イニシア千住曙町　すまいよみ 中古マンション探訪

大好きな「イニシア千住曙町」！今回、マンション管理系ブロガー「はるぶー」さんのご厚意で見学させていただきました。

マンションの特徴・良さについて

物件概要

イニシア千住曙町
所在地：東京都足立区千住曙町
交通：京成本線「京成関屋」駅 徒歩5分
東武スカイツリーライン「牛田」駅 徒歩5分
東京メトロ千代田線「北千住」駅 徒歩14分
JR常磐線・日比谷線・半蔵門線・東武伊勢崎線・つくばエクスプレス「北千住」駅徒歩15分
敷地面積：約11,955㎡
用途地域：準工業地域
総戸数：24階建て 515戸
専有面積：57.62㎡～128.19㎡（1LDK～4LDK）
駐車場台数：515台（自走式）
売主：コスモスイニシア、明豊エンタープライズ
施工主：錢高組
竣工時期：2009年2月

イニシア千住曙町に住むメリット

2路線の駅近の立地。「北千住」駅も徒歩圏で主要エリアへのアクセスが快適なポジション。隅田川テラスに面した自然豊かな場所で穏やかに暮らすことができます。

第一印象は、明るく元気でとても綺麗なマンション！

規模感があるランドプランは、住人の生活を楽しく便利にしてくれます。ゆったりした公開状の中庭に、自走式駐車場が100％の設置率、棟内には多彩な共用施設があり、24時間有人管理がされています。

南側に流れる隅田川をはじめ周辺が開けているため、専有部からのパノラマビューが圧巻。高層階だけでなく、ほぼ全ての住戸で開放的な暮らしが楽しめ、広さを実現したプランニングも大きな魅力。

足立区の鉄板大規模マンションです！

立地、周辺環境の特徴

大型商業施設や複数の元気な商店街が集積するビッグターミナル「北千住」駅が生活圏で、イベント、買い物、外食など充実した生活を送ることができる場所。

ただ、「北千住」駅まで歩かなくても、マンションの周りにはスーパー、コンビニ、外食チェーン店が集まっています。

ダイエー千住曙町店（徒歩4分）
ファミリーマート千住曙町店（徒歩2分）
セブンイレブン足立千住曙町店（徒歩3分）

ココス千住堀切橋店（徒歩1分）
ジョリーパスタ千住堀切橋店（徒歩2分）
マクドナルド牛田駅前店（徒歩6分）

など。

更に、近隣の千住関屋町で大規模再開発が控えているため、将来的にはマンション周辺での生活利便性が向上しそうで楽しみです。

マンションを囲む豊かな自然環境が大きな魅力。「隅田川テラス」（徒歩1分）や、バーベキュー場、大型遊具、芝生広場などファミリーの一大スポットになっている「都立汐入公園」（徒歩3分）が近く、伸び伸び子育てができる環境が整っています。

（通学区）
千寿第八小学校（徒歩10分）
千住桜堤中学校 （徒歩11分）

ランドプラン・共用施設の特徴

広大な敷地に配置された緑が広がる芝生広場や、水盤と豊かな植栽をあしらい敷地の高低差を活かしたひな壇状のパティオが見事！ベンチ状のオブジェも所々に置かれ住人の憩いの場になっています。敷地と連続して一体となった隅田川テラス。棟の階下「センターウォーク」をくぐって土手へ出るときの開放感がたまりません！

住棟は5棟構成。

南西向きのリバーフロント棟が3棟構成
7階建て(R1)
24階建て(R2)
17階建て(R3)

東向きのパークフロント棟が2棟構成
15階建て(P1)
22階建て(P2)

高低レベルを変化させた凹凸の面白みがある建築デザイン。逆張り、白亜の高層建築がどこから見ても格好よく魅了されます。

R2、P2棟は制震構造。

本年1回目の大規模修繕が終わり、外観や共用部がリニューアルされています。

正面アプローチから円形ホール、風除室を抜けるとスロープ状のスケールが大きいエントランスホールが出迎えてくれます。豪華な迎賓空間の有り様に圧倒されます。

今回の修繕で、スロープ上まで敷かれた絨毯のデザインが変更され、両脇のユーティリティスペースには新たにソファが置かれ利便性も向上しました。

はるぶーさんがおっしゃっていました。「始めてきた人がマンションを評価してくれる顔のような場所です。将来的に資産価値につながっていく要素なので力を入れています」

スロープを上がっていくと、「パークサイドラウンジ」「パークサイドスタディ」「応接室ザ・キューブ」があり、最新のコーヒーマシン、飲料自販機が設置。住人それぞれが様々な楽しみ方をできるサードプレイスとなっています。私が訪問した時も、年配の方が新聞を読み、若い学生が勉強をしていました。

他にも、「フィットネススタジオ」「キッズスタジアム」「多目的ルーム」（カラオケ機材、雀卓を設置）に、共用トイレも複数箇所あります。

分譲時、ミニショップだったスペースを上記の通りスタディスペースに、倉庫だった場所を応接室、多目的ルームに整備するなど、煌々とした使いやすい共用部に生まれ変わっています。分譲時より共用施設を増やしていますが中々できないことです。日々住人の利便性を一義に考え抜かれている理事会、管理組合だと実感しました。

