（出典：イニシア新小岩親水公園 公式ＨＰ）
城東エリアで、楽しみにしていたイニシアブランドの分譲が始まります！マンションギャラリーを訪問しました（※）。
この記事の目次
物件の特徴・概要
イニシア新小岩親水公園
東京都江戸川区中央1
総武線「新小岩」駅バス6分「江戸川区役所前」バス停徒歩6分
総武線「新小岩」駅南口徒歩23分
都営新宿線「船堀」駅バス12分「京葉交差点」バス停徒歩4分
半蔵門線「錦糸町」駅バス23分「京葉交差点」バス停徒歩4分
総戸数：地上11階建49戸
専有面積：60.06㎡～71.83㎡
駐車場：14台
売主：コスモスイニシア
販売提携：大和地所レジデンス
施工：新日本建設
竣工時期：2025年3月上旬予定
入居時期：2025年3月下旬予定
（出典：イニシア新小岩親水公園 公式ＨＰ）
「イニシア新小岩親水公園」は、「新小岩」駅から南へ徒歩23分、恵まれた生活環境の「江戸川区中央」アドレスに建ちます。家族の思い出をたくさん育んでくれるイニシアらしい専有部の工夫の数々が見どころのマンションです！
※コスモスイニシアさんのご好意で、マンションギャラリーを訪問しました。通常の見学者と同じ扱いで報酬を頂いておりません。また、記事の事前確認は無し、事実誤認以外の修正は応じておりません。
「新小岩」駅南側エリアの環境
最寄りの「新小岩」駅は、快速と各駅停車を使い分けられ、「東京」駅へ直通で13分（日中平常時）や、都内各所へ短時間で直通できる非常に便利な場所。総武線人気の大きな理由で、新小岩エリアの強みです。
「新小岩」駅周辺は現在も発展中。南北通路が綺麗に整備され、特に南側の地区が変貌を遂げつつあります。昨年は、駅の南側に複合施設ビル「JR新小岩南口ビル」がオープン。「シャポー新小岩」には、スターバックスなど商業施設が入居し賑わっています。更に駅南口一帯ではタワーマンションや商業施設からなる再開発が控えていて、生活はより便利になるでしょう。人気上昇が続く期待感があるエリアです。
（出典：葛飾区役所 公式ＨＰ）
全長約400ｍのアーケードに約140ものお店が連なる名物商店街「ルミエール商店街」（徒歩16分）も駅の南側。
再開発エリアとともに動線上にあるため、当マンションの恩恵になります。
イニシア新小岩親水公園に住むメリット・特徴
利便施設が集まる、生活しやすい周辺環境
マンションは、生活しやすい賑やかな場所に建ちます。国道14号線から北側一帯の江戸川区中央アドレスは、「江戸川区役所」（2031年に「船堀」駅北側へ移転予定）を囲うように図書館、総合文化センターなどの公共施設、スーパーやコンビニ、家電量販店などの商業施設が集まり、生活基盤が整っているエリア。国道14号線沿いには飲食チェーン店などもあるので、ファミリーで生活しやすいポジションです。
（出典：イニシア新小岩親水公園 公式ＨＰ）
全長4kmにも広がる「小松川境川親水公園」（徒歩3分）が地域のシンボルですね。
子供がのびのび遊べる遊具や水場、広場が公園内の所々にあり、日々の子育てが楽しくなる環境です。ファミリーだけでなく、若いカップルや高齢者が散策する姿も見られ、近隣住人が癒やされるスポットになっています。
通学校は、第三松江小学校（徒歩9分）、松江第三中学校（徒歩8分）。
周辺は都営バスが頻繁に往来。最寄りのバス停から「新小岩」駅へ約6分、都営新宿線「船堀」駅へ約12分で移動できます。更に深夜バスが数本出ていて、最終「新小岩」駅から25時10分、「船堀」駅から24時45分のバスで帰宅することもできます。
休日は、大型商業施設が集まっていてシネコンが2箇所ある「錦糸町」駅（直通1駅5分、近隣のバス停からバスで23分）周辺や、まだまだ発展著しく話題のスポットが多い「東京」駅周辺まで遊びにいくことが多くなりそう。街が発展中の「小岩」駅周辺も、バスで行くことができます。
他、マンションを検討する際は、周辺環境、ハザードマップなど、最低限の下調べをしておきましょう（参考記事）。
ファミリーの暮らしを支える快適なランドプラン
当マンションは、子育て世帯の生活を支える工夫が散りばめられています。
まず大きな特徴は、全戸分のサイクルスペースがある点。
通常のマンションだと、駐輪場は1住戸あたり多くても2台までが目安ですが、およそ大人の自転車2台に子供の自転車1台分くらいを置けるスペースを確保。レールになかなか入らないモヤモヤ、隣のレールとぶつかったり、ラック上段に自転車を上げ下げする一苦労もなく、自転車をスムーズに平置きできます。自転車での生活を楽しめる環境だからこそ、気軽に自転車に乗りたくなる嬉しい施設で、子供も楽々止められます。区画によって壁が色分けされていて遊び心も感じられる施設です。
