今回は、「ジェイグラン船堀」のマンションギャラリーを訪問しました。※
この記事の目次
物件概要
ジェイグラン船堀
東京都江戸川区船堀5丁目
都営地下鉄新宿線「船堀」駅徒歩7分
総戸数：地上6階建58戸
駐車場：8台、他に身障者用1台、荷捌き用1台、カーシェア用1台
売主：JR西日本不動産開発
施工：東鉄工業
検査済証取得日：2024年11月中旬（予定）
引渡し可能年月：2025年1月中旬（予定）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
再開発を控えている船堀エリア。「ジェイグラン船堀」は、低層の明るい街並みに建つ、居住性が高いマンションです！
売主の「JR西日本不動産開発」は、西日本エリアで幅広い街づくりを展開してきたデベロッパー。当マンションが23区初の分譲になります。
※LIFULL HOME'Sを通じて、マンションギャラリーを訪問しました。通常の見学者と同じ扱いで、デベロッパーから報酬を頂いておりません。また、記事の事前確認は無し、事実誤認以外の修正は応じない約束をしています。
大規模再開発を控える船堀の将来性
都営新宿線「船堀」駅（徒歩7分）が最寄り。都営新宿線は、東京メトロ銀座線以外全ての地下鉄に乗り換えができ、「新宿」駅へ直通33分、「住吉」駅で半蔵門線に乗り換えれば「大手町」駅も約23分（いずれも通勤時）の近さです。
都営新宿線、半蔵門線の朝の混雑は、並行して走るJR総武線や地下鉄東西線と比べると、それほど辛くありません。
船堀は、駅周辺に集まるたくさんの商業施設と整備された明るい街並みが特徴的。全長約1.5ｋｍの「船堀グリーンロード」や、桜の名所で知られる「新川」など自然にも恵まれ、若いファミリー層から年配者まで幅広い層が元気に暮らす街です。
2028年には、駅の北側に江戸川区新庁舎が移転されてくる予定で、名実ともに江戸川区の中心地になります（移転は2031年1月に延期。※2023年12月末発表により追記しました）。
21階建ての北棟（江戸川区役所庁舎）と、26階建ての南棟（商業・業務・住宅約400戸）からなる複合開発。駅から「タワーホール船堀」「庁舎」やタワーマンションへ、ペディストリアンデッキでつなぎ、その動線にコミュニティ広場やカフェを設置するなど、更に洗練された都市空間へと生まれ変わります。
人や商業が集まり、ますます人気の街になる期待感が高まります。
また、船堀エリアは、東京都の高台まちづくりのモデル地区に設定されたことから、今後、新庁舎を中心に、避難場所や避難動線の確保などに取り組む防災拠点になります。マンションの立地を含む駅周辺は、水害による浸水リスクが高いエリアなので、住人にはとって心強いポイントです。
ハザードマップ、周辺環境など、住まいを検討する際は、最低限の準備をしておきましょう（参考記事）。
ジェイグラン船堀の特徴・メリット
開放的な街並み、子育て環境の良さ
立地の良さが光ります！
「船堀」駅へ徒歩7分の経路は、大通りを渡らず歩きやすい動線。
マンションが建つ船堀5丁目は、「船堀駅周辺地区まちづくり基本構想」(船堀1丁目から6丁目)のエリア内で、防災や行政の中心を担うエリアの一角です。
街区は、第二種高度地区に設定されていて、10階以上の建物が建ちません。マンションが面している「銀杏並木通り」は無電柱化され、空の高さが際立って感じられる開放的な街並み。低層の住宅地に住まう満足感を得られるポジションです。
周囲は公園や緑が多く、良好な子育て環境。「船堀スポーツ公園」（徒歩4分）には、今は少ないボールを使って遊べる大きい広場があります。
指定校の「船堀第二小学校」が徒歩2分で、忙しい朝も子供を安心して送り出せます。江戸川区は、放課後、休日の児童保育「すくすくスクール」があるので、子供が小さい時でも仕事に集中できそうです。
東京都江戸川区は、子育て支援策の恩恵も受けられるアドレス。東京都では、高校の授業費無償化（予定）など子育て支援策を矢継ぎ早に打ち出し、江戸川区では、小中学校の給食無償化が始まっています（来年度は未定）。
再開発エリア（徒歩6分）に近く、駅周辺の商業施設を利用できるだけでなく、「いなげや江戸川船堀店」（徒歩5分）、「ユニクロ江戸川一ノ江店」（徒歩8分）「ライフ船堀店」（徒歩10分）など、駅から離れた場所にも生活利便施設が点在しているため生活しやすい場所です。
南向き中心を実現したランドプラン
マンションは、2方向接道した角地。周辺は低層の住宅地のため、開放的な住環境です。
当マンションの大きなメリットの一つが、日当たり良好な南向き住戸中心の設定（91%）。敷地が東西に長く、南側が低層の住宅地のため実現できました。
唯一の西向き住戸も、幅員が広い道路に面していて角住戸のため開放感が広がります。
住戸の北側は駐輪場と駐車場に充てられ、更に道路に接道しているため、共用廊下側の部屋も明るそう。
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
低層レジデンスが住まいの重厚感を出し、エントランスなど外観一部には石目調の素材、サンドエレガンテを利用した高級感あるデザイン。
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
共用部は全体的にシンプルです。駐車場は、平置きの9台全区画がEV充電対応。カーシェアも用意されています（外部からの利用もあり）。ラウンジはフリーWi-Fiが入り、ワークスペースにもなります。
のびのび暮らせる居住空間
都内のファミリータイプが60㎡台の3LDKが主流になる中、3LDK住戸の平均面積が約72㎡前後。
23区、駅徒歩7分で、明るくゆとりのある住まいの企画。南向き、開放感あるワイドスパン住戸（A〜Eの5タイプ）も希少です！
モデルルームは73.62㎡のCタイプ、3LDK。
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
リビングダイニングに入った瞬間、驚きの声を発してしまうくらい、7.4ｍスパン、15畳の広々とした空間は圧巻！洋室の形も縦長ではなく正方形に近いので、同じ5畳でも6畳でも広々感じます。柱もほぼ室外へ、家具を効率的に配置できる居住性の高さを実感しました。
