待ちに待っていた、瑞江駅前の「プラウド」がリリースされたので、早速現地を訪問してきました。
プラウド瑞江 物件概要
プラウド瑞江
東京都江戸川区瑞江2
都営地下鉄新宿線「瑞江」駅徒歩1分
用途地域：商業地域
総戸数：15階建て99戸
間取り：1DK～4LDK
専有面積：38.09㎡～107.27㎡
売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
管理委託会社：野村不動産パートナーズ
竣工時期：2021年11月予定
立地・アクセス
瑞江は、東京駅から約12km圏内に位置し、東京イーストエリアでも千葉県に近い、江戸川区の東部に位置しています。都営新宿線は、大手町や東京、銀座など、都心の主要な駅には停まりませんが、瑞江からは新宿駅までは26分、JRや東京メトロなどほとんどの路線に乗り換えできるため、都心の主要駅へも快適に移動できます。
東部エリアから都心へ向かうJR総武線や東京メトロ東西線と比べ、朝の通勤ラッシュも緩い路線です。個人的には、東京イーストエリアの中でも、都営新宿線沿線に住むアドバンテージの1つだと考えています。
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周辺環境の特徴
瑞江周辺の特徴は、閑静な低層の住宅街であることと、東京23区でナンバー1を誇る公園面積&植樹帯面積をめぐる江戸川区ならではの緑に囲まれた環境でしょう。
駅から少し歩くと無電柱化の空が開けた街並みも。
広大な篠崎公園までは15分ほど歩きますが、駅近くでも子連れで賑わっている大きめな公園や、緑道なども多く、都心部と比べて少しスローに、日々穏やかに暮らせる土地、それが瑞江です。
瑞江は都営新宿線の駅の中でも住みやすい街だと思っている理由がもう一つあって、「船堀」や「一之江」と異なり、幹線道路やバス通りが周辺に少ない点です。渋滞、排気ガス、雑多、人混み、せせこましさ、そんな雰囲気がない、穏やかな良い街並みを形成しています。
マンション現地
駅裏のマンション現地、以前は、自転車置き場、月極駐車場、小さめの飲食店が並んでいました。
駅近の利便性を最大限発揮できる場所です。
瑞江は、駅前に便利な商業施設も多く、自宅がまさに大型商業施設に隣接しているのと同様です。
南向き以外は3方接道しており、駅前（駅裏）ながら開放感がある立地。
駅のすぐ裏手ですが、繁華街のような喧噪はなく、比較的静かな環境になので、住居を構える上でも快適な場所だと思います。
全99戸が南東向き設定となるようですが、敷地南側には3階建て、4階建てのビルが、道路挟んで5階建て、その先（マンションから50ｍほど先）には、10階建てのマンションが存在しており、バルコニー前面、特に低層階は、抜け感があるとは言えません。
日当たりは5階くらいから？、眺望まで抜けるとなると、12階以上になるでしょうか。
プラウド瑞江 価格は？！
気になる価格ですが、平均坪単価を300万円前後と予想してみました。
参考になるのは、直近で分譲されている「プレシス瑞江パークサイドコート」と「バウス瑞江」です
プレシス瑞江は、駅徒歩6分の好立地に坪単価240万円前後の求めやすさから早期完売しました（関連記事）。
バウス瑞江については、事前案内会時の予定価格ですが、駅徒歩7分で平均坪単価270万円前後でした（関連記事）。
とある営業さんが、「プラウド瑞江は、坪単価320万円前後になるのでは」と言っていましたが、さすがにそこまで高くならないのではと思っています。
根拠は、常磐線金町駅の「プラウドタワー金町」同じく駅前徒歩1分が、平均坪単価300万円前後であることと、「バウス瑞江」の坪単価です。
土地取得など原価を私は知りませんが、建物で言えば、金町はタワー、瑞江は通常の板状であることも原価に影響するでしょう。
公式ＨＰで掲載されているＥタイプ、70.60㎡、10階の住戸で、坪単価300万円として、6,408万円ほど？
ターゲット層は、プレシス瑞江やバウス瑞江と少し変わりそうですね。
あくまで私の予想なので、ご参考までに。
最後に
東京イーストの住みやすい緑の街に、ついに「プラウド」！しかも駅徒歩1分、ワクワクしないはずがありません。欲しくなっても体は1つ（お金も無い）。本当に永遠の悩みです・・・。
21年2月23日追記 モデルルーム訪問！
浦安にある「コンセプトルーム」を訪問してきました！主な間取り、予定価格などを共有します。
公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。
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