もう一つの特徴は、敷地内に一息ついたり会話が生まれるスペースがたくさん備えられていること。
（出典：イニシア新小岩親水公園 公式ＨＰ）
公道からエントランスに続くアプローチは広場になっていて、緑豊かな植栽にベンチが置かれます。大きく突き出した木調の庇は、雨の日でもゆとりをもって傘を差す準備をしたり、立ち話しもできます。エントランス入った正面も壁一面がベンチ仕様になっているので、人が滞留して会話が生まれる空間になるでしょう。ママ友パパ友が、幼稚園や学校へ子供を送った帰りに雑談したり、荷物をベンチにおいて一息ついたりする場面が想像できました。
（出典：イニシア新小岩親水公園 公式ＨＰ）
広いエントランスホールの壁は、一面、参加型アートを制作し、マンションのシンボルとなる作品に。アーティストが全体を監修し、住人から最後の1ピースずつを持ち寄ってもらうことでウォール一帯のアートを完成させるとのこと。楽しみですね♪
サイクルスペースにも植栽とともに庇の下にベンチが置かれていて、帰って来て自転車を止めた後に、庇の下のベンチで友達同士でゲームをしているなんて姿が思い浮かぶようです。
ささやかな楽しい生活をおくれたり、家族間の助け合えるコミュニティーができるような企画が練られているマンションです。
他、主な共用施設、サービスは以下です。
セルフデコレーショングッズ
共用防災用品
宅配ボックス
24時間出せるゴミ置き場
エントランス非接触キーシステム
EV充電器（3台）
玄関以外では、ロックはエントランス一カ所でした。
居住性が高く、楽しく生活できる専有部
イニシアのマンションに住むメリットは、やはり、生活後の利便性や細かい暮らし心地まで考えられた居住性の高さです。
住戸をスラブとマリオンで区切った専有部は、隣住戸からのプライバシー性を確保。通常、背の低いタイプの隔て板が多い中で、しっかりした造り。
（出典：イニシア新小岩親水公園 公式ＨＰ）
バルコニー側だけでなく、共用廊下側の居室もアウトフレームされた綺麗な形の室内空間は、イニシアの空間設計、特徴のひとつです。実質の専有面積がとれるばかりか（柱部分も専有面積、部屋の畳数に含みます）、形の良い居住空間になり、家具を効率的に置けて広々とした空間になります。
参考までに、左が一般的な居室。右がイニシア。
(参考記事）
高層階の豊かな眺望など、抜け感がある明るい住戸が多い中、バルコニー側のサッシは、隣の洋室とシームレスな「連窓サッシ」を採用。ウォールドアを開ければ、多くの採光を取り入れる開放的な大空間になります。空間の明るさをより引き立てる、良い仕様です（Dタイプ除く）。
暮らし始めて、家族が増えて気づくのが収納の大切さです。イニシアの「彩り収納」は、高さ、奥行きなどに可変性があり、効率的な収納が考えられていて使い勝手が秀逸。
特に当物件で注目したのは、大容量の「ファミリークロゼット」です（B1、B2タイプ）。
（出典：イニシア新小岩親水公園 公式ＨＰ）
子供が増えると荷物が嵩んできて、収納を外付けしたり収納ボックスを室内においたりしがちですが、これだけの大容量であれば、荷物が室内に散乱することなくスッキリした空間でインテリアを楽しみながら子育てをすることができるでしょう。居室、廊下からの2wayになっていて、子供の「秘密基地」のような空間としても活躍しそうです。
それと、もう一つの注目が「土間」をあしらった空間です（Aタイプ）。
（出典：イニシア新小岩親水公園 公式ＨＰ）
家族それぞれの楽しみ方を表現できる玄関スペース。便利な「おでかけラック」が用意されてるので、ベビーカーやアウトドアグッズ、趣味のものや子供の遊び道具などを揃えておくのが楽しみになりそう。土間から直接洗面室へ行ける動線も、近くに水遊びができる大きな公園があるからこそ、「こらー、またどろんこになって！」と、暖かな生活を送れる仕様です。子供ができて成長した時の生活を想像すると、日時のかけがえのない思い出がたくさんできる空間になるはず。70㎡以上しっかり面積が取れて収納も十分なので、こういった遊び心をもった空間が活きてきます。
60㎡ちょっとながら、ワイドスパンで開放的な角住戸も良いです（Dタイプ）。専有面積以上に広々感じると思います。
