ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問　間取り　予定価格

リリースされた直後からタイムラインで「然も」！が話題になっていた「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」。モデルルームを訪問しました。

物件概要

ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜

所在地：東京都板橋区大山町
交通：東武東上線「大山」駅徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
専有面積：57.76㎡～117.62㎡
入居(予定)日：2023年12月上旬
施工会社：東亜建設工業
売主：三菱地所レジデンス、三菱倉庫
（一部抜粋）

周辺環境、立地

大山駅徒歩7分。

マンションは「ハッピーロード 大山商店街」のアーケードを抜けて「川越街道」にぶつかった場所。

雨の日もアーケードの下、ほぼ濡れずに商店街で買い物ができ、駅とマンション間を快適に移動できます。

駅周辺での「クロスポイント」「ピッコロ・スクエア」それぞれの再開発により、商業施設、タワーマンション建設も検討されています。「大山」は、池袋から2.5km圏内と物理的距離も近く、ますます魅力が高まっていくエリアに！

当マンションの特徴・良さ

当マンション最大の魅力は、地域の歴史観や従前地の伝統建築、植樹を継承したランドスケープデザインと共用部分にあります。

敷地形状、容積率などの法令から、上手にコンセプトに落とし込んだ事業構造だけで片付けるのは簡単ですが、事業収益と社会的使命は両立させて実行してこそ。古き良き伝統、地域性を、最新のマンションデザインに取り込み、未来へ引き継ぐサスティナブルな取り組みを実現した最大手デベロッパー会社の姿勢、企画に、私は感銘しました。

あらためて、このマンションの良さは？

せせらぎと緑景をまとう1,000㎡超の庭園を中心にした上質で和モダンなランドスケープデザインと、庭園に面した多彩な共用空間です。

マンション敷地内にあるベンチやアプローチ、小さな公開空地などの空間で、家族と豊かな時間を過ごせるのは、マンションだからこその付加価値。私も今まで移り住んできたマンションの中、少しばかりの敷地でも、季節折々、家族との沢山の色々な思い出、シーンを重ねてきました。

ですから、目で見るだけでなく散策できる中庭と、個性豊かな共用施設に、本気で住んでみたいと思いました。

特に、和・情緒が好きな人にとっても、垂涎の邸宅になりますね。

コンセプト「然も」を元にした、ランドスケープ

5,200㎡超の敷地には、中庭「翠園」を中心に3棟を配置。

南西向きの棟は「楓館」、東向きは「桜館」、西向き棟は「楠館」（南向き住戸、北向き住戸含む）と命名されています。

歩道との境界に楓を配した南向きの「楓館」は、川越街道に面しています。道路挟んだ前面のマンション（13階建て）までは、27mの離隔を確保。

「桜館」は、春になるとソメイヨシノの景観が楽しめる桜の小径に面し、街の人々に愛されてきた大山福地蔵尊は、三菱地所レジデンスが地元「地蔵の会」に無償貸与し越境を解消、地域に貢献します。

現地訪問した当日、15分ほどの時間でも、町の人が立て続けに何人もお参りに訪れていて、いかに地元で慕われている存在か、よくわかりました。

従前地に存在していた旧邸の伝統建築、自然が、マンションの所々に継承されます。

例えば、ベンガラの蔵扉をエントランスへ移設。

1,000㎡超の中庭「翠園」は、楠の木、桜の木、柿の木を旧邸から引き継ぎ、住人が敷地内で四季折々を感じられる貴重な空間に。

各共用施設や、各棟、屋上テラスからも眺められるようなランドスケープの中心的存在となるもの。見て感じるだけでなく、回遊できる小径、足を止めてひと時を楽しめる広場やベンチも設けられます。

せせらぎの水景まで！水辺は癒やされるので、私も周辺環境の一部でも好きになる場所ですが、それが敷地内にある贅沢さ。

眺望や景色は、個人的に何年住んでも飽きるものではないと思っています。住人にとって、このマンションを選んで良かった！と、生活シーンの随所で実感できる価値ある空間になるでしょう。

「翠園」に面した4つの共用施設

更に、「翠園」に面した4つの共用施設がこのマンションでの生活を豊かなものとしてくれます。

Ａ：グランドサロン「景」

住人が、エントランスと各住戸棟を行き来する中、毎日中庭が拝めるような位置にあります。形だけでなく、ゆったりできるスペースとしても機能する癒やしの空間です（集会室兼）。

Ｂ：ゲストルーム「泉」

中庭を見ながらジャグジーも堪能できる140㎡のスイートルーム仕様。来訪者だけでなく、居住者もたまに宿泊して楽しめるのが羨ましい！イベントなどにも利用できる空間になりますね。

Ｃ：コモンハウス「和」

平面図で見ると畳張りの和室が2室、湯沸室もあるフリースペースとなっています。乳幼児のキッズスペースにも、年配者の憩いの場にもなるでしょう。

Ｄ：マルチルーム「蔵」

旧邸の母屋をリデザインし共用施設に。プロジェクターがあり、防音仕様にもなっているので、リモートワークや、映画鑑賞など多目的な空間として使用できます。棟から離れて中庭を歩いて赴く「離れ」が、粋な計らいで楽しいですね！

