シティテラス住吉　モデルルーム訪問　間取り・価格

現在、住友不動産の新築マンションは、総合マンションギャラリーでの集中販売方式がほとんどです。今回は、「シティテラス住吉」のモデルルームを訪問しました！

物件概要　マンションの特徴と良さ

シティテラス住吉
東京都江東区北砂1
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩15分
都営新宿線「住吉」駅徒歩15分
都営新宿線「西大島」駅徒歩14分
総戸数：14階建て149戸
専有面積：67.34㎡ 〜 70.58㎡
駐車場台数：58台
自転車置場：285台
売主：住友不動産
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス
竣工予定：2022年12月上旬予定

「大手町」駅まで直通10分の都心部に隣接したロケーションと、大型商業施設「アリオ北砂」まで徒歩5分、周辺に大型公園や豊かな水辺が点在する生活環境、子育て環境の良さが、当マンションの大きな特徴、良さになります。全戸3LDKのファミリー向け永住型マンションで、規模感があるランドスケープデザインと、共用部分に時代を反映した「テレワークラウンジ」が設定されるのも魅力。

デメリットは、駅からの距離と比較的高い近隣のハザードリスクです。

ロケーション・周辺環境

東京メトロ半蔵門線利用で、日本橋界隈へ3駅8分（「三越前」駅下車）、「大手町」駅へ4駅10分の好アクセス。東京方面だけでなく、「渋谷」「表参道」「錦糸町」「押上」、都営新宿線を利用すれば「新宿」へも直通で出られる住吉は、都心主要部への移動が圧倒的に快適なポジションになります。

都心部に隣接していながら、「小名木川クローバー橋」（徒歩6分）を中心に、「猿江恩賜公園」（徒歩14分）「横十間川親水公園」（徒歩4分）「江東区スポーツ会館」（徒歩5分）など、大小公園から子育て施設まで、マンションの近くでは、癒やされながら感性豊かに子育てできる環境が揃っています。

通学校の「北砂小学校」が徒歩2分にあることも、子育てするファミリーには安心できる強み。

「イトーヨーカドー」や、100以上の専門店が入居する大型複合商業施設「アリオ北砂」（徒歩5分）の存在が、生活する上での大きなメリットになります。休日近隣で楽しく過ごしたい時、育児中の時間の過ごし方に困った時、急な用足しができた時など、日々の生活を楽しく豊かにしてくれる生活利便施設です。「西大島」駅への経路だと動線上なので便利ですね。

テレビでもおなじみの「砂町銀座商店街」（徒歩9分）は、東西670mに伸びる180ものお店が所狭しと並ぶ名物商店街。食べ歩きなどで賑わうスポットになっています。

現地周辺は閑静で穏やかな住宅地となっているため、住環境は良好です。

ランドスケープデザイン・共用施設

敷地は南北に長く、住戸は東向きの1棟構成、エントランスは敷地北側、サブエントランスが敷地南側に設けられます。

敷地東側に存在する11階建てのマンションが、一部住戸のバルコニー前に被ってきます。

「シティテラス住吉」が刻まれた館銘板と、緑に紡がれたゲートを潜ってエントランスへ向かうアプローチが上質で格好良いです！この辺はさすが「シティテラス」のランドスケープデザインですね。力を入れています。住まう誇りになるもの。

1階エントランスホール前と、共用廊下のオートドア2カ所でオートロックシステムを採用。玄関前では通話による音声で来訪者を確認できます。

主な共用空間について。

2層吹抜の「エントランスホール」には、ソファとテーブルが置かれ、来客対応ができます。時勢を反映した「テレワークラウンジ」は、オープンなワークスペースだけでなく、「個室（有料）」設定が良いですね！心置きなくリモートワークに没頭できます。駅距離があるマンションですが、仕事がリモート中心の人にとって、当マンションを選ぶ動機付けにもなりそうです。

他、1階共用部には宅配ボックス、24時間対応のゴミ置き場、ペット足洗い場が用意されます。親切だと思ったのは来客用自転車置き場が5台あることです。ファミリータイプの規模感あるマンションなので、子供が周辺の幼稚園や保育園に通い出してコミュニティが広がると、両親同士がお互いの家を行き来する機会ができ、役立つスペースになります。マンション外は近隣の目もあり、自転車を置く場所すら限られてきますので。

敷地南側に用意される公開スペース「憩いの提供公園」は、ベンチやすべり台も置かれ、子供が乳幼児のこの頃は特に重宝するでしょう。子育て世代にとっては、この場所を介してマンション内のママ友ができるコミュニティスペースになります。

