（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）
今回は、南葛西エリアで楽しみにしていた新築分譲の「オーベル葛西ガーラレジデンス」を紹介します。
この記事の目次
物件の特徴・概要
オーベル葛西ガーラレジデンス
東京都江⼾川区南葛⻄5
京葉線・武蔵野線「葛西臨海公園」駅(東口)徒歩15分
東京メトロ東西線「葛西」駅(中央口)徒歩26分
東京メトロ東西線「葛西」駅までバス約7分「堀江団地」停留所徒歩5分
総戸数：地上10階建155戸（事業協力者住戸15戸含む）
専有面積：33.60m²～72.24m²
駐車場：49台
売主：大成有楽不動産、FJネクスト、三信住建
販売提携：FJネクストレジデンシャル
施工：大京穴吹建設
工事完了年月：2026年2月予定
引渡可能年月：2026年3月予定
（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）
「オーベル葛西ガーラレジデンス」は、ファミリーが暮らしやすい南葛西エリアに建つ大規模マンション。エリア特性に合わせた明るいランドプランも暮らしの満足度を高めてくれそうです！
南葛西エリア周辺での暮らし
南葛西エリアは、1970年代から開発された「なぎさニュータウン」や、都営アパートなどが建ち並び、駅から距離があっても、公園や学校、病院などの生活利便施設や商業施設が集まるエリア。今でも、新旧マンションや一戸建てが立ち並び、年配者から若年ファミリー層まで様々な世代が暮らす、穏やかで明るい雰囲気の住宅地です。マンションから徒歩10分以内には13もの商業施設があり、生活を支えてくれます。
周囲は、「総合レクリエーション公園」（徒歩8分）「葛西臨海公園」（徒歩16分）、大型商業施設「アリオ葛西」（徒歩18分）、舞浜のテーマパーク、など、休日に人が集まる楽しいスポットが多く元気な土地柄。「旧江戸川」では、サイクリングやジョギング、釣りなどを楽しんでいる人がたくさんいます。水辺まで降りられるので自然を身近に感じられます（お子さんは目を離さないように注意！）。
首都高湾岸線「葛西出入り口」が近いので、都心部寄りや千葉の湾岸エリアのスポットで休日を楽しめるでしょう。
最寄りの「葛西臨海公園」駅からは、「東京」駅まで13分、隣の「新木場」駅で東京メトロ有楽町線、りんかい線に乗り換えれば、「池袋」駅や「渋谷」駅「新宿」駅など、都内各所へ移動しやすいポジションです。
マンションから駅までの導線は、大通りの信号待ちがなく快適で、駅の周りはヤシの木の並木道でリゾート感を感じる気持ち良さがあります。
都営バスが「堀江団地停留所」（葛西臨海公園方面徒歩4分、葛西方面徒歩5分）から「葛西」駅、「葛西臨海公園」駅まで頻繁に出ているので、大いに使えます。
「葛西」駅には国内有数の駅地下の広大な駐輪場があるので、バスでも自転車でも出やすいでしょう。
通学区
南葛西第三小学校（徒歩6分）
南葛西第二中学校（徒歩5分）
最後に、ハザードリスクについて。敷地周辺の南葛西5丁目は、河川の氾濫や高潮で1階程度の浸水リスクがあるエリアですが、マンションから1、2分歩けば、江戸川区では珍しいハザードマップが真っ白な臨海町なので、比較的安心して暮らせると思います。
他、マンションを検討する際は、周辺の住環境など事前に最低限の事を下調べしておきましょう（関連記事）。
ランドプラン・共用部
155戸の大規模レジデンスは、南、東、北の3方向を接道した開放的な場所、約3,700㎡の広大な敷地に誕生します。現地へ行くと、窓の想定ラインが工事現場の囲いに書かれていてよくわかるのですが、それぞれの棟が、道路や隣地から最低でも6ｍ前後からそれ以上セットバックされ、植栽豊かなゆとりあるランドプランになっています。
南向き棟の1階中央にエントランス。アプローチには南国を意識したヤシやシダなどの植栽が施され、エントランスに向かう蛇行したアプローチ、両脇の壁（南国で良く見られる「花ブロック」）も目を惹くデザイン。1階住戸には専用庭が設けられます。