他の共用施設・サービス

「桜館」には、「屋上テラス」が設けられます。住人が出入りでき、中庭も眺められる場所。

「地下駐車場」は、雨に濡れず住戸階までエレベーターで上がれます。車両待合室があるところも親切。来客用駐車場（兼EV充電スペース）も用意されます。「自転車置き場」も屋内なので、風雨による劣化を軽減してくれます。「レンタサイクル」サービスは費用負担が少なくないのですが、これからのマンションでは必須のサービスだと思います。池袋までは自転車で遊びに行ける距離なので重宝するはずです。8台用意されるので、土日祝日でも比較的利用しやすいのではないでしょうか。

他、以下のような施設、サービスがあります。

多機能トイレ
食配ステーション
クックパッドマート
共用部Wi-Fi
タブホスポット（同時に5台までの使用制限）
24時間対応ゴミ置場
防災備蓄倉庫

月々のランニングコスト

70-1タイプ（71.39㎡）

管理費は、21,280円
修繕積立金、8,570円
インターネット、1,524円
共視聴設備、275円
初年度合計、31,649円

管理体系は日勤を予定しています。コンシュルジュサービスや24時間管理にしなかったことが、水回りや植栽管理など負担増になる当マンションの管理費抑制に少なからず貢献しています。

管理費も高騰している中で、この中庭と共用施設の維持、管理を含め、187戸の規模でこの管理費は、比較的安いと感じました。

設備・仕様について

主な設備です。

食器洗い乾燥機
ディスポーザ
可動式ルーバー面格子
シャワートイレ一体型節水トイレ
トイレ手洗いカウンター
ミストサウナ
天井高2,450mm
サッシ高1,890mm

川越街道に面した「楓館」については、サッシが「T-3」ないし「T-4」サッシが採用されます。

設備は悪くありませんが、サッシ高（1,890mm）や、ウォールドアで繋がるLDと隣洋室が連窓サッシでなかったり、梁の浸食、住戸周り、バルコニー周りの仕様、奥行き、質感などの仕様がもう一つだと思いました。一緒に訪問したマンションブロガーの「のらえもん」さんと「住井はな」さんは『気にならない』とおっしゃっていましたが、私は、ランドスケープの格式高い重厚感コンセプトと個別住戸内の空間仕様にチグハグ感を少し感じました。

主な間取り　予定価格

52種類の間取り、187戸のうち51%が7m以上のワイドスパンを採用しています。ただし、南向きの楓館は、一般的なナロウスパンの田の字型住戸がほとんどです。

以下は、主な間取りと予定価格です。

楓館（南西向き）

65E-2タイプ（68.66㎡）
7階、6,800万円台
11階、7,400万円台

75Cタイプ（77.78㎡）
7階、8,000万円台
11階、8,400万円台

桜館（東向き）

65Ｇタイプ（68.67㎡）
1階、7,200万円台
3階、7,600万円台

75Bタイプ（76.52㎡）
1階、7,500万円台
3階、7,800万円台
6階、8,100万円台

東向きの1階は、川越街道から離れるに従い、前面道路から実質、半2階～2階の高さになります。

楠館（西向き・南向き・北向き）

65Ｉタイプ（西向き、68.74㎡）

70Cタイプ（南向き、74.79㎡）
1階、8,500万円台
3階、9,000万円台

「楠館」の70Cタイプ、90Aタイプ、95Brタイプ、95Ｂタイプ、65Arタイプは、南向き、敷地内中庭を臨み、棟マンションの中で一番条件が良い住戸設定だと思います。70Cタイプの3階が坪単価約400万円。

予定価格時の平均坪単価は360万円前後です。

私なら、川越街道から少しでも奥まった東向きか西向きを選びます。

東向きなら、共用廊下側の部屋が中庭方面に抜けている明るめの住空間を確保できる住戸位置で、ほぼ反転させた65F、65Gタイプ。福地蔵尊通りに面し、信号待ちの車の喧騒は少なからずありますが、春には眼下に桜の並木道が見られます。一方で、西向き住戸と被る住戸位置でも川越街道から離れるため、騒音と信号待ちの喧噪は少なくなります。

西向きなら、日当たり、眺望は限られますが、住宅地に面していて閑静な環境。65H、65I、65J（ほぼ同じような間取り）あたりが良いですね。西向き住戸の売出しは、まだ先のようでした。

当マンションのデメリット

川越街道沿いの騒音です。特にバルコニーが街道に面した「楓館」については、T3ないし二重サッシのため、窓を閉めての生活は問題ありませんが、季節の良い日に窓を開けての生活は憚られる環境なので、優先順位を付けて選びたいです。

52種類ある間取りについて、夜な夜なにらめっこしていましたが、特に70㎡前後のファミリータイプでは、ワイドスパン住戸含め、居住性が高いといえる住戸が少なかったように思いました。先程指摘した住空間を支援する住戸内仕様も含めてですね。

最後に、購入検討者は、若年層のパワーカップル層、子育て世代が主だと思いますので、小さい子供をたくさん抱えながらの、共用部分、中庭などの管理状態を上手く保っていけるかも、このマンションの価値を将来まで発揮できる鍵だと思います。

まとめ、最後に

エリアの将来性、中庭と共用部分の充実度。エリアに暗い私でしたが、このマンションに住みたいと思っています！マンションでの充実した豊かな時間のひとときが想像できたからです。1,000㎡の中庭と感性豊かな共用空間の数々。家族の思い出を創るのに決して狭くない、余りある空間だと思いますよ！