以上、リモートワーク対応のスペース、子育ての一助となる空間が用意される住みやすいマンションになります。このマンションの特徴を考えれば、キッズルームがあれば、なお良かったのにと思いました。

月々のランニングコストは以下。

70.27㎡住戸
管理費は 18,105円（インターネット使用料含む）
初年度修繕積立金、7,090円

管理形態は日勤で、週5日7:30～16:30を予定しています。

住戸の設備・仕様

主な設備と仕様です。

ハンズフリーキー
可動ルーバー面格子
Low-Eガラス（西側の共用廊下側窓）
TES温水床暖房
キッチン天然石カウンタートップ
食器洗い乾燥機
生ゴミディスポーザー
浴室ミストサウナ
トイレ手洗いカウンター
スロップシンク
バルコニー防水コンセント
連窓サッシ

バルコニー奥行き2,000mm
二重床二重天井
天井高2,500mm
戸境隔て板トールタイプ

「ディスポーザー」「スロップシンク」など、ファミリーの生活を快適にしてくれる設備が充実！共用廊下側の洋室 は「Low-Eガラス」によって、室内に差し込む西陽を軽減してくれます。「可動ルーバー面格子」は、室内のプライバシー性を確保し、暮らしやすい住環境をサポートしてくれる快適設備。マンションに必須です！

リビングダイニングと隣の洋室との「連窓サッシ」は、明るく開放的な空間を作ります。戸境の隔板もしっかり天井部までのトールタイプとし、住まいとしての快適性と「格」を高めています。

シティテラス住吉　間取り・価格

立地特性から、全住戸東向きの3LDK、専有面積を67㎡台～70㎡台にし、ファミリー向けに振り切った企画。

シンプルな田の字型間取り、主に67.34㎡と70.27㎡に集約されます。

収納の豊富さ、連窓サッシによる開放感や室内への採光の取り込み、バルコニー奥行き2ｍによる使い勝手の良さなど、同じような田の字型の間取りの中でも、住友不動産×長谷工のタッグは、いつも効率良く居住性が高い仕上がり。

67㎡、70㎡住戸とも、子供部屋となる洋室（1）と（2）ともに、子供が大きくなっても、ベッドやシステムデスクなどを配置できる最低限5畳を確保している点はさすがだと思いました。

先着順で案内されている主な価格です。

Dタイプ、3LDK（67.34㎡）
9階、5,900万円

C2タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
8階、6,000万円
9階、6,000万円

C1タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
8階、6,100万円

B5タイプ、3LDK（70.27㎡）
8階、6,400万円
9階、6,400万円

B4タイプ、3LDK（70.27㎡）
9階、6,400万円
10階、6,400万円

B3タイプ、2LDK+S（70.27㎡）
8階、6,400万円
9階、6,400万円

B2タイプ、3LDK（70.27㎡）
8階、6,400万円

B1タイプ、2LDK+S（70.27㎡）
8階、6,400万円

Aタイプ、3LDK（70.58㎡）
9階、7,200万円
10階、7,200万円

敷地の北側からC2タイプくらいまで、東側に存在する11階建のマンションが被ってくるため、同じタイプでも価格差があります。

周辺では、「東京スイート･レジデンス」が人気の中古マンション。駅徒歩12分ながら、大規模ランドスケープデザインと「アリオ北砂」隣接が人気で、築12年以上が立ちますが、現在でも高いリセールを維持、坪単価220万円前後で取引されています。

近隣で1番大きな競合だった「バウス西大島」は、江東区アドレス駅徒歩7分で平均坪単価280万円（3LDK住戸が5,000万円台後半〜）が支持されて、183戸が7ヶ月余りで完売となりました。新築ではなかなか出てこない価格帯でしたが、全く同じ条件の住まいはありませんから仕方ないですね。

バウスと比べると、シティテラスのメリットは、閑静で明るい住環境の良さと複数路線を利用できる住吉まで徒歩15分圏内であることです。

分譲済みの「プラウド住吉」（住吉駅徒歩11分）が坪単価300万円前後であったこと、その頃から相場が上がっていることも踏まえ、中層階で坪単価280万円（70㎡5,900万円）を予想していましたが、売出しの平均坪単価は約300万円でした（中住戸）。

今後は、同じく「住吉」駅徒歩15分の「MJR深川住吉」、同徒歩10分の「猿江恩賜公園レジデンス」が競合になるでしょう。MJRは、人気の深川エリア立地に「木場公園」徒歩5分、有楽町線延伸によって近隣に新駅が誕生見通しの強みがあります。南向きの坪単価はシティテラスより坪単価20万円ほど高めの設定。住吉駅徒歩10分の「猿江恩賜公園レジデンス」は、平均坪単価360万円、グロス7,500万円前後なので、「シティテラス住吉」は、競合に対して価格面での強みがありますし、新駅の場所によって徒歩10分圏内に入れば将来的にメリットになってきます。

