5年ぶりに、西新井で100戸超えの規模となる「ヴェレーナシティ西新井」。現地に近いマンションギャラリーを訪問してきました。
この記事の目次
前回記事のおさらい
駅徒歩14分と距離はありますが、近隣のマンションには珍しい共用施設の充実度に、戸建てと比較しても住環境の良さが際立つマンションです。物件概要や詳しい周辺環境などは前回の記事をご参照ください（前回記事）。
ヴェレーナシティ西新井 公式HP
ランドスケープ・共用施設・管理
マンション敷地は南北に長く、住戸棟は南向きと西向きで構成されます。
建物外観は、実際に竣工すると画像や資料よりも格段と良く映るものですが、当マンションは、資料の時点でブルーのバルコニーガラスパネルなど特徴ある洗練されたデザインとなっています。
竣工が楽しみですね！
充実した共用施設は、このマンションを選ぶメリットのひとつで、西棟の1階部分に集約されます。
3ヶ所用意される「コワーキングラウンジ」は、クローズ空間なので音声を出しながらのテレワークや、落ち着いて作業をしたい時に、マンション内サードプレイスとして欠かせない場所になるでしょう。
「パーティルーム＆ペアレンツサロン」内には「キッズスペース」があり、「コワーキングスペース（こちらはオープンスペース）」も併設されます。
共用施設の外にはデッキテラスとオーナーズパークが設置され、天気が良い日には子供を遊ばせたり、居住者同士の憩いの場にもなると思います。
南棟のエントランス部分にはラウンジがしっかり作られ、訪問者を対応するスペースとして、また住人の待合的な空間として機能するはずです。
このような利便性と暖かみを兼ね揃えた共用空間は、日々楽しい暮らしを提供してくれる「住まい＋α」の価値になります。特に、コワーキングブースは時勢を反映していて、「新築」であることの価値を深めてくれます。
他、共用施設としては、24時間対応ゴミ置き場、食デリ対応の宅配ボックスなどです。
月々のランニングコストは、Gタイプ、71.83㎡住戸で22,000円前後。内訳は、管理費が14,150円（㎡あたり197円）に、インターネット接続料が1,650円、初年度修繕積立金が初年度6,820円となっています。
主な住戸設備・仕様
住戸設備と仕様ですが、この価格帯のマンションとしては手を抜いていません。
主な設備です。
・玄関カメラ付きドアフォン
・ラクセスキー
・LD床暖房
・食器洗い乾燥機
・キッチン天板天然御影石（フィオレストーン）
・洗面室カウンター（同上）
・浴室ミストサウナ
・LDドアキャッチャー
ディスポーザーと共用廊下側の窓に可動式ルーバー格子が無いのが残念でしたが、玄関前のインターフォンがカメラ付きは、最近では珍しい設備。一生物の住まいですから、こうあって欲しいですね！キッチン天板と洗面室のカウンターは、天然御影石かフィオレストーンを選択できます。このあたりも住まいとしての格を高めてくれています！靴箱中央部の物を飾れるカウンター「ニッチ」は、玄関に入ったときに住まいの顔として華やかなイメージを持たせてくれるもの。トイレは手洗いカウンターが無く、タンク式の廉価タイプでした。
主な仕様です。
・玄関周りタイル張り
・直床二重天井
・天井高1階2,600mm、2階2,500mm、3階～2,450mm
・LD窓は、隣洋室と一体化した連窓
・バルコニー奥行き2m
バルコニーの奥行きは基本2m（一部1,1m～1,9m）ですが、南向きの6階より上の住戸は2,3mm～2,5mの奥行きある珍しい設定！住空間を高めるための特徴を出しています。
残念ながら、住戸間の隔て板は低いタイプでした。
ヴェレーナシティ西新井 間取り・価格
平面図です（2階、方角どおり）。
間取りは、基本的な田の字型タイプが主になります
（画像は、B1タイプ、68.01㎡）。
共用廊下側にアルコープ部分が無く、玄関を開けたら直で廊下になります。その分、柱が居室に浸食しています。
ファミリークローゼットなど各居室に大型収納を充実させることで、専有面積の割にLD面積が割かれている印象です。良し悪しではなく、好みが分かれるでしょうね。私は広々くつろげるLDの広さを取りますが、妻なら収納を選ぶと思います。
以下、主な住戸の価格です。
南向き
西向き
どの住戸を選ぶべきか
