今年も、当ブログをお世話になりまして、ありがとうございました。
年末に2度の対談をやりましたので、共有させていただきます。
この記事の目次
2021年印象深かった城東エリアのマンションたち
ひとつは、のらえもんさんと振り返った、21年江東5区の「私が好きだったマンション・売れたマンション・来年期待されるマンション」について。こちらは、のらえもんさんの記事からご覧ください。
すまいよみ×のらえもん×はるぶー 新築マンション選び6つのポイント
もうひとつは、SUUMOに掲載された「すまいよみ×のらえもん×はるぶー 新築マンション選び6つのポイント」
こちらは、そのうちリンクが無効になると思いますので、文字起こしをして当ブログにて保存しておきます。念のため前置きしておきますと、こちらは天下の「三井不動産レジデンシャル」様協賛の記事になっております。ただし、最後に「三井不動産グループ」についてのお題はありますが、座談会の内容を受けて、内容に見合った三井不動産の物件を広告として貼り「ＳＵＵＭＯ」に掲載したものになります。特にマンションの選び方について、一定の会社に対する忖度はしておりませんので安心してお読みください。
01.立地を見極めるポイントは？
●のらえもん
駅から離れたところと近いところの両方に暮らしてみた経験からすると、マンションは立地の総合力で見るべきだと思っています。駅直結や商業施設隣接など、やはり駅近には魅力的な物件が多いと感じますが、一方で駅から遠いからといって必ずしも満足できない立地というわけではありません。生活利便施設が近い、高速のICに出やすいなど、買い物や移動などの利便性が確保されていれば、住んでも何の不満もないのではと思いますね。実際駅から遠いところに住んでいた時は、そうした生活利便性があった上で、駅からの帰り道に気分をリセットできるのもよかったなと思います。
●すまいよみ
私が立地で良いと思うマンションの視点は3つありまして、1つ目は街そのものをつくり出すような大規模一体開発。生活インフラも一体でつくるような取り組みには価値を感じます。2つ目はサステナブルな取り組み。大学や教育施設を誘致して人の流れを生み出すなど、街の本来の魅力をサステナブルにしていく地域貢献的な取り組みも、住人にとっては大きな魅力になるだろうと思います。そして3つ目はやはり駅近であること。 マンション内に限らず、その街全体の生活利便性を享受できる付加価値はやはり大きく、マンションを見始めたばかりでポイントがよくわからないという方にもおすすめです。希少性が高い駅近や街を作るような大規模用地取得はデベロッパーの腕の見せ所だと思いますが、最大手など企業体力がないと、なかなか実現できないでしょうね。
●のらえもん
マンションが街の一部なのか、街そのものなのかでも見方が変わってきますよね。もともと便利で成熟した街だったら、マンションも街の一部として調和するものにしようとか、その辺のさじ加減が三井不動産レジデンシャルはすごくうまいなと思います。
●はるぶー
最近はマンション購買層の共働き率がすごく上がっていて、その関係もあって駅徒歩「1分」という時間の価値が一層高まっていると思います。共働きで子育てもするし、子どもはいずれ中学受験するかもしれないという中で、都心に近いほど通勤・通学時間に対する意識が高まっている印象です。 私自身は割と郊外に住んでいるのですが、不動産全体の価格が上がっている中でも都心と郊外の価格差が顕著になってきていると感じます。都心の方が価格の上がり方が大きいのは、1分という時間がより高く買われているからでしょう。これまではビジネスや商業中心だった街に暮らす方が増えて価格が上がっているのも、利便性を評価して、時間を買っているという流れだと思います。 そうなると駅から離れた物件の場合、今後はすまいよみさんが言うように大規模一体開発で暮らしが完結するほどの利便性があるなど、大きな特徴が不可欠となるでしょうね。
02.教育環境を見極めるポイントは？
●のらえもん
子育てするようになって、子どもが思い切り走り回れる広い公園が近くにある環境はすごく価値あることなんだと改めて気づきました。私は幼稚園・小学校から子どもを受験させるつもりはなかったので、だからこそいつでも思い切り遊べる広い公園が近い環境や、塾や習い事が充実していて教育意識の高い方が多い環境を重視して選んだようなところがあります。
●すまいよみ
子育て環境の理想は、子育てをする夫婦にとっての環境が整っていることかなと思っています。夫婦いずれかの親と近居できれば理想的ですね。住まいのすぐ近くに小さくても良いので公園があること、徒歩圏内に児童館や図書館など子育て関連施設があることなどもポイントです。 徒歩2、3分で行ける公園があれば乳幼児の頃に格段と外出しやすくなりますし、子育て関連施設ではパパ友・ママ友ができてコミュニティにつながりやすく、のちのちまで心強い相談仲間になってくれるんです。あとは子どもが小学生になった時の教育環境という視点も重要で、学区の問題や、通学区の小学校や地域に学童があるか、学校や塾への道のりが子どもにとって安全かどうか、大通りや抜け道がないかなどはチェックしています。
●はるぶー