天井高は、しっかり二重床と二重天井にした上で、 2,450mm（LD・洋室）。
ジェイグラン船堀 間取り 価格
間取り全タイプと主な価格帯です。
西向き
Aタイプ、60.09㎡、2LDK
1階、5,998万円（坪単価約330万円）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
廊下などのデッドスペースを少なくし居住スペースと収納を最大化。LD13畳は、大きめの家具を配置した上で広々した団らんができる空間。キッチンには窓。玄関が広くLDへのクランクイン動線も良いですね。浴室1317サイズは目を瞑りましょう。これで60㎡は坪単価以上の価値。他のマンションの60㎡、2LDKと比べてみてください（関連記事）。
1.2階でも全面の道路の幅員があるため明るい環境で、3,4階くらいから抜け感も出てきます。
南向き
Bタイプ、74.65㎡、3LDK
2階、7,798万円（坪単価約345万円）
5階、8,298万円（坪単価約367万円）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
Cタイプ、73.62㎡、3LDK
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
Dタイプ、73.51㎡、3LDK
2階、7,588万円（坪単価約341万円）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
Eタイプ、72.91㎡、3LDK
2階、7,198万円（坪単価約326万円）
Fタイプ、74.58㎡、3LDK
6階、8,298万円（坪単価約368万円）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
Gタイプ、70.34㎡、3LDK
1階、6,998万円（坪単価約329万円）
6階、7,798万円（坪単価約366万円）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
Hタイプ、65.53㎡、3LDK
1階、6,498万円（坪単価約328万円）
3階、6,948万円（坪単価約350万円）
Iタイプ、50.62㎡、2LDK
2階、5,468万円（坪単価約357万円）
4階、5,698万円（坪単価約372万円）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
Jタイプ、37.52㎡、1LDK
1階、3,998万円（坪単価約352万円）
4階、4,328万円（坪単価約381万円）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
Kタイプ、39.89㎡、1LDK
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
Lタイプ、74.74㎡、3LDK
5階、7,998万円（坪単価約354万円）
（出典：ジェイグラン船堀 公式ＨＰ）
前建てまでの離隔はB～Eタイプが6～7ｍ前後、F～Lタイプが9ｍ前後で抜け感が出るのは3階くらいから。
住戸内の設備は、ディスポーザーはありませんが、食器洗い乾燥機、温水式床暖房など、ひと通り快適なものが揃っています。タッチレス水栓は、機能的にもデザイン的にも優れた設備で、カラーモニター付きインターホンは希少です！
江戸川区初の「ZEH-M Oriented」を取得※。設備面では、Low-Eガラスや専有部LEDライトなどに顕れています。加えて、Co2排出を削減する「低炭素建築物」をダブルで認定。住宅ローン減税優遇措置では、最大の控除幅が受けられるメリットがあります。
※ZEH-M（ゼッチ・マンション）とは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス・マンションのこと。マンション全体（共用部含む）での一次エネルギー消費量を20％以上削減する環境にも優しいマンション。
周辺環境面や住戸内設備面など、子育てしやすいマンション「東京こどもすくすく住宅」の最上位、アドバンスドモデルにも認定されています。
平均坪単価は約350万円でした。「ローレルコート船堀」と同程度。
月々のランニングコストは以下です。
Gタイプ、70.34㎡
管理費、18,170円
修繕積立金、7,120円
インターネット利用料、1,540円
他、550円
月額合計、27,380円
ジェイグラン船堀のデメリット
気になるポイントは、敷地南側の前建てが近いこと。低層階は少し詰まった環境になります。敷地東側のI、J、Kタイプは、前面のマンション「エクセレントシティ船堀Ⅲ」が被ってくる位置のため、更に厳しめ。敷地西側のB〜Hタイプは、前面が2階～3階建ての戸建てなので、低層階のバルコニーから頭上に空を感じられ、日当たりも悪くないはずです。
あとは、駐車場台数が少ないと思いました。58戸中9台の設置率15.5％。
最後に・まとめ
「船堀」駅徒歩10分以内で5年ぶりの分譲。
3LDKで7,000～8,000万円前後の新時代の価格に驚いた人も多いと思いますが、私が訪問した時は、すでに25戸前後に申し込みが入っていて販売は順調そうでした。
都心部のマンションが高騰し、23区の条件が良い場所では新築そのものが希少となる中、「船堀」駅から15分以上の分譲が坪単価250万円近くまで上昇しているのも確か。当マンションは再開発される街区まで至近立地のため、近い将来のエリア人気への期待感が、前向きな検討材料になるのは間違いないでしょう。
無理にグロスを抑えず、ファミリーがのびのび暮らせる平均72㎡の3LDKワイドスパン住戸、並木通り沿いの低層レジデンスは、再開発により洗練された街に生まれ変わり、江戸川区の中心になる船堀の住人には、ぴったりの企画だと思いました。
近隣に明るい方だけでなく、広く、船堀の良さ、このマンションの良さを知ってほしいです！