当マンションのデメリット

駅からの距離が、この物件で一番の弱点です。更に「住吉」駅のB1出口から改札までは2～3分ほど歩くので、都営新宿線、半蔵門線のそれぞれホームまで実質徒歩18分前後。「猿江恩賜公園レジデンス」が最寄りとしている「A3」出口と比べると若干不便で、個人的には気になるポイント。

住吉駅
新宿線上りホームまで
半蔵門線上りホームまで
A2出口は階段降りてから
それぞれ
1分（80m）
1分30秒（120m）
B1出口は階段降りてから
それぞれ
2分30秒（195m）
2分10秒（175m）

— すまいよみ (@sumaiyomi) June 22, 2019

それと、ハザードリスクですね。マンション周辺は、洪水、高潮など万が一の水害時、最大3～5ｍ程度（2階相当部分）の浸水リスクが指摘されています。

大きくは上記2点。

東向きの一部被る住戸については、価格にも反映されているので、モデルルームでよく確認しながら、検討の材料にすると良いと思います。

最後に、マンションを選ぶ際は、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう（関連記事）。

まとめ・最後に

界隈は、「アリオ北砂」や「砂町銀座商店街」などの生活利便施設が多く、「猿江恩賜公園」や「小名木川」などの自然にも恵まれている、ファミリー層が住みやすいエリアとなります。

駅徒歩15分で70㎡6,400万円は、随分高くなったと思いますが、現在の相場を考えれば、江東区アドレス、ファミリーに人気の住吉エリア、家族4人で最低限70㎡の居住性を確保した新築マンションが、6,000万円台前半で手に入る見方もできます。

将来的に有楽町線が延伸になることもほぼ決まり、住吉エリアは、今後さらに人気が出ることはあっても、大きく地盤沈下することは考えずらいです。住友ブランドで規模感もありますので、駅遠でもそれほど心配することは無いでしょう。ただし、短期間での売却や住み替え前提での購入はお薦めしません。ファミリーで地域に半永住する見込みであれば、積極的に検討できるマンションだと考えます。

22年4月3日追記　販売価格

売出中の価格です。それぞれ、前回の売出しから400万円ほど上がっています。さらに前回は高層階でしたから、実質はそれ以上の値上げ。「ＭＪＲ」が抽選になるくらい好調でしたから、住友は上げてきますよね。

C1タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
6階、6,500万円

B5タイプ、3LDK（70.27㎡）
7階、6,800万円

B4タイプ、3LDK（70.27㎡）
6階、6,800万円

22年10月15日追記　販売価格

値上げしていました。低層階で坪単価330万円。分譲開始直後は、上層階で坪単価300万円ほどでしたから、実質40～50万円程度の値上げ。

Aタイプ、3LDK（70.58㎡）
3階、7,500万円

B4タイプ、3LDK（70.27㎡）
4階、7,100万円

C1タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
3階、6,800万円

C2タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
4階、6,700万円

江東区内では、「ヴェレーナグラン門前仲町」「MJR深川住吉」「猿江恩賜公園レジデンス　」「バウス西大島」が、いずれも検討しやすい割安感があったため、ファミリータイプはあっというまに供給がなくなり、近隣で残すのは、当マンションと「ジオ南砂町」、60年定期借地権の「リビオシティ南砂町ステーションサイト」くらいになってしまいました。

23年4月12日追記、竣工、入居開始！

さすが住友のマンション！立派なランドスケープに仕上がっていました！エントランスの門構えの重厚感が、家に帰ってくる喜びを毎回感じさせてくれそう。敷地南側の公開空地は、遊具があり子育て中に一息つけそうなありがたい空間です。

23年6月12日追記　販売中の住戸

Aタイプ、3LDK（70.58㎡）
13階、9,500万円

B2タイプ、3LDK（70.27㎡）
13階、8,500万円

B5タイプ、3LDK（70.27㎡）
2階、7,200万円

C1タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
8階、7,800万円

C2タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
2階、6,900万円

24年12月8日追記、販売中の住戸

B5タイプ、3LDK（70.27㎡）
14階、9,900万円

Frタイプ、3LDK（67.76㎡）
11階、9,900万円

G1rタイプ、3LDK（69.4㎡）
14階、10,800万円

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