（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）
（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）
外観デザインは、低層階から高層階に欠けて複数色のガラスパネルで濃淡を持たせ、軒裏や建物正面のマリオンに木目調を施しているので高級感があります。エントランスホールは逆L字型木調ゲートでモダンなデザインが格好良いです！正面にはガラス越しに中庭。素敵な佇まいになりそうで、できあがりが楽しみですね。
ホールを抜けると管理事務室、宅配ロッカー、メールコーナーがあり、食配ステーションも置かれます。西向き棟の1階にはコミュニティルームとゴミ置き場を設置。
コミュニティルームは、リゾート感を感じるデザイン、植栽に、複数のチェア、ソファが置かれ、キッズコーナーもあるので、休憩したり交流が図れる空間に仕上がりそう。
専有部の設備・仕様
主な設備仕様です。
可動ルーバー面格子
ラクセスキー
スロップシンク
玄関ニッチカウンター（一部除く）
床暖房
食器洗い乾燥機
人造大理石カウンタートップ
壁付け水栓と深型・大容量ボウル
洗面室の下部もしっかり収納
保温浴槽
連窓サッシ
直床二重天井
天井高、3階以上2,400mm
スライドドア（天井との間に垂れ壁あり）
隣住戸との隔て板は低いタイプ
直床で天井高2,400mmや、隣住戸との隔て板が上部空いている低いタイプあたりが惜しいところですが、子育てファミリーの生活に役立つスロップシンクはマンションの特徴をとらえていますし、プライバシー性を高めるルーバー格子など力を入れている部分もあります。
ディスポーザーはありません。
オーベルグランディオの特徴「オレンジラボ」仕様は、公式HPを参考に、細かな部分までモデルルームで体感してみてください。例えば、「マルチクローゼット」の中は、ハンガーパイプが上下、前後に稼働できたり気が利いています。「マルチシューズシェルフ」のニッチカウンターは、無機質な玄関を明るくできる飾り棚（それぞれ一部住戸を除く）。賃貸マンションからの買い替えなら特に、快適さを実感できるでしょう。
また、当マンションは、省エネ、断熱性能を高めた「ZEH-M Oriented」にも認定されています。政府は2030年に住まいの「ZEH基準」を目指していますので、これから住まいのスタンダードになっていくでしょう。住宅ローン減税の優遇が25年度入居まで伸びましたので、26年まで優遇される期待感もありますね。
主な間取り、価格
第1期4次（24年8月下旬現在）の間取り、価格です。
◆東向き
Aタイプ 75.84㎡
2階 5,980万円（坪単価261万円)
（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）
B1tタイプ 70.15㎡
1階 5,880万円（坪単価277万円)
B1タイプ 70.15㎡
5階 6,040万円（坪単価285万円)
B2タイプ 70.15㎡
2階 5,730万円（坪単価270万円)
B3タイプ 70.15㎡
3階 5,830万円（坪単価275万円)
（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）
Ctタイプ 66.70㎡
1階 5,480万円（坪単価272万円)
◆南向き
Dタイプ 76.86㎡
6階 7,100万円（坪単価305万円)
（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）
Eタイプ 67.88㎡
3階 5,940万円（坪単価289万円)
8階 6,320万円（坪単価308万円)
9階 6,400万円（坪単価312万円)
Fタイプ 67.28㎡
4階 5,990万円（坪単価294万円)
7階 6,190万円（坪単価304万円)
G1tタイプ 71.10㎡
1階 5,820万円（坪単価271万円)
G1タイプ 71.10㎡