（出典：イニシア新小岩親水公園 公式ＨＰ）
リビングに入るとキッチンが横置きなので中を見られず、窓があって換気もできます。面白いのは「身支度ロッカー」。物臭なわたしにとっては目に鱗！
他、主な設備仕様です。
二重床二重天井
TES温水式床暖房
食器洗い乾燥機
ミストサウナ（浴室暖房乾燥機）
魔法びん浴槽
T-2等級サッシ
天井高、2,400mm
バルコニー奥行き、1,800mm
当マンションは、高効率、断熱性を高めた「ZEH-M Oriented」認定マンションで、住宅ローンの優遇が受けられる可能性もあります。政府は2030年に住まいの「ZEH基準」を目指していますので、これからは徐々にこれがスタンダードになっていくのではないでしょうか。
安心感ある管理体制、修繕計画
当マンションは、管理面でも第三者管理方式という大きな特徴があります。マンションの区分所有者になると、マンション理事が回ってくるのが億劫なところ。管理組合業務を第三者管理方式にすれば、マンションの管理をプロに任せられます。理事会を廃止し、役員の負担を減らすことができます。その分、管理費に委託料が乗るわけですが、ファミリータイプの管理費が2万円を超える新築物件が多い中で、㎡237円の管理費は割高とは思えません。
また、修繕計画を今までの30年長期計画から60年超長期計画にすることで、住人の将来の暮らしに向けて安心感を高めています。
第1期1次、主な間取り、予定価格
第1期1次、主な間取り、予定価格です。
住戸は2階からの設定。
Aタイプ、71.23㎡
4階、5,498万円（坪単価255万円）
5階、5,698万円（坪単価264万円）
7階、5,898万円（坪単価274万円）
B1タイプ、71.23㎡
3階、4,998万円（坪単価232万円）
4階、5,298万円（坪単価246万円）
5階、5,598万円（坪単価260万円）
6階、5,698万円（坪単価264万円）
7階、5,798万円（坪単価269万円）
8階、5,858万円（坪単価272万円）
10階、5,998万円（坪単価278万円）
Cタイプ、60.06㎡
6階、4,848万円（坪単価267万円）
9階、4,998万円（坪単価275万円）
10階、5,098万円（坪単価281万円）
Dタイプ、61.99㎡
3階、4,398万円（坪単価234万円）
4階、4,898万円（坪単価261万円）
5階、4,998万円（坪単価266万円）
Eタイプ、71.83㎡
11階、6,998万円（坪単価322万円）
※37㎡ルーフバルコニー付き住戸
平均坪単価は約265万円でした。
月々のランニングコストは以下。
Ａ・B1・B2タイプ
管理費、16,900円
修繕積立金、10,400円
インターネット使用料、1,210円
（サイクルスペース使用料、600円）
イニシア新小岩親水公園 デメリット
駅徒歩23分の立地は、さすがに電車へのアクセスが不便です。バス便は豊富ですし、電車に乗ってしまえば「東京」駅までは短時間ですが、毎朝同じ時間に都心部へ通勤している人は、特に天候が悪い日、夏日など移動が面倒だと思います。バスと電車を乗りついで通勤する生活をよく考えて検討しましょう。
それと、バルコニー側の隣地が月極の駐車場のため、将来的に住環境が維持されるか気になりました。
ただし、隣地の用途地域が、当マンションの敷地「商業地域」とは異なり、より建築基準が厳しい「準工業地域」（建ぺい率60％、容積率300％）のため、比較的心配は少ないとみています。駐車場が無くなって建物が建つにしても低層階の想定で、マンションギャラリーの営業の方も「もし建つとしても4階程度だと思います」とおっしゃっていました。価格帯のピッチが3階〜5階にかけて大きいのは、住環境への影響に考慮しているためと推察します。低層階は、坪単価250万円以下、4千万円台の部屋もありますので、価格重視の方は選びやすいと思いました。
まとめ、最後に
駅前の再開発を控え、将来性あふれる新小岩エリア。東京都心部エリアの不動産相場が上昇し続ける中、人気の総武線沿線、都心部に近接した新小岩エリアも堅調に推移すると考えています。
自然豊富で、子育てに役立つ利便施設が点在し賑やかな「江戸川区中央」エリアでの暮らし。居住性の良さ、家族や住人同士の「豊かな時間」をつくる工夫が詰まったイニシアの企画の良さが光ります。子育て世帯にとっては、特に良い選択肢になる新築分譲だと思います！