5階部分にも共用施設が集まっています。先述の通り、外観凹の部分スリット部には「眺望デッキ」、両側にゲストルーム「ジャパニーズスイート」「ゲストスイート」と「リバービューラウンジ（キッチンスタジオ）」を設け、ゲストが楽しめるフロアに。

駐車場は自走式で設置率100％。これは嬉しいですよね。今では見られなくなった規格。現在は満車のようです。洗車スペースと来客駐車場もあり、EVスペースも増設されています。駐輪場は屋内で、風雨による自転車の劣化を和らげてくれます。24時間有人管理、フロントサービスもあります。

そして共用部全体がとにかく綺麗！メンテナンスの良さを実感します。

マンションの公式Xをフォローしているのですが、私が日々感嘆しているのは、住人の生活を豊かにしてくれる当マンションならではのソフト面。

マンションはキッズルームやラウンジなど「箱」を設けておけば住人同士の交流は深まります。一方で分譲時に計画される各種プログラムは、長年開催し続けるのが難しく、しりつぼみに。 形は違えど続けているマンションの一つが当マンションです。 結局人が企画する事で、築年数が経った住まいの活気に差が出てきます。

バスツアーや餅つき大会、夏祭り、ハロウィンイベント、キッチンカーの出店、イルミネーション点灯イベント、サックスのステージなどなど。

子供から高齢者まで、住人が集まって楽しめるような手の込んだイベントが随時開催されています。住人を第一義に考え抜く当マンション理事会の真骨頂です。

住空間の特徴・設備仕様

南西向きのR2棟、R3棟、東向きのP2棟は、逆梁構造によって住戸間のプライバシー性を高め、2,100～2,200mmのハイサッシによって室内空間をより広く際立たせています。

南西向きR1棟と東向きP1棟はバルコニーパネルをガラスにし、室内から外を見た開放感を醸成。

連窓サッシ（一部のプラン）、二重床二重天井、折り上げ天井（一部のプラン）、ＬＤ天井高2,400～2,650mm（R2棟の最上階24階だけ3,700mm）、TES温水式床暖房、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、スロップシンク、トランクルーム、バルコニー奥行き2,200mm（手摺り部分含む）など、造りこみの素晴らしさが目立ちます。

広々とした室内で生活できるのもメリット。今の新築分譲では中々供給されない70㎡後半～80，90㎡台住戸が多く、100㎡台の大型住戸設定もあります。玄関前には門扉付のポーチが設置されていて邸宅感も感じられます。

当マンションの魅力は、なんといっても眺望でしょう。南西向き住棟の前面に隅田川が流れ、低層階から遠方までの抜け感、眺望、日当たりの良い室内空間での生活を楽しめます。高層階からはスカイツリー、都心のパノラマビューも楽しめる極上の日常空間を満喫！

東向きも、住戸前が中庭とその先も道路のため、低層階から抜け感があり、高層階階からは荒川の眺望を見ながらの生活を送ることができます。

イニシア千住曙町のデメリット

マンションの敷地周辺は、スーパー堤防の整備によって比較的浸水リスクは低いエリアですが、隅田川沿い、江戸川が近いため、万が一河川が氾濫した際の浸水域は深いエリアです。日頃の防災意識を高めて生活していきたいです。

また、デメリットではありませんが、築15年以上経って専有部の劣化が見られる時期です。特に大型住戸で状態が悪い場合はリフォーム費用が嵩んできますので、念頭に置きながら住戸選びを進めましょう。

まとめ、最後に

北千住駅東口の再開発から、近隣の千住関屋町の再開発などが控えており、将来性を語れるまでに街は成長してきました。商業施設や公共空間の整備が進み、エリア全体の利便性が向上しています。この点でも、長期的に安定した不動産相場の堅調な推移を期待できるマンションです。

一方、注目すべきは物件固有の資産価値について。

圧倒的なランドプラン、24階建ての存在感、植栽や水盤、高級感あるエントランスホールなど、人気が高まる要素に加えて、住民主体の管理体制が活発で修繕計画や共用施設のリニューアルが健全に実施されています。エリア内でも指名買いが入る人気のマンション。相対的にも不動産価値の維持が期待できます。

『ここに住んでみたいな』
『生活が楽しくなりそうだな』

他のマンションと見比べたときに、誰もがそう思うでしょう。

直近3年間のおよその成約坪単価です。

22年、240万円
23年、270万円
24年、310万円

24年10月現在、直近の成約単価は300万円を超えてきました。周辺の近い条件のマンションと比べて10％以上高い印象。

「イニシア千住曙町」は、住人を幸せにしてくれるマンション。エリアで住まいを検討されている方は、まずこちらのマンションは絶対見学してほしいです。城東エリアを代表するような語り継がれるマンションになっていくでしょう！

（記事内の情報は24年12月現在のもの）