2階 6,130万円（坪単価285万円)
5階 6,390万円（坪単価297万円)
6階 6,450万円（坪単価300万円)
（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）
G2タイプ 71.10㎡
2階 6,150万円（坪単価286万円)
3階 6,230万円（坪単価290万円)
8階 6,610万円（坪単価307万円)
G3タイプ 71.10㎡
2階 6,130万円（坪単価285万円)
4階 6,230万円（坪単価290万円)
9階 6,590万円（坪単価306万円)
H1gタイプ 65.61㎡
1階 5,370万円（坪単価271万円)
Iタイプ 75.58㎡
7階 6,890万円（坪単価301万円)
Rタイプ 70.21㎡
10階 7,080万円（坪単価333万円)
◆西向き
Jタイプ 65.18㎡
6階 5,430万円（坪単価275万円)
（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）
Kタイプ 62.72㎡
7階 5,560万円（坪単価293万円)
L1タイプ 65.52㎡
2階 5,280万円（坪単価266万円)
5階 5,680万円（坪単価287万円)
（出典：オーベル葛西ガーラレジデンス）方角の表記が誤ってますね
Mタイプ 73.24㎡
3階 6,090万円（坪単価275万円)
5階 6,500万円（坪単価293万円)
平均坪単価は290万円でした。
南向きに比べて、西向き、東向きが若干安い設定です。
すでに40戸以上に申し込みが入っていました。
玄関周りの洋室は、基本的に暗めの部屋が多いと最初から割り切っておきましょう。柱が侵食し、アルコープ部分がほぼ無し。玄関出て直廊下も、もう少し頑張ってほしかったところです。
南向きは、一部、前建ての被りが強くなる住戸があります。およそエントランスより西側の住戸は、8階建て「プレシス葛西臨海公園アスール」「コスモ葛西臨海公園ロイヤルコート」の9階西向き棟が被ってくる住戸が多く、エントランスより東側の住戸の前は、2階建てのアパートのため比較的抜けてきます。ただ、住棟が道路よりしっかりセットバックされているので、前建てがある位置の住戸も圧迫感は少ないはずです。
西向きは、4階前後から「西友」と会社の上を抜けてきそう。
東向きは、道路を挟んでアパート、戸建て住宅が並んでいるため、低層階から開放感ある住環境です。個人的には、南向きより単価が低い東向き70㎡の3、4階あたりが、6千万円を切る価格で検討しやすいと思いました。
周辺にはアパートや会社などが存在するため、現在の住環境が永久に保証されるものではありません。
ランニングコストは以下です。
B3タイプ（70.15㎡）
管理費、16,200円
修繕積立金、8,420円
インターネット基本利用料、715円
住まいトータリエ利用料、220円
初年度月々合計、25,555円
オーベル葛西ガーラレジデンスに住むメリット・特徴
ポジションとランドスケープデザインの良さが光るマンションです。
ポジションの良さについて。
葛西臨海公園徒歩10分以内は「ザ・パークハウス葛西臨海公園」だけで、駅徒歩15分以内のマンションもそれほどありません。15分は徒歩圏内で駅までの動線も快適です。23区アドレスで、朝の通勤も東西線ほど混雑しておらず、1駅乗れば更に新木場で他路線へ分散されて空きます。京葉線ユーザーにとっては検討してみたい新築になると思います。
マンションは24時間営業のスーパーに隣接し、周りには利便施設や商業施設がが点在。駅から距離があっても利便性が高い立地。大型スポットにも囲まれたエンタメ性高いエリアで楽しく暮らせます。
大規模ランドスケープについて。
大規模マンションの強みは、棟内で助け合える親同士の交流がさかんになり、無形の財産になること。特にファミリーが暮らしやすいエリアなので尚更活きてきます。コミュニティルームにはソファや家具が置かれ、キッズスペースもあるので、天候の悪い日などに近い世代の親同士で自然と仲良くなれる環境。新築なので、同世代のファミリーと交流できるメリットもあります。