子育て環境を考える時、共働きかそうじゃないか、また子どもの年齢によっても何を優先するかは変わってくると思うんです。片働きで母親が専業主婦の場合は、近くに公園があるとか、コミュニティが重要になってくるでしょうし、一方で我が家はずっと共働きで子どもが1歳頃から保育園に預けていましたから、やはり小学校入学までは保育園に入れるかどうかがどうしても最優先でしたね。現在のマンション購買層の5、6割が共働きというデータ※を鑑みると、大規模物件は魅力的です。大規模物件はキッズルームや公開空地など子どもの遊び場も充実していますし、敷地内に保育施設を併設しているような場合もありますし、親同士のコミュニティもつくりやすく、子育て世帯にとってメリットは結構多いと思います。
03.共働き世帯が気をつけたいポイントは？
●のらえもん
共働きの住まい選びのキーワードは「時短」だと思うんです。職場から自宅までの帰り道や帰宅後の時短を考えると、マンションの共用部や仕様・設備などハード面で解決できるものも中にはありますけど、宅配が充実しているとかソフトサービスが重要かなと思います。共用部ではなく自宅の目の前に宅配ボックスがあるとか、そういうところなんじゃないかな。
●はるぶー
それはありますね。共働きだと玄関で受け取れないことが多いので宅配ボックスは必須なんですが、共用部にあると結構取りに行くのが面倒で、夫婦でどっちが行くかで揉めたりとか（笑）。管理組合をやっていても感じるのが、基本的に共働き世帯はマンションのカウンターが開いている9～17時には来ないんです。 でも実際にはどうしても管理人さん経由で済ませなきゃならない用事も結構ある。そうすると例えばオンラインで共用施設の空き状況が見られたり、仮予約ができたりというシステムがあれば、共働き世帯はかなり助かりますよね。そうしたソフトサービスへの需要はとても大きいと思います。
●すまいよみ
対してハード面は、昨今の情勢によって在宅ワークが多くなり、部屋数や広さが求められるようになってきましたよね。住宅を選ぶ上で、時代の変化に応えられる可変性をもった間取りや住戸なのかは、重要な視点だと考えています。マンション自体の立地や住む街に関しても、将来まで本当に住み心地が良さそうだと納得できることが大切です。駅からの帰宅動線に、スーパーなど生活利便施設が整っているか、共働きでお互い疲れているときに気軽に利用できるお店や宅配サービスが周辺に充実しているかも見ておくと良いと思います。
04.共用部を見極めるポイントは？
●はるぶー
共働きは仕事の帰りも遅くなりがちで日常の買い物が大変っていうのがあるので、賃貸時代から深夜までやっているスーパーが隣接しているなどの生活利便性は重視していました。マンション内の仕様で言うと、細かいところですが最近のキーレスエントリーは便利ですよ。保育園って子どもが小さいほど荷物が多くて、さらに仕事用の書類などを持って出ると結構な大荷物になるんですが、バッグの中から鍵をゴソゴソ出す手間が省けるのはかなり楽で、妻も喜んでいました。
●のらえもん
マンションの共用施設のトレンドは、今はやはりスタディスペースですね。これまでもよくある施設ではありましたが、今後は個室ブースなど音や情報が漏れにくいよう工夫された空間が求められてくるのかなと思います。今までは共働きでほとんど家にいないというご家庭も多かったと思うんですが、テレワークが常態化して家にいる時間が長くなってきている中、家でも外でもない共用空間はますます重要になってきています。例えば共用施設で過ごす時間が長いほど住民同士のつながりが生まれるチャンスも増えると思いますし、そういう住民のサポートという機能を意識した共用施設があるといいですよね。 コミュニティを育むにはただ箱があればいいというわけではなくて、生活動線上にあるとか、プライバシーも守られているとか、みんなが過ごしやすい工夫がなされた共用空間が大事なんだろうなと思います。一方で都心になるほど住民同士の交流を求めていないという方も多いので、そういう場合はジムとかゴルフレンジとか1人で楽しめる施設があればいいですし。でもこれからの住まいに求めるものはどんどん複合的になっていくと思うので、住民が一緒に何かできる空間はあった方がいいんじゃないかと思いますね。
●はるぶー
共用施設を通じて生まれるコミュニティは、マンションをいい状態に維持していくためにも大事な要素だと思っています。管理組合としては、常に一緒に運営してくれる方を探さないといけないのですが、抽選とか輪番制で選んでも正直あまり戦力にならないんです。やっぱりマンションを良くしたいという思いがある方にやってほしい。立候補を募っても1人も来ないのが、共用施設を利用したイベントで一緒に何かをやった方に声をかけると5割は引き受けてくれますから、そういう付き合いみたいなものはひとつのキーになっていると思います。 ただやっぱり箱としてつくっただけではダメで、共用施設が多いタワー物件でもあまり使われていないというケースは多いですよね。人が集まりやすい共用施設、イベントというと子どもやファミリー向けに偏りがちなんですが、私はメインターゲットは大人だと思うんです。私の住むマンションは全戸3LDK以上という典型的なファミリー向け物件ですが、実際は小さい子どもがいるファミリー以外の世帯は4割もいらっしゃるので、大人向けにワイン試飲会をやってみたら非常に人気でした。そう考えると、もっと大人が楽しめる共用施設という視点があってもいいんじゃないかなという気がしています。住民間のコミュニティを形成する上では、ラウンジだったり、パーティルームという受け皿があることもポイントだと思います。