駅遠のマンションなので、私であれば、日当たり、眺望など住環境を重視します。それと、家族が1番長居するLD空間の広さも確保して、その中で少しでも価格を抑える視点を持ちます。
現状の売出しからであれば、以下の住戸から。
南向き
F2タイプ、8階、70.24㎡、4,848万円
専有面積が70㎡あって、ゆったりめ。LDの奥行きが4,430mmは最低限。本来70㎡であれば4,600mmくらいあると家具をしっかり選べるのですが。また、共用廊下側の玄関、居室に階段などの被りが無く、プライバシー性や採光の確保ができています。6階以上は目の前の団地の上を抜け眺望を確保、更にバルコニー奥行き2.5ｍ仕様もポイントです。
Jタイプ、8階、70.24㎡、4,778万円
こちらは、共用廊下側がガッツリ共用階段に被るのが残念ですが、13.4畳のワイドリビングと、洋室（1）に柱の食い込みが無い整形な空間が気にいりました。同じくバルコニーの奥行きと眺望の抜けで8階（図は5階以下の奥行き仕様）。
南側は4階建ての団地まで約20mありますので、低層階から日当たりは十分でしょう。
ただし、私なら西向きを選びます。
当マンションの西向きの価値は、「価格と眺望の良さ」です。
前面が低層の住宅地のため、4階以上から空が抜け、中層階以上であれば富士山も拝める眺望、南向き以上の抜け感が気持ち良いです！南向きと単価の差を踏まえると、西向きは安いと思いました。
南向きと比べると、日中の日照時間は短くなりますが、東向きの共用廊下側の寝室に朝日が入るメリットもあります。
西向き
Cタイプ、5階、68.01㎡、4,198万円
共用廊下側の居室に共用階段やエレベータの被りが無く、明るくプライバシー性を保てる室内空間に。LDのワイドリビングによる開口部の広さと、洋室（1）の柱の食い込みがほぼ無いのも良いです。5階以上の抜けた眺望と価格のバランスで選びました。
Eタイプ、6階、71.36㎡、4,298万円
共用階段が若干被りますが、F2とほぼ同じような特徴です。この面積で4,200万円台。
ちなみに、上記、ワイドリビングと縦長のリビングに特徴について。
ワイドリビングはLDが明るく開放感はありますが、洋室（3）に窓がありません。縦長リビングは、すべての居室に窓がありますが、LD空間の開口部は狭く採光は弱めです（関連記事）。
しかし、Eタイプの6階が4,298万円で、1階が4,578万円と価格が逆転しているのにはびっくりしました。少し郊外に入ると1階住戸は人気がある証。モデルルームは1階住戸設定なのですが、「フレキシブルウィンドウ」を開放した先の「オープンエアリビング」に「プライベートガーデン」が目を見張ってしまうほど広大な空間でしたね。一戸建てでも、私たち庶民にこれだけの庭は手に入らないですから。
このマンションは、ルーフバルコニー付きや庭付き、コーナーサッシ採用の角住戸に、奥行き2.5mのバルコニー付き住戸など、特徴あるプランを多く打ち出していて選び甲斐があります。
ただ部屋を並べるだけでなく、少しでも居住空間を高めていく姿勢に好感がもてました。予算が許せば、そんな特徴あるプランも検討してみてはいかがでしょうか。
ヴェレーナシティ西新井 リセール、将来性は？
私が見学したときに売出していた住戸の平均坪単価は215万円でした。
前回の記事でも触れていますが、近隣の売出しや確認できた成約状況から踏まえると、10年後のリセールはどうでしょうか。
Eタイプ、6階、71.36㎡
4,298万円（坪単価198万円）
↓
3,300万円（坪単価152万円）
個人的な予想ですので、ご参考までに。
現在、西新井駅徒歩5分以内、築10年～15年の中古マンション相場は、70㎡4,000万円～4,500万円です。
マンションを選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったマンションを選びましょう（関連記事）。
まとめ・最後に
駅徒歩14分。これは紛れもないデメリットですが、それを補う魅力があるマンションでもあります。共用施設の充実度、開放的な住環境、住空間の良さを際立たせる仕様など、居住者視点で造り込まれたマンションだと思いました！
23年1月17日追記 入居後、現地訪問！
素敵なマンションに仕上がっていました！