南葛西エリアは、シーサイド、リバーサイドを間近に明るいエリア特性、「葛西臨海公園」駅周辺も、南国のような雰囲気。リゾート感を表現した外観デザイン、植栽、共用空間、設備など、エリア特性とマッチした企画、ランドスケープの良さが魅力です。ビッグスケールが住まいの満足度を高め、明るい気持ちで楽しく生活できるでしょう。
広域からの検討者でも、京浜幕張や新浦安、南船橋などと比べてみて、都心部に近いポジション、23区のメリット、南葛西エリアの住環境が気に入れば、坪単価300万円以内、大規模、エンタメ性ある場所など検討しやすい価格だと思いました。
オーベル葛西ガーラレジデンス デメリット
とはいっても、やはり駅距離があるマンションであること。人によって15分歩くのはあり得ないと思う人もいます。それと、駐車場設置台数が少ないと思いました。近隣の駐車場は多めですが、徒歩5分以内にカーシェアは1件（3台分）しかありません。
また、デメリットではありませんが、せっかくの大規模プランなので、もう少し共用部に企画を入れてほしかった印象です。もう1つ2つの共用施設や、遊べたり、住人が滞留してコミュニケーションをとれる仕掛けや企画。具体的には、エントランスホールやアプローチ、中庭などが、もう少し活かせたのではと思いました。
住環境については、南側、西側は、前建てがきつい住戸もありますので、価格と良く照らし合わせて検討しましょう。
まとめ、南葛西エリア・マンションの将来性
当マンション、将来の評価はどうなるでしょうか。参考にできるのは、2024年現在、直近の成約事例です。
ザ・パークハウス葛西臨海公園（2012年築）
葛西臨海公園駅徒歩9分
120戸
坪単価約250万円
オーベル葛西ベイパークス（2011年築）
葛西臨海公園駅徒歩13分
135戸
坪単価約210万円
アリーナコースト三番街（1998年築）
葛西臨海公園駅徒歩12分
153戸（総戸数432戸）
坪単価190万円（リフォーム済み住戸）
以上を元に、「2024年現在、駅徒歩15分、築10年のマンション相場を坪単価200万円前後」と見立てました。
つまり、当マンションの竣工10年後の目安になります。
ただし、10年前（2014年当時）、築10年のマンションは坪単価150万円前後だったので、（当時の成約相場による）この10年で、駅徒歩15分、築10年のマンション相場は約30％前後上昇していることになります。
以上を踏まえ、10年後、当マンションが築10年をむかえた時の相場を、坪単価200万円〜260万円前後と予想しました（現在の築10年の相場200万円から0～＋30％）。
南葛西エリアのマンションも過去10年、相場の煽りを受けて順調に相場を伸ばしてきました。都内23区でファミリーが暮らしやすい場所なので衰退していくとは考えられず、これからインフレが予想されている中、相場は比較的堅調に推移していくとは考えられます。
周辺、駅近のマンションはどうでしょうか。
ブリシア葛西Ⅱ（2014年）
葛西駅徒歩5分
坪単価300万円
同じく、10年前の相場は坪単価約200万円で、こちらは約50%前後上昇しています。
駅前のタワーマンションなどを見てみると、同じく＋70％、100％まで伸びているような例もあります。
やはり、人口の1極集中などを踏まえると、都心部寄り、駅近、タワーなどの条件のマンションの方がリセールは良さそうです。
とにかく、マンションの良さは述べてきた通り。価格的にも検討しやすく、半永住を見込んで楽しく暮らしたいファミリーにオススメできるマンションです！
24年12月13日追記、販売状況
竣工は再来年の予定ですが、155戸中すでに110戸を販売！驚くペースです。23区、都心までの近さ、生活環境の良さ、企画が良い大規模マンションが坪単価300万円以内ですから、今の情勢では検討しやすいですよね。デベロッパーの方と話す機会があったのですが、やはり非常に好調のようでした。
