東京イーストエリアで待ち遠しいマンションの1つ「シティテラス新小岩」。11月のマンションギャラリー公開に向けて、現地周辺を見てきました。
この記事の目次
シティテラス新小岩 物件概要
シティテラス新小岩
東京都葛飾区新小岩2
JR中央・総武線「新小岩」駅徒歩3分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
総戸数：270戸
専有面積：61.01㎡～76.57㎡
駐車場台数：106台、他来客用1台
自転車置き場：378台（ラック式；360、平置：15、サイクルトランク60区画）
バイク置き場：6台
ミニバイク置き場：9台
売主：住友不動産・JR東日本都市開発・日本貨物鉄道
販売会社：住友不動産
販売復代理：住友不動産販売
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス
竣工時期：2021年7月
（2020年10月1日現在）
この物件の特徴、良さは、駅近の立地に凝縮されます！
立地・アクセス
総武線快速が停車する駅、新小岩は、首都圏要所までの移動が便利なエリア。
快速に乗れば、東京駅まで4駅13分、そのまま直通の横須賀線で、新橋、品川、横浜まで乗り換え無しで移動ができ、各駅停車に乗れば、両国、浅草橋、秋葉原、新宿まで、こちらも乗り換え無しで楽に移動できます。
その新小岩駅まで徒歩3分の、これ以上ない立地。
玄関出てから正味20分程あれば、丸の内、八重洲界隈に降り立っているアクセスの快適さが、この物件の大きなメリットの1つになります。
周辺環境の特徴
もう1つの大きなメリットが、駅前の快適な生活環境です。
新小岩と言えば、全長400m以上、140もの店舗が連なる、イーストエリアの名物商店街「ルミエール商店街」でしょう。
とにかく元気！朝一からお店に並ぶおじちゃん、おばちゃん、若い人が立ち寄るお魚屋さん、惣菜屋さんも増え、商店街は一日中、活況を呈しています。大手ドラッグストアだけで数店舗あり、ドトールなどのカフェや、ファーストフードなど飲食店も多く、歩いているだけで楽しい空間です。
また、ルミエール商店街から外れた周辺、枝状にまで居酒屋、飲食店などのお店が点在する街並み。
駅の周りには、24時間営業の西友にサミットストア、ディスカウントストアのピカソもあり、一通りのお買い物はマンションから徒歩5分以内で済ませられる恵まれた駅前の環境になります。
駅周辺では食べるものに困りません。
「クッターナ レストランシティ」にも、たくさんの飲食店が入居しています。
休日も平日の夜も、マンション側での食事のレパートリーが多いことは、住んで良かったと思えるポイントになるはずです。
健康ランドもあれば、ボーリング場もある、新小岩の駅徒歩3分は、ショッピングモール隣接と同様、楽しく快適に暮らせる贅沢な環境になります。パチンコ屋さんがとりわけ多いのも新小岩の特徴ですが。
周辺界隈の特徴で、もうひとつ触れておきたいのが、マンションから10分歩けば、自然豊かな環境が広がっていることです。
駅南側、江戸川区役所方面に歩くと、全長4kmにも広がる小松川境川親水公園が癒やされるスポットに。
駅北側は、郊外のような雰囲気が広がります。
中川と荒川。
新小岩公園は、若い子育てファミリーから、高齢者の憩いの場として、いつもたくさんの人が元気に活動しています。
シティテラス新小岩 マンション現地
マンションの建設地は、駅のすぐ東側に位置し、敷地北側はJRの線路に面しています。
ですから、住戸北側、共用廊下側の窓を開けながらの生活、就寝は少し憚られると思います。
南側には、マンション群に雑居ビル、何件かのラブホテルが立ち並んでいます。
南側に存在するマンション「ミオカステーロ新小岩」「ベグレッタトーレ」「パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス」の被りが大きめの住戸も少なからずありそうで、住環境が良い住戸ばかりにはなりません。
線路の北側から、マンションの南向きを臨む
左から「ミオカステーロ新小岩」「ベグレッタトーレ」「パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス」。
このマンションは、住環境より、駅近の立地、生活利便性が大きなメリットとして選ぶべきだと思っています。
シティテラス新小岩 価格は？！
気になる販売価格ですが、予想するにあたり、近隣、新築マンションの分譲価格、中古相場を参考にしてみました。
都心に隣接した東地区の中でも、錦糸町、亀戸などの副都心エリア、墨田区の東京スカイツリーエリアなどの人気エリアは、新築も、条件が良い中古も売出数が少なく、一方で需要が高いわけですから、価格は中々下がりません。現在、副都心エリア沿線の平井、新小岩、小岩も駅前が再開発されており、需要は下がりづらい状況だと捉えています。
とりわけ新築で見れば、総武線沿線だけでなく、近隣の相場も徐々に上昇しています。駅近の新築分譲が少なくなる中、東京都心部に近く、大手の大規模マンションですから、大きな需要が見込めるでしょう。
以下、沿線の主な新築分譲中のマンションです。
クレヴィア錦糸町ガーデンコースト
錦糸町駅徒歩12分
2階、60.62㎡、6,260万円（＠341万円）
プラウドタワー亀戸クロス
亀戸駅徒歩2分
15階、74.56㎡、7,898万円（＠350万円）
サンクレイドル平井
平井駅徒歩4分
10階、75.27㎡、6,198万円（＠272万円）
プレシス新小岩ルミエールヴィラ
新小岩駅徒歩6分
階数不明、70.75㎡、6,300万円台（＠300万円前後）
（関連記事）
一方、築浅中古マンションの成約状況ですが、周辺エリアの取り引きが止まったコロナ禍においても、「アデニウム新小岩」だけで5件も成約が確認されるなど、売買は活発でした（関連記事）。
一例です。
アデニウム新小岩
駅徒歩4分
築2012年
南、13階、68.25㎡
4,800万円前後（＠231万円）
ブランズ新小岩
駅徒歩2分
築2014年
南東角、11階、75.78㎡
6,000万円前後（＠261万円）
（@は坪単価、1坪＝3.305㎡で換算）
以上を踏まえ、シティテラス新小岩、売出当初第1期の平均坪単価を320万円と予想しました。
中層階の70㎡住戸で、6,700万円前後のイメージです。
あくまで個人的な予想になります。
最後に
新小岩では、久しぶりの大規模新築ですね。しかも駅徒歩3分です！エリアの更なる盛り上がりを期待しています。
2021年1月モデルルーム訪問しました！
2021年1月8日にマンションギャラリーがオープンしたので、訪問してきました。
公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。
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