新築分譲が絶えない「北綾瀬」駅周辺は、将来性がある楽しみなエリア！今回は、「オープンレジデンシア北綾瀬」のモデルルームを訪問しました。
この記事の目次
オープンレジデンシア北綾瀬 概要・特徴
物件概要
オープンレジデンシア北綾瀬
東京都足立区綾瀬7
東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩6分
つくばエクスプレス「青井」駅徒歩14分
JR常磐線・東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩18分
総戸数：9階建て34戸
専有面積：46.20㎡～63.06㎡
駐車場：3台
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工：風越建設
竣工予定：2023年8月下旬
立地・周辺環境
「北綾瀬」駅周辺は、足立区の街づくり構想が進んでいるエリア。
2019年まで「綾瀬」駅との1駅間を往復するだけのワンマン運転の発着のみだった「北綾瀬」駅は、ホームが拡張され、東京都心部まで直通する始発電車が出発するようになりました。
平日の通勤時（6時～8時台）は13本が直通運転になり、「大手町」駅まで直通27分（日中平常時25分）、「北千住」駅（直通8分、日中平常時8分）や「西日暮里」駅（直通16分、日中平常時14分）で乗り換えれば、都内要所への移動が快適に。
2011年に約25000人だった乗降客数も、2021年には33456人まで増えました（東京メトロ公式HPより）。周辺の空き地はマンションにとって替わり、現在も、新築分譲がリリースされ続けています。今後は、駅の北口を中心に再開発が入り、駅前交通広場、整備された開放感ある区画に大型商業施設ができるため、ますますの発展が期待されています。
駅周辺は、たくさん商店街がある綾瀬や亀有のように賑やかな環境ではなく、駅の周辺から豊かな自然や閑静な住宅地が広がる明るい街並みです。
それでも、生活利便施設が比較的充実していて、2021年には11店舗が入居する駅高架下の複合商業施設「マーヴ北綾瀬リエッタ」（徒歩6分）がオープンしました。
近隣の食料品スーパーは、「ワイズマート北綾瀬店（マーヴ北綾瀬リエッタ内）」（徒歩6分）、「西友北綾瀬店」（徒歩10分）、「ビッグ・エー足立東綾瀬店」（徒歩7分）、「ベルクス足立加平店」（徒歩9分）など、十分にあります。
他にも、コンビニやドラッグストアが複数店舗あり、買い物には困りません。ターミナル駅や郊外のロードサイドまで行かないと中々無い家電量販店「コジマ×ビックカメラ足立加平店」（徒歩8分）が徒歩圏内にあるのも便利で、重宝しそうです。
また、徒歩10分以内には、ファミリー向け中心に飲食店が点在しており、外食もしやすい環境。
例えば以下。
「マクドナルド西友前店」
「モスバーガー マーヴ北綾瀬リエッタ店」
「ガスト北綾瀬店」
「ステーキハウス ブロンコビリー北綾瀬店」
「すし銚子丸綾瀬店」
「はま寿司加平店」
今でも生活基盤がしっかりしている北綾瀬エリアですが、今後、駅北口の再開発が進めば、若い人を惹きつける開放的な街区と自然が共存する新しい街に変わっていくと思います。
北綾瀬エリアのもう一つの特徴は、豊かな自然環境。駅前から広大で緑豊かな「しょうぶ沼公園」（徒歩4分）の景観が見どころ。子供が遊べる遊具や広場もあり、たくさんの人が集う場所です。
周辺エリアで住人に無くてはならない存在が、全長約2km、約15万㎡超の「東綾瀬公園」（徒歩3分）です。年配者が様々な種類の植物を観察しながら散策したり、周辺にある保育園や幼稚園の先生が園児を連れて遊ぶ元気な姿が見られます。子供が大きくなっても、土日になると「東京武道館」（徒歩14分）一帯は、武芸を競い合う少年達で賑わい、他にも野球場やテニスコートなど、いたるところにスポーツを楽しめる施設が点在する一大スポットになっています。子育てにはこれ以上無い環境です。
駅とマンションの動線にあり、気持ちよく歩けます。
北綾瀬は、都心と郊外の境目のような感じで、車を保有していればライフスタイルがさらに広がるエリアです。
また、地元を走るコミュニティバスや自転車を利用すれば、「綾瀬」駅や「亀有」駅周辺の生活利便施設も日常使いでき、穏やかな環境にいながら、平日も休日も楽しく便利に暮らせるポジションになります。
ファミリーが暮らしやすいエリアですが、東京都心部の不動産高騰の影響や、千代田線の直通運転が始まったことを受けて、ますますシングルやDINKS層など様々な若い人達が移り住んでくるエリアになるでしょう。実際、当マンションのようにシングルやDINKS層向けの分譲や賃貸が増えてきています。
最後に、マンションを検討する際は、ハザードマップや、立地、周辺環境を最低限確認しましょう（関連記事）。
ランドスケープデザイン
日当たりが良い南向きだったら大きなメリットになっていましたが、南側に工場らしき建物があり、将来的な環境変化のリスクも考えたのか、「川の手通り」にむけた東向きになっています。向かいのマンションまでは、30m前後離隔が取れているため、開放感は、対面で分譲を控える「リビオレゾン北綾瀬」よりあると思います。
共用部はいたってシンプル。メールコーナー、宅配ボックス、ゴミ置場以外、これといった共用部はありません。
セキュリティ面では、エレベータのロックなどが無く、玄関以外で風除室1箇所のみ。シングルやDINKS向けの分譲としては物足りないと思いました。
設備・仕様
主な設備と仕様です。
温水式床暖房
Low-E複層ガラス
非接触キーシステム
二重床二重天井
バルコニー奥行き約1,350mm
賃貸からの住み替えであれば、普通に満足できる最低限の物は整っています。
間取り・価格
以下、主な間取りと価格帯です。
1LDK＋S～3LDK
Agタイプ、53.41㎡
1階、4,588万円（坪単価283万円）
Aタイプ、53.41㎡
7階、5,088万円（坪単価315万円）
（出典：オープンレジデンシア 公式ＨＰ）
B2タイプ、46.20㎡
6階、4,588万円（坪単価327万円）
8階、4,788万円（坪単価342万円）
C1タイプ、58.27㎡（4階、8階はC2）
2階、4,788万円（坪単価271万円）
4階、4,938万円（坪単価279万円）
8階、5,188万円（坪単価294万円）
（出典：オープンレジデンシア 公式ＨＰ）
Dgタイプ、63.06㎡
1階、4,888万円（坪単価255万円）
D1タイプ、63.06㎡（5階、8階はD2）
2階、4,988万円（坪単価261万円）
5階、5,418万円（坪単価283万円）
8階、5,588万円（坪単価292万円）
（出典：オープンレジデンシア 公式ＨＰ）
平均坪単価は約290万円でした（B2タイプを除けば約280万円）。小型住戸（Ｂタイプ）の坪単価が高いのは、どこも同じような傾向なので仕方ないですね。
月々のランニングコストは以下です。
63.06㎡住戸
管理費：17,300円
修繕積立金：5,700円
町内会費：770円
インターネット使用料：748円
オープンレジデンシア北綾瀬に住むメリット
始発駅から座って通勤できる快適さ、自然環境と生活利便性を両立する駅近の立地、そして、2024年に控えた駅北口の再開発による将来性の恩恵を受けられるのが、大きなメリット！
前述の通り、今後は、シングル、DINKS層からも注目されるエリアになるはずです。少し前、「綾瀬」駅、「亀有」駅、「金町」駅で分譲されていたマンションでは、「最近になって女性の単身者の検討も目立つようになった」とよく聞いていました。座って都心部まで30分程度で通える始発駅というおおきな強みを得て、北綾瀬にも、様々な若年層が移り住んでくる事ことが予想されます。
「オープンレジデンシア」ブランドの「オーダーシステム」は、他のデベロッパーと比較して無償のプランが多かったり、大幅に間取り変更をしたり造作する有償プランも安価だったり、自分好みにカスタマイズできるのがメリットです。特に、このオーダーシステムが無ければ、後段で指摘する居住性のデメリットを補完できません。
単身、DINKS層が検討する際は、ターゲット層向けの分譲企画であることもメリットの一つ。つまり、生活スタイルが似ている住人が安心して選べる新築分譲といえます。北綾瀬エリアの分譲はファミリータイプが多かったため、DINKSや単身層が、近隣に多い旧分譲のファミリータイプに住むと、子供の足音など生活の騒音や、マンション内のママ友コミュニティなど生活リズムが相容れないかもしれません。
オープンレジデンシア北綾瀬 デメリット
デメリットは、居住性ですね。住戸スパン（幅）の狭さとバルコニー側まで浸食した柱。
住戸スパン
Ａ（Ａｇ）で5,520mm
Ｂ1（Ｂ２・Ｂ３）で4,400mm
Ｃ１（Ｃ２）で5,550mm
Ｄ1（Ｄｇ・Ｄ２・Ｄ３）で5,450mm
コンパクトタイプのマンションのためこんなものだとは思いますが、公表されている「リビオレゾン北綾瀬」の間取りと比べてしまうと差があります。狭いスパンは室内の開放感が薄れるばかりか、大画面テレビをおけばソファとの間隔が狭くなるので、テレビのサイズを一回り小さくしたくなるかもしれません。住戸が細長くなるので、ワイドスパンと比べてスペースを廊下部分に取られる割合が増え、効率的な空間とは言えません（関連記事）。
それと柱の浸食ですね。共用廊下側は許容できますが、バルコニー側まで室内に浸食した柱は、現代の首都圏分譲では中々見られない構造。家具を配置するスペース、空間の使い勝手が一部制限されてしまいます（関連記事）。
1番大きいＤタイプの3LDKでも4人ファミリーは難しいです。せめて3人。他の間取りは、基本、単身かDINKS向けでしょう。
ファミリーだったら、近隣に有力な築浅の中古マンションが山ほどあります。
まとめ・最後に
特別安いとは思いませんが、明らかに将来性が見えている街なので、現在の価格で購入しておけば大きな損はないと思います。
今年に入って、駅徒歩7分以内、築10年以内、60㎡以上の中古マンションの成約は、私が確認できた限り6件。
6件の平均を取ると67.76㎡、4,178万円（坪単価204）。築浅になるほど専有面積は削られてきます。
60㎡以下だと更に限られます。
そして、私は「リビオレゾン北綾瀬」が気になります。
公表されている情報を見る限り、65.43㎡の上層階で、6,300万円台（坪単価320万円）ですから、平均坪単価で20万円（グロスで300～400万）程度の乖離がありそう（あくまで現時点での予想です）。
ですから、一つ信号待ちを挟むのは億劫ですが、「オープンレジデンシア」を価格で選ぶメリットはあります。
予算的に許すのであれば、信号待ちをしない徒歩5分で、間取りも良く、便利な共用サービスなどの企画を打ち出してきそうな「リビオレゾン」ブランドを待ちたいです。
次回、「リビオレゾン北綾瀬」のモデルルーム訪問もする予定でいます。比較検討するのが楽しみです！
23年8月17日追記、竣工！
早期に完売しましたが、竣工を迎えました。入居の方は楽しみですね！
マンションの購入・住み替えなど
