円）
17階 9,900万円（坪単価437 万円）
18階 9,940万円（坪単価439 万円）
19階 9,980万円（坪単価441 万円）
20階 10,020万円（坪単価443万円）
21階 10,060万円（坪単価445万円）
22階 10,100万円（坪単価446万円）
23階 10,140万円（坪単価448万円）
24階 10,180万円（坪単価450万円）
25階 10,220万円（坪単価452万円）
26階 10,260万円（坪単価453万円）
27階 10,300万円（坪単価455万円）
28階 10,340万円（坪単価457万円）
29階 10,380万円（坪単価459万円）
86NEタイプ 86.03㎡
16階 12,510万円（坪単価481万円）
17階 12,540万円（坪単価482万円）
18階 12,570万円（坪単価483万円）
19階 12,600万円（坪単価484万円）
20階 12,630万円（坪単価485万円）
21階 12,660万円（坪単価486万円）
22階 12,690万円（坪単価488万円）
23階 12,740万円（坪単価489万円）
24階 12,790万円（坪単価491万円）
25階 12,840万円（坪単価493万円）
26階 12,890万円（坪単価495万円）
27階 12,970万円（坪単価498万円）
28階 13,050万円（坪単価501万円）
29階 13,190万円（坪単価507万円）
P-118N タイプ 118.9㎡
30階 22,380万円（坪単価622万円）
平均坪単価は約465万円、30階プレミアム住戸を除くと約455万円でした。
第1期は118戸の売出し。1LDKや2LDK住戸は次期以降の売出しになります。
月々のランニングコストは以下。
70Wタイプ（70.59㎡）
管理費、32,110円（内訳、全体、住宅）
修繕積立金、9,220円（内訳、全体、住宅）
インターネット使用料、660円
合計、41,990円
パークシティ小岩ザタワー デメリット
まず、子育て環境が気になっています。
指定校の「西小岩小学校」までは徒歩7分と比較的近いのですが、タワーから人や車で混雑する駅前まで降りて、交通量が非常に多い国道14号線を渡る通学路。
駅の北口、タワーの周りには安全な広場や公園が少ないので、友達と伸び伸び遊べる場所が限られます。緑や自然が多い江戸川区だから尚更思うことです。
1億円の住まいを購入できる層だからこその悩みもいただいています。『都心部や湾岸エリアが高いので小岩を見に来ました。マンションは気に入ったのですが、小岩で買って良いのでしょうか』
都心部の話題性、利便性からは距離的に離れてしまいます。それは変えられない実際問題。
1億円の住まいを購入できる層は、教育環境についても心配しています。小学校や中学受験を考える家庭が多そうですが、都心部の他のエリアと比較すると江戸川区の進学率は低いです。子供が自発的に勉強してくれるか、進路の選択肢が増える環境か。小学校から都心部の私立に通わせるとなると、総武線のラッシュ時間帯に子供を毎朝乗せるのも少し心許なく。
一方、「西小岩小学校」には、放課後学童保育の「すくすくスクール」があるので共働き夫婦の強い味方になるのと、駅周辺は学習塾が多い環境、安心して塾に通わせられるのは、駅前に住むメリットです。
朝の通勤について。本来、都心部で検討していた人は、総武線の通勤が中々の混雑であることを事前に覚悟しておきましょう。東エリアではJR総武線と東京メトロ東西線が、沿線に住む満足度を下げるレベル（人混みが大嫌いな私が経験した感想です）。
2022年度の国土交通省発表の混雑率。
総武線（緩行）錦糸町〜両国（127％）全体17位
総武線（快速）新小岩〜錦糸町（131％）全体9位
コロナ禍を経て経て少し緩和されたかもしれませんが、少なくともコロナ禍の前は、両路線とも乗れずに1本待つこともありました。
あと建物のスペックについては、内廊下だったら申し分なかったですね。それと住戸間の隔て板が低いタイプが残念。
まとめ、最後に
今の建築コストでは、駅近でなくとも同区内で新築が坪単価350万円前後。他エリアのタワーを見れば、北区十条が坪単価600万円以上、中野が700万円以上する時代です。今までの小岩のイメージにとらわれない方、9千万円～1億円予算で手が届く方であれば、パークシティブランドと付加価値がついた再開発タワーとしては今が買いではないでしょうか。
小岩では未知の価格ですが、申込期間が近づくまでモデルルームを予約するのに苦労しました。実際反響は良さそうで、すでに70㎡超のタイプは倍率がついている部屋もありました。
それと、やはり同じ徒歩3分の「プラウドタワー小岩フロント」との比較。
簡単に言えば、プラウドの良さは「南向き開放の抜け感」・「内廊下」・「広さ（同じ広さなら安く購入できる）」・「入居時期が1年近く早い」です。
例えば、同じ価格帯だったら、プラウドの方が広い部屋を選べます。
パークシティ
西向き、24階 66.37㎡、9,280万円（坪単価462万円）
プラウドタワー
南西向き、24階、74.49㎡、9,190万円（坪単価407万円）
逆にパークシティで74㎡なら1億円アップ。
同じ徒歩3分で結構な差がありますが、どう考えてもパークシティの方が良い条件なので、人それぞれ、この差をどう捉えるかでしょう。私なら、予算が十分届けばパークシティですが、無理をしたくなければ、妥協ではなくプラウドを選びます。
プラウドは直近で下げたようですが、こちらも少し下げてくれないでしょうか。
今後は、7/26(金)〜28(日)で、第1期の販売、登録申込受付、抽選会が行われます。