05.実物が見られるすまいのメリットは？
●すまいよみ
竣工済み物件が良いか悪いかではなくて、何千万円という住まいの買い方として、実物を確認した上でお金を払うというのは、本来のあるべき姿かなと私は思います。完成イメージCGとかパンフレットの画像は、植栽も育っていたりとか、あくまでイメージなんですよね。そういう意味では、実際に眺望など細かいところまで見られるのは結構なメリットだと思います。
●のらえもん
私も最初の家を買う時に、竣工済み物件も見学したらすごく良くて悩んだことがあります。そこは湾岸エリアじゃなかったんですが、天井高が2.7mもあって富士山も見えて、そういうのを体感できるのは結構そそられますよね。
●すまいよみ
私はこれまで4つのマンションを買った中で、3つは竣工済み物件です。のらえもんさんがおっしゃる通り部屋の広さや明るさを実際に確認できることももちろん大きいですし、あとは部屋を見て家具をこんな風に置けるなとか、共用施設はこんな時に使えるなとか暮らしのイメージを膨らませることができて、家を見るというイベントそのものをすごく楽しめます。もうひとつ竣工済み物件のメリットとして挙げられるのが、買い替えがしやすいということです。 我が家はずっと買い替えをしてきているのですが、売却、ローン、引っ越しのタイミングをすべて揃えるのは結構ハードルが高くて、そんな中で引き渡しがすぐできる竣工済み物件は、各種相談もしやすく、買い替えがスムーズに進められるので選択肢として魅力的なんです。あとは実物を見て買う方が、後から「こんなつもりじゃなかった」が当然少ないですよね。そういう意味でも、竣工済み物件は割とポジティブに捉えています。
●はるぶー
私自身も、マンションオタクを自負しているにもかかわらず、入居してから思っていたのと違ってのけぞった経験があります。最近はマンションの価格がすごく上がっている分、モデルルームの数を最小限にする傾向があり、ひとつのモデルルームにオプション設定がふんだんに盛り込まれているケースも少なくありません。 住まい探しを始めたばかりという方にとっては、オプションも家具もない状態の部屋をイメージするのも難しいと思うので、間違いなく実物そのものの竣工済み物件は、見る価値が充分にありますよね。新築マンションは早く売れた方が人気物件というイメージになりがちですが、実際はゆっくり少しずつ売り出していく物件もありますし、早くに完売したからといってリセールバリューが高いとは限りません。例えば眺望が気に入ったとか、周辺環境がいいとか、そのマンションに対して自分が納得できる価値を見出せるならば、迷わず決断していいと思います。
06.三井の住まいを選ぶ視点とは？
●すまいよみ
住宅部門だけが独立してあるのではなく、色々なものを組み合わせてグループとして総合的なサービスを提供することを、デベロッパーの中で最も推進しているのが三井不動産レジデンシャルだと思います。三井グループのクレジットカードで管理費の支払いができたり、ららぽーとなどの商業施設で割引特典があったり、グループの総合力をしっかり活かしているデベロッパーなので、安心できるのは間違いないと思います。 私自身も同社の物件に住んでいた時は、「三井のすまいLOOP」の特典として商業施設内の家具店で割引を受けられたのがよかったですね。この会員制サービスでは他にもホテルなど様々な施設の割引や、イベントの招待などがあり、ライフスタイルの幅を広げてくれるような提案は、非常に大事だなと感じました。
●はるぶー
立地と売主は絶対に変えられない要素ですし、マンションの売主には最低10年はアフターサービスとして面倒を見てもらわないといけないと考えると、やはり安心できる責任ある売主というのは重要なポイントだと思います。三井不動産レジデンシャルは、住んでいる方々のケアを含めたサービス面で特に頑張っている印象です。マンションの前にキッチンカーを誘致するサービスを、コロナ前からやっていたのって三井不動産レジデンシャルだけなんですよね。 理事会をやっているとそういうのがよくわかるので、印象深いです。サービス、管理、販売などどの側面でも、三井不動産レジデンシャルのやり方は業界のひとつのスタンダードという要素が強いんです。例えば販売時の図面に天井高を記載しているのも、実は三井不動産レジデンシャルの良さだと思います。そういう独自の良さがたくさんあるので、もっとアピールしてもいいのでは？と思っています。
●のらえもん
私も勝どきの「太陽のマルシェ」は行ったことがありますが、グループの規模を活かして様々な取り組みをやっているのは三井不動産レジデンシャルの強みだと思うので、ただマンションを売るのではなく、「三井グループの物件だからあなたの暮らしにこんなにいいことがあります」っていうのをもっと積極的に打ち出してもいいと思いますね。
以上になります。
2021年もありがとうございました。来年も、少しでも多くの人が素敵なマンションを見つけられるように、精進していきたいと